房地產財務管理制度

　　第三十條商品房、配套設施銷售和土地轉讓，在商品房、配套設施和土地等移交買主，並提交發票結算賬單時確認收入實現；代建工程應在工程竣工驗收、辦理財產交接手續、並將代建工程價款結算賬單提交委託單位時，結算賬單經委託單位簽證后，確認收入實現；出租房屋按合同、協議約定的承租方付租日期應付租金，確認收入實現。

　　第三十一條企業發生的產品銷售退回、折讓或折扣，沖減銷售收入。

　　第三十二條企業營業外收入和營業外支出是指與企業生產經營無直接關係的各項收入和支出。包括固定資產盤盈和出售凈收益，罰款收入以及其他非營業性收入。

　　第三十三條企業發生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤彌補，下一年度利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。5年內不足彌補的，用稅後利潤彌補。

　　第三十四條企業稅後利潤，除國家另有規定者外，按下列順序進行分配：

　　〈1〉彌補以前年度虧損；

　　〈2〉提取法定盈餘公積金，按稅後利潤扣除彌補以前年度虧損后的10%提取，達到註冊資金的50%可不再提取。

　　〈3〉向投資者分配利潤。

　　第三十五條盈餘公積金可用於彌補虧損或用於轉增資本金，轉增資本金后，企業法定盈餘公積金一般不得低於註冊資金的25%。

　　第三十六條企業財務報表包括資產負債表、損益表、費用明細表及財務情況說明書及有關附表。

　　第三十七條財務情況說明書主要包括下列內容：生產經營狀況，利潤實現和分配、資金增減和周轉、財務收支、稅金繳納、各項財產變動情況。

　　房地產財務管理制度（二）

　　本制度規定了公司財務會計業務處理、會計憑證處理、帳簿登記處理、會計報告處理等規定。本制度適用於公司對財務工作的管理。

　　1.範圍

　　本制度規定了公司財務會計業務處理、會計憑證處理、帳簿登記處理、會計報告處理等規定。

　　本制度適用於公司對財務工作的管理，公司各部門和職員辦理財會事務，必須遵守本規定。

　　2.管理職責

　　公司財務部門的職能是：

　　2.1認真貫徹執行國家有關的財務管理制度。

　　2.2公司的股東會、董事會、監事會、經營管理機構在財務管理方面的職責與權力依照國家有關的法律、法規、規章、制度和本公司的章程規定執行。

　　2.3建立健全財務管理的各種規章制度，編製財務計劃，加強經營核算管理，反映、分析財務計劃的執行情況，檢查監督財務紀律。

　　2.4積極為經營管理服務，促進公司取得較好的經濟效益。同時厲行節約，合理使用資金。

　　2.5董事長作為公司的法定代表人，對本公司的一切經濟活動負責。領導會計機構、會計人員和其他人員認真執行財會法律、法規、規章制度，審核重大財務事項，接受財政、稅務、審計等部門的檢查和監督。

　　2.6公司的財務核算及財務管理工作由財務總監具體組織進行。

　　2.7公司財務管理機構設財務管理部經理（副經理），負責組織開展會計核算、財務管理、資金運作，主持財務管理部的日常工作。

　　2.8完成公司交給的其他工作。

　　3.財務工作崗位及職責

　　公司財務部由財務經理、成本會計、往來會計、出納、收款員。其崗位職責如下：

　　3.1財務經理：

　　3.1.1編製和執行財務收支計劃、信貸計劃，擬定資金籌措和使用方案，配合

　　3.1.2公司領導進行融資工作，合理、有效的使用用資金。

　　3.1.3編製企業成本、費用預算，督促本公司有關部門降低消耗、節約費用、提高效益。

　　3.1.4建立健全企業內部財務管理制度。

　　3.1.5負責審核記帳憑證、管理總帳，按時編製報表。

　　3.1.6負責財務檔案的管理工作。

　　3.1.7督促、指導和支援本部門人員工作。

　　3.1.8評估本部門人員的工作表現和績效，並建議總經理給與獎懲。

　　3.1.9及時、準確的向總經理提供財務信息和財務分析報告。

　　3.1.10決定部門內的人員配置。

　　3.1.11完成總經理交付的其他工作。

　　3.2成本會計

　　3.2.1按照國家會計制度的規定製作記賬憑證、記賬、復帳、報賬，做到手續完備，數字準確，賬目清楚。

　　3.2.2協助財務經理編製成本、費用預算，並根據預算進行財務控制、核算、分析和考核。按照經濟核算原則，定期檢查、分析公司成本、費用和利潤的執行情況，挖掘增收節支潛力，及時提出合理化建議。

　　3.2.3核算企業產品成本，按照財務制度結轉銷售收入、成本，核算企業利潤。

　　3.2.4管理銷售台帳，並負責與銷售部定期核對無誤，督促銷售房款回籠，並審核銷售部門業績。

　　3.2.5及時、準確編製成本表、費用表、銷售月報表

　　3.2.6管理公司發票。

　　3.2.7負責固定資產及其他公司資產的帳務管理，並定期協同辦公室清點資產。

　　3.2.8妥善保管會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料。

　　3.2.9負責核對銀行未達帳項。

　　3.2.10完成總經理或財務部經理交付的其他工作。

　　3.3往來會計：

　　3.3.1按照國家會計制度的規定、記賬、復帳、報賬做到手續完備，數字準確，賬目清楚，按期報賬。

　　3.3.2按照經濟核算原則，定期檢查，分析公司財務、成本和利潤的執行情況，挖掘增收節支潛力，及時提出合理化建議。

　　3.3.3做好債權債務的管理和清對工作，確保帳實相符，帳帳相符。

　　3.3.4嚴格審查有關合同規定的預付帳款條款，掌握預付帳款的支付情況。根據部門資金計劃編製公司月度資金計劃，並考核資金使用效果。

　　3.3.5核算公司購入材料成本，並與有關部門協調，努力降低材料成本，提高資金使用效率。

　　3.3.6妥善保管會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料。

　　3.3.7完成總經理或財務部經理交付的其他工作。

　　3.4出納：

　　3.4.1管理庫存現金、銀行存款和其他貨幣資金，並按規定的範圍使用現金，依照銀行規定的結算種類、原則和方法，辦理轉賬結算業務。

　　3.4.2及時查核銀行存款餘額，杜絕簽發空頭支票。

　　3.4.3認真執行現金管理制度。

　　3.4.4嚴格執行庫存現金限額，超過部分必須及時送存銀行。

　　3.4.5建立健全現金出納各種帳目，嚴格審核現金收付憑證。

　　3.4.6負責日常財務檔案的收集、整理、裝訂、歸檔等工作。

　　3.4.7積極配合成本會計和銀行做好對帳、報賬工作。

　　3.4.8配合會計做好各種帳務處理。

　　3.4.9及時準確編製資金日報，周報，月報。

　　3.4.10完成總經理或財務部經理交付的其他工作。

　　3.5收款員

　　3.5.1在售樓現場負責向客戶收取房款，向客戶開據收據，及時將所收房款交存公司銀行賬戶，並與出納交接。

　　3.5.2根據收款手續製作記賬憑證並登記入賬

　　3.5.3與銷售部門協調一致，辦理與財務有關的其他事宜。

　　3.5.4完成總經理或財務部經理交付的其他工作。

　　4.財務工作管理要求

　　4.1會計年度自一月一日起至十二月三十一日止。

　　4.2會計憑證、會計帳簿、會計報表和其他會計資料必須真實、準確、完整，並符合會計制度的規定。

　　4.3財務工作人員辦理會計事項必須填制或取得原始憑證，並根據審核的原始憑證編製記帳憑證。會計、出納員記帳，都必須在記帳憑證上簽字。

　　4.4財務工作人員應當會同公司行政部門專人定期進行財務清查，保證帳簿記錄與實物、款項相符。

　　4.5財務工作人員應根據帳簿記錄編製會計報表上報總經理，並報送有關部門。 會計報表每月編製並上報一次。

　　4.6財務工作人員對本公司實行會計監督。財務工作人員對不真實、不合法的原始憑證，不予受理；對記載不準確、不完整的原始憑證，予以退回，要求更正、補充。

　　4.7財務工作人員發現帳簿記錄與實物、款項不符時，應及時向總經理或財務總監書面報告，並請求查明原因，作出處理。

　　4.8財務工作應當建立內部稽核制度，並做好內部審計。出納人員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權和債務帳目的登記工作。

　　4.9財務工作人員調動工作或者離職，必須與接管人員辦清交接手續。

　　5.支票管理

　　5.1支票由出納員保管。支票領用時須有符合簽批手續《支票領用單》，由出納員將支票按批准金額封頭，加蓋印章、填寫日期、用途、登記號碼，領用人在支票領用簿上簽字。

　　5.2支票付款后憑支票存根以及符合簽批手續的付款、報銷單據交出納員銷賬。出納員統一編製憑證號，按規定登記銀行帳號，並在《支票領用單》及登記簿上註銷。

　　5.3財務人員對未按期銷賬的《支票領用單》，應及時催辦，催辦無效者，財務部有權自領用人工資內扣還，當月工資扣還不足，逐月延扣以後的工資，領用人完善報帳手續后再作補發工資處理。對於有正當理由而未能及時辦理銷賬手續的，經辦人應及時向財務部說明情況，情況屬實可延期銷賬。

　　6.現金管理

　　公司可以在下列範圍內使用現金：

　　6.1職員工資、津貼、獎金；

　　6.2個人勞務報酬；

　　6.3預支出差人員的差旅費；

　　6.4結算起點以下的零星支出，結算起點定為1000元；

　　6.5總經理批准的其他開支。

　　除上述內容外，財務人員支付款項，應當以支票支付；確需全額支付現金的，經會計審核，總經理批准后支付現金。公司購買固定資產、辦公用品、勞保、福利及其他工作用品應採取轉帳結算方式。

　　財務人員支付現金，可以從公司庫存現金限額中支付或從銀行存款中提取，不得從現金收入中直接支付（即坐支）。

　　公司職員因工作需要借用現金，需填寫《現金借款單》，辦理相關簽批手續后，由出納付款。超過還款期限即轉應收款，在當月工資中扣還。

　　出納人員應當建立健全現金帳目，逐筆記載現金支付。帳目應當日清月結，每日結算，帳款相符。

　　7.會計檔案管理

　　凡是本公司的會計憑證、會計帳簿、會計報表、會計文件和其他有保存價值的資料，均應歸檔。

　　會計憑證應按月、按編號順序每月裝訂成冊，標明月份、季度、年起止、號數、單據張數，由會計及有關人員簽名蓋章（包括制單、審核、記帳、主管），由專人歸檔保存，歸檔前應加以裝訂。

　　會計報表應分月、季、年報、按時歸檔，由專人保管，並分類填制目錄。會

　　計檔案不得攜帶外出，凡查閱、複製、摘錄會計檔案，須登記在案。

　　8.主要工作流程

　　8.1銷售業務流程：

　　8.1.1銷售部門根據客戶交款情況填寫《收款通知單》。

　　8.1.2業務員帶領客戶至收款員處交款，收款員核對無誤進行收款並開據收據給客戶，同時在《收款通知單》上簽字返回兩聯分別至銷售部和銷售代理登記台賬，另一聯粘貼收據記賬聯后入賬，財務部據此登記台賬。

　　8.1.3每月28日前銷售部應報送當月收款明細表和應收房款餘額表至財務部進行核對，核對無誤后，財務部據此審核銷售業績。

　　8.1.4房屋銷售後，銷售合同等有關資料應及時在財務部備檔，其他銷售變更事項應及時通知財務部。

　　8.2開發建設方面主要有施工單位和材料供應單位兩個方面，對施工單位的流程如下：

　　8.2.1工程部應於每月26日前報下月工程款支付計劃至財務部，包含在建工程款及工程尾款。

　　8.2.2項目準備階段。項目招標、編製預算、確定施工單位、合同備案。

　　8.2.3項目施工階段。工程部根據監理單位意見核定工程進度，填寫《付款單》提示付款；預算部門審核工程進度同意付款，通知附施工單位開據收據作為《付款單》的附件，報分管副總審批；財務部審核送交領導審批后付款。

　　8.2.4項目竣工驗收。工程部提供簽證等原始憑據（需有監理單位簽章），預算部門編製決算並督促施工單位開據正式發票送交財務部，財務部審核后經領導審批入賬。

　　8.2.5項目工程尾款。財務部審核月度支付計劃，報領導審批后支付工程尾款。

　　對於材料供應的流程如下：

　　1） 計劃部應於每月26日前報下月材料款支付計劃至財務部。

　　2） 市場調研，選定供應單位，簽訂合同。

　　3） 按照施工進度調撥材料，辦理材料收發手續，製作收料單、領料單。

　　4） 計劃部根據收料單填報購買材料月報表，於每月26日報送財務部，當月發票未到的，財務部估價入賬，當月發票到達的，由計劃部辦理相關簽批手續送交財務部入賬。計劃部應根據合同和實際供貨情況，按月申報材料款支付計劃，財務部審核無誤后，經領導審批付款。

　　5） 計劃部根據領料單填報施工單位領用材料月報表，並附施工單位收據，於每月26日報送財務部，財務部據此記入預付工程款。

　　6） 原則上公司沒有庫存材料，材料的收發均在施工現場及時進行。對於小額、特殊的材料需要作庫存材料處理的，工程部門應建立台賬，由專人保管，並定期與財務部核對。

　　7） 對於施工過程中其他如水電費、管理費等由我公司代付的款項，應由工程部門及時辦理有關手續，送交財務部入賬。

　　8.3其他

　　公司其他事項有關付款、費用支出應根據費用報銷制度執行。

　　9.物品購置規定

　　9.1凡價值在2000元以上，使用年限在2年以上的物品，作為固定資產管理。需購置固定資產的部門，必須先由本部門提出申請，由分管副總、財務總監審核后報總經理審批，經董事長簽批後方可購買。購置的固定資產，統一由辦公室登記並管理，由使用部門（或個人）保管，財務部根據有關規定進行固定資產核算。

　　9.2凡價值在200元以上，2000元以下的物品，作為低值易耗品管理。需購置低值易耗品的部門，必須先由本部門提出申請，由分管副總、財務總監審核后報總經理審批後方可購買。購置的低值易耗品，統一由辦公室登記並管理，由使用部門（或個人）保管，財務部根據有關規定進行低值易耗品核算。