項目商業計劃書

　　項目商業計劃書（一）

　　一、項目概況

　　1、地理位置

　　馬鞍山市位於長江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區30公里；北與江蘇省南京市江寧區毗連，至南京市區45公里，具有臨江近海，緊靠經濟發達的長江三角洲的優越地理位置。全市總面積1686平方公里，南北最大縱距54.4公里，東西最大橫距46公里。

　　馬鞍山交通便利，擁有長江萬噸級的馬鞍山港，可與國內外港口四季通航；至南京祿口口機場20多公里；有寧馬高速與滬寧高速、京福高速、寧杭高速.寧合高速相連；有寧銅鐵路與皖贛線、滬寧線相連。距南京40分鐘車程，距上海3小時車程，距合肥2小時車程,距杭州3小時車程

　　2、項目位置

　　本項目地塊是馬鞍山控制性規劃A片用地，位於葛羊路、圓橋路、紅旗路和江東大道圍成的區域內。B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。

　　南為新城區，距市中心3公里；東1公里為寧馬高速公路出入口，北為國道和馬鋼新廠區；西面為老城區（金家莊區），有鐵路慈湖貨運站。

　　3、土地用途

　　A地塊區域面積：1154.917畝（合769944.84平方米）

　　B地塊區域面積：82.472畝（合54981.59平方米）

　　擬建大型專業綜合性市場，商業步行街、服務配套設施、住宅、寫字樓、賓館等。土地出讓年限：住宅70年，商業40年。

　　4、規劃指標

　　容積率：A地塊：1.1；B地塊：1.0。限高：80M。總建築面積：約90萬平方米。

　　5、項目投資規模：約20億元人民幣

　　6、項目開發周期：五年（2004年—20**年）

　　二、背景資料

　　（一）宏觀形勢

　　改革開放后的中國GDP持續多年保持8%左右的增長率，為世人所矚目。受中國龐大的國內市場所吸引，同時中國大陸具有土地和勞動力價格優勢，國際資本向我國，尤其向沿海地區加速流動。當沿海地區的國際資本與民營資本達到一定密度之後，受供求關係所影響，這些地區的土地、勞動力的價格優勢將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內陸地區尋找新的投資場所。

　　進入新世紀以來，以上海為核心的長江三角洲迅速崛起，環太湖地區的蘇、錫、常和杭、嘉、湖等城市按照區域分工與協作和錯位發展的原則相繼為自己的城市重新定位，以保持與上海這一龍頭相對接，避免重複建設與過度競爭，拓寬了協作空間，強化了各個城市的特殊功能，增強了城市發展的源動力。**年10月馬鞍山市正式加入長三角經濟合作圈。

　　**年的上海世博會將會極大地推進長三角地區的迅猛發展。

　　近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構建，馬鞍山市的地緣優勢愈加凸現。如何以積極的姿態，在更高的起點上規劃城市建設，儘快與大都市城市圈相對接，已經受到地方政府的高度關注。二市的合作也進入實質性階段，真正在資源互補上實現區域分工協作，南京市的輕軌延伸至馬鞍山市已通過立項，南京中北（上市公司）的公交車已駛入馬鞍山。

　　由馬鞍山、蕪湖、銅陵三市構成的皖江開發、開放帶建設亦已啟動，三市相互協作，相互聯動態勢業已形成。馬鞍山長江大橋已立項,20**年開工,20**年竣工,因此本項目的批發市場可輻射至巢湖地區.

　　（二）區域經濟

　　馬鞍山市的經濟以礦產開發、鋼鐵工業、特種汽車製造、造紙工業為基礎，擁有三家上市公司，經濟基礎較好，但產業結構不理想。近年來，馬鞍山市的招商引資卓有成效，聖戈班、中橡等一批中外合資項目發展迅速，馬鞍山市的經濟進入快速增長期。當前的國內外經濟形勢給馬鞍山市經濟發展提供了前所未有的機遇。

　　20**年的市政府工作報告對未來五年的發展提出了“國內生產總值每年遞增12%，五年內實際利用外資5億美元，內資100億元”的奮鬥目標。號召全市上下在開發、開放兩條線上下功夫、做文章。

　　馬鞍山市20**年提出三年實現雙百“城區面積100平方公里，城市人口100萬”。20**年，以企業改革為中心的改革攻堅取得歷史性突破，行政管理體制改革繼續深化，也是全國行政綜合執法試點城市。

　　對外開放向全方位、多層次、寬領域快速拓展。目前馬鞍山市正在全市範圍內形成全員發動，全民招商的氛圍，加速建設與完善一區五園體系，力爭在招商引資方面有大的突破。同時還看到，招商引資除了需要解放思想，變革觀念與制度創新之外，還需要創造一個有便捷的交通、通訊條件，完善的、富有人性化的生活和工作環境，廉潔和高效率的行政作風。

　　20**年人均GDP1858美元，城鎮人均可支配收入8749元，人均消費性支出6610元，各項指標均列安徽省首位。

　　馬鞍山市是全國“衛生城市”、“園林城市”、“旅遊城市”，聯合國“最佳人居獎”，現在新目標是建設一個“生態馬鞍山”。

　　市政府提出今年着力打造的道德為支撐、產權為基礎、法律為保障的“信用馬鞍山”。

　　項目商業計劃書（二）

　　一、市場需求分析

　　當前，無論是國際環境與國內形勢，無論是馬鞍山市本身的城市化進程與開發、開放戰略的實施，都將給市場帶來巨大的商機。其理由為：

　　1、外國資本的湧入與民營資本的迅速擴張必將大大加快中國工業化與國際化進程。各省市國家級和地方級的經濟開發區建設如火如荼，方興未艾。

　　2、今後一段時間內國家將繼續實施積極的財政政策與穩健的貨幣政策，從而以加大基礎設施投入、政府購買、擴大出口和提升消費水平等途徑來有效地拉動內需，保持GDP的高速增長。

　　3、大都市圈的規劃、城市圈的擴張、舊城的改造和建設，提升城市經營管理水平，改善城市生態環境。

　　4、市政府提出要通過三步走，翻三番，確保“兩個率先”目標的圓滿實現。第一步到2006年，GDP比2000年翻一番，人均超2500美元；第二步到2012年，GDP達到5000美元，人均可支配收入達18000元。從總體小康到全面實現小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入，提高貨幣的可支付能力。

　　上述四個方面最終歸結到一個城市的生產性消費和生活性消費將出現較明顯的增長。而從產品消費的種類上講，主要集中在建材、家電、傢具、休閑娛樂類消費、汽車和居住上。因此，以這類產品為銷售對象的市場必然會遇到十分看好的商業機會。

　　本項目所在的馬鞍山市新區控制性規劃A片用地，處於江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區域內，西與老城區相毗鄰，北與慈湖工業園及馬鋼新廠區相接壤，東為3萬人的居住小區和寧馬高速出口，是馬鞍山的東大門；南為花果山公園。規劃中的南京至蕪湖輕軌沿江東大道而過；西面的鐵路貨運站及國道、長江碼頭是建立大市場現代物流的得天獨厚的條件。我們在經過多次的實地考察之後，對這一區域的特點進行詳盡的分析，認為：從馬鞍山市政府業已確定的開發、開放總體戰略考慮，這一區域處於老城區與新城區的交界處及城市東大門，比較適宜於建設一個集大市場、餐飲、賓館、休閑娛樂、商務辦公、住宅等物業的新的商業城。

　　二、產品競爭分析（因住宅類物業供不應求，僅對商業地產進行分析）

　　1、本地同類市場如華東國際裝飾城、花山路建材市場、解放路商業街等規模較小、品種單一，無法滿足消費者需求，造成消費外流；

　　2、南京江寧區在建中的同曦建材市場會對本案有一定衝擊，但距離、成本和租金是本案的優勢，大而全、有文化、有品位、有創新是本案的核心競爭力；

　　3、蕪湖建材市場開發經營很不成功，對本案影響不大。

　　三、項目定位

　　立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、傢俱、服裝、家電、農副產品等集散地，同時成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購物和娛樂中心，成為馬鞍山市新的商業中心。

　　四、SWOT分析要點：

　　1、STRENGTH（優勢點）：

　　1）本案處於馬鞍山新城區規劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車程，人流，車流引入比較方便。

　　2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場，交通便捷，地理位置優越，地段優勢明顯。

　　3）規模大，佔地面積830000平方米，建築面積約900000平方米。

　　4）配套完整，整個區域包括：四星級酒店、多功能商務樓、家居用品批發市場、建材批發中心、餐飲休閑、購物廣場、住宅、別墅等。

　　5）位於地塊北側，江東大道和紅旗北路口有一個公交總站，乃將來的客流集散中心，人流匯聚，物品集散。

　　6）地塊東即將興建3萬人的居住區，花果山東己建重點中學和將建2萬人居住區。

　　2、WEAKNESS（問題點）

　　1）地理位置雖然優越，但北側的紅旗路尚未建成。

　　2）整個項目周期長，投資規模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金來源。

　　3）目前項目周邊環境較差，周邊都是農田、小路、廢棄廠房等。

　　4）馬鞍山業態單一。

　　3、OPPORTUNIES（機會點）：

　　1)馬鞍山市的整體經濟目前正處於高速發展的起步階段，且基礎雄厚、經濟環境優越。

　　2）全國整體的房地產市場正處於新一輪的景氣周期，近期介入市場的時機很好。

　　3）國內宏觀經濟形勢向好，投資者信心增強，商貿活動頻繁必然對大型批發類型市場物業的需求量增加。

　　4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區相關的大規模的建材、傢俱、服飾、家電等大型市場並沒有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發展。

　　5）市府重視並大力支持本項目（己列入今年市政府實事工程），將有力的推動本項目的順利展開。

　　6）國家《大店選址法》和《商業網點規範》在年內出台，將保障本項目的順利實施和升值空間。

　　4、THREATS（威脅點）：

　　1）如果項目的開發周期較長，前期運作不順，後期可能要面臨市場下滑的風險。

　　2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發展規模化商業市場，後期會對本項目的經營帶來競爭壓力。