物業車輛管理方案

　　物業車輛管理方案（一）

　　**年1月28日，遼寧省建設廳、公安廳聯合頒布了《遼寧省城市住宅物業管理區域車輛停放管理規定》（以下簡稱《規定》）。該《規定》遵循了《物權法》、《物業管理條例》的立法精神，結合遼寧省實際情況，在小區機動車輛停車位設置、車輛管理、停車位內專用設備和公用設施的保護及物業過失致車輛受損賠償等幾個方面做出詳細規定。遼寧槐城律師事務所丁達鵬律師就該《規定》相關內容做如下解析，小區車主和物業服務企業參考。

　　一、《規定》適用範圍

　　本《規定》適用於遼寧省城市住宅物業管理區域內的機動車停放管理。以下三種情況不適用該《規定》：

　　1、非住宅用途，如寫字樓、商場等地下及周邊範圍內機動車停放；

　　2、沒有物業公司管理服務的區域；

　　3、非機動車輛的管理，如自行車、電動自行車等。

　　二、為小區業主提供停車位成為有關單位的義務

　　《物權法》第七十四條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。但隨着小區私家車不斷增多，規劃用於停車的車位逐漸不能滿足小區業主的需要，停車難困擾着業主和物業管理服務企業。為解決這一難題，《規定》第三、四明確了公安機關有協助指導業主大會和物業服務企業在住宅區周邊為小區業主設立臨時、夜間機動車車輛停車位的義務，由物業服務企業實施管理。

　　三、《住宅區機動車停放管理規約》是物業服務企業實施管理的依據。

　　該《管理規約》不同於物業服務合同，是由建設單位或業主大會依據《物權法》、《物業管理條例》制定的，委託物業服務企業實施管理，委託費用由需要停車位的業主承擔。

　　四、受委託的物業服務企業有如下義務：

　　1、安排一定數量的車輛管理員。車輛管理員應盡職盡責，做好巡視記錄和交接班記錄，嚴禁擅自離崗；文明執勤、熱情服務，及時指揮車輛停放，維持車輛停放秩序。

　　2、畫明專用停車位的停車線，保持道路通暢，場地清潔衛生。指揮專用停車位的機動車輛在指定的車位停放。

　　3、指揮無專用停車位的業主及外來人員在臨時停車位停放車輛。

　　4、指揮車輛在住宅物業管理區域內停放，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成障礙。

　　5、嚴禁指揮將車輛停放在消防通道上。

　　6、在日常巡視過程中發現業主有亂停亂放行為時，物業服務企業及管理員要及時勸阻。對勸阻無效的，要立即向業主委員會、社區委員會、有關行政主管部門報告。

　　五、小區車主義務

　　物業管理區域內車主有要愛護停車位內的消防、供水、供電、通訊等一切專用設備和公用設施的義務。不慎損壞時需按價賠償，若造成嚴重事故者，將追究其法律責任。

　　六、物業管理企業的過失致車輛受損，物業管理企業負責賠償。

　　《規定》首次明確了物業管理企業對住宅物業管理區域內發生的機動車人為損害承擔管理過錯賠償責任。該條款為業主主張權利提供了法律依據。但業主主張該權利時應注意以下兩點：

　　1、必須有證據證明物業管理企業未盡到本文第四項列明的6項管理義務，同時要結合物業服務合同約定的物業企業應承擔的義務，如24小時門禁管理、夜間巡邏、錄像監控等等，即管理過錯。

　　2、按《住宅區機動車停放管理規約》的約定進行賠償，因此在制定《住宅區機動車停放管理規約》，一定要將賠償事由、賠償標準約定清楚。

　　物業車輛管理方案（二）

　　成都市房產管理局關於印發《成都市住宅物業管理區域車輛停放管理暫行辦法》的通知

　　各區（市）縣房產管理局（辦、所），各房地產開發建設單位，各物業管理企業：

　　為規範住宅物業管理區域停車秩序，保障車輛停放管理雙方的合法權益，根據國務院《物業管理條例》等有關法規和政策規定，結合我市實際，現將我局制定的《成都市住宅物業管理區域車輛停放管理暫行辦法》印發給你們，請遵照執行。執行中有什麼問題，請及時與我局聯繫。

　　附：《成都市住宅物業管理區域車輛停放管理暫行辦法》

　　成都市住宅物業管理區域車輛停放管理暫行辦法

　　第一條為規範住宅物業管理區域停車秩序，保障車輛停放管理雙方的合法權益，根據國務院《物業管理條例》等有關法規和規定，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用於本市住宅物業管理區域內機動、非機動車輛的停放和管理。

　　第三條住宅物業管理區域內機動車輛停放設施按以下原則實施管理：

　　（一）建設單位按規劃要求配置的機動車停放設施（包括地面停車庫，地下停車庫，立體停車庫等）應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用；尚未出售的應當出租，不得閑置不用。

　　（二）凡利用業主依法享有的共用場地予以車輛停放的車位，任何單位、個人不得出售。建設單位擁有車場、車庫所有權的，停車位要轉讓的，受讓對象應當是本物業管理區域的業主；租用停車位的業主享有該車位的優先購買權。建設單位在未滿足本住宅物業管理區域內業主停車需求前，不得將車位出售、出租給本住宅物業管理區域以外的其他人。

　　（三）停車位有空餘的，可以臨時出租給本物業管理區域外的單位或者個人使用。出租時，租賃雙方應在停車位出租合同中約定：當本住宅物業管理區域內業主或者使用人需使用時，出租人可終止合同，收回出租的車位。但出租人應在終止合同前一個月書面通知承租人。

　　（四）在住宅物業管理區域內依法設置停車位的，應當符合國家交通設施安全標準的規定，不得佔用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。

　　第四條住宅物業管理區域內非機動車輛停放，按以下原則實施管理：

　　（一）業主、使用人的非機動車輛應有序停放在指定位置。

　　（二）承擔市政公用等專業維修、房屋裝飾裝修等需停放非機動車的，應當有序停放在指定位置。

　　第五條物業管理企業提供住宅物業管理區域內停車管理服務的，應當在物業服務合同中約定。物業服務合同未就停車管理作出約定的，由業主大會或物業管理區域內的業主依據相關規定決定本住宅物業管理區域的停車管理方案。

　　第六條物業管理企業或者其他停車管理單位（以下統稱停車管理單位）受託提供停車管理服務的，應當滿足以下條件：

　　（一）遵守本市停車管理的有關政策規定和業主大會的決議等；

　　（二）履行物業服務合同相關停車管理的約定；

　　（三）制定車輛停放管理制度，包括停車管理單位的職責、停車位和臨時進出車輛停放的管理方案、發生緊急情況的處置預案等；

　　（四）在地面、牆面設有交通標識，引導車輛按規定路線行駛；

　　（五）有專人對進出住宅物業管理區域內的車輛進行登記，進入時查驗車身狀況併發放停車憑證，離開時查驗停車憑證後放行；

　　（六）維護住宅物業管理區域的車輛停放秩序，保證車輛整齊，行駛通暢；

　　（七）24小時有專人看管停車場或採用電子監控手段進行不間斷監視，勸阻、制止損害停放車輛的行為，採取有效防範措施，防止停放車輛丟失。

　　第七條車輛停放收費按政府價格主管部門的有關規定執行。

　　公安、消防、搶險、救護、環衛、軍用、郵政等特種機動車輛執行公務時在住宅物業管理區域內停放的，不得收費。

　　在住宅物業管理區域內，利用業主依法享有的共用設施進行車輛停放，屬業主所得收益的，歸共同擁有該物業的業主所有，主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定，用於業主大會、業主委員會活動經費或者物業管理方面的其他需要。

　　第八條車輛停放人應當遵守以下規定：

　　（一）遵守業主大會決議、業主公約、業主臨時公約和住宅物業管理區域停車管理制度，聽從停車管理人員的指揮；

　　（二）車輛停放不得佔用消防通道，不得妨礙消防設施的使用，不得影響行人和其他車輛的正常通行，機動車不得擅自停放在他人車位；

　　（三）按照規定或者約定交納車輛停放費用。

　　第九條除臨時進出住宅物業管理區域停放車輛外，其他機動車輛停放人應與停車管理單位訂立機動車輛停放管理服務協議，該協議一般應包括雙方當事人機動車基本情況、雙方的權利義務、收費價格、管理責任、管理服務期限以及違約責任等內容。

　　第十條住宅物業管理區域內的停車管理單位，應及時對停車場地、道路及相關設施設備進行維修養護，保證正常使用。

　　對住宅物業管理區域內停車位不能滿足車輛停放需要的，停車管理單位應在徵得業主大會同意后，結合實際，採取措施提高停車場地利用率。

　　第十一條對不按規定停放車輛，影響住宅物業管理區域道路暢通或者公共安全的，停車管理單位可以按照車輛停放管理服務合同、業主公約、業主臨時公約或者業主大會決議進行處理。

　　第十二條未實行物業管理的住宅區、非住宅物業管理區域內的車輛停放管理，可參照本辦法執行。

　　物業車輛管理方案（三）

　　一、車輛管理規定

　　車輛停放是精神文明的重要體現，XXX物業服務處應向業主、使用人做好宣傳工作，共同勸阻、制止亂停放現象的發生。自覺到指定停車泊位停車。

　　1.對XXX項目的業主、使用人和單位的車輛進行詳細的登記，並建立車輛檔案（車輛型號、車牌號碼、顏色等），對已登記備案的車輛發給XXX項目出入通行證。

　　2.為業主臨時停車提供方便，XXX項目設有地面停車場，並採取按次收費辦法。

　　3.長期使用停車泊位的業主、使用人和單位，可到XXX物業服務處辦理停車泊位租賃手續。

　　4.對業主、使用人已租賃的泊位，XXX負責做出相應控制，確保停車方便。

　　5.各種車輛不得在XXX項目道路上隨意停放，臨時進入XXX項目的機動車應在指定地點停放，嚴禁車輛在道路交叉口停放。

　　6.停放在停車場的所有車輛，車主必須關好車門、車窗，帶走貴重物品。車場管理人員如發現車輛門窗未關好等情況，應及時通知車主，防止車內物品丟失。

　　7.停車場只提供場地、車位有償使用，不負責車輛的保管，如車輛丟失或損壞，停車場不負責賠償。

　　8.車輛進入XXX項目應減速慢行，最高時速不得超過XXX項目限速標誌的規定，進出車場時遇對面行來車輛，應做到先出後進。

　　9.XXX項目停車場不準學習駕駛機動車，嚴禁試車和隨意鳴喇叭。

　　10.對進入XXX項目的出租車同樣實行計次卡出入，夜間22：00以後，謝絕出租車進入XXX項目。對外來人員乘坐的出租車應謝絕入內。

　　11.對進入XXX項目的車輛應維持一定的清潔度，保證不污染道路；5噸以上大型機動車未經XXX物業服務處許可，不得進入XXX項目。車輛停放必須服從管理人員指揮，注意前後、左右車輛的安全，不得停放在綠化帶和人行通道上。

　　12.裝載裝修材料的車輛進入XXX項目，應停在規定場地裝卸材料，不得影響XXX項目交通，裝載裝修材料的車輛駛離XXX項目還需出示業主的書面證明，方可駛離。

　　13.對所有進出XXX項目的車輛都應實行憑車輛出入卡進出，門崗需在卡上寫清車輛進出的時間、車牌號碼及門崗保安的姓名或工號，並在值班記錄上做好外來車輛的登記工作。

　　14.應妥善保管好在使用中的車輛出入卡，必須保證有具可查，不能有流失現象發生。

　　二、停車場守則

　　為規範停車場的使用及管理，營造規範的購物環境，制定本守則。

　　1、月租車的車主應於每月月底前繳交各種費用；停車卡專車專用，不得轉借他人。

　　2、臨時停放車輛先收費，出場時驗發票後放行。

　　3、月租車的車主只可將車輛停在其所屬月租車位範圍內。臨時停放車輛必須按車場保安員指定地點停放。

　　4、停車場只能作為停車之用，不能用作維修車輛、儲存貨物或其它用途。

　　5、車場內嚴禁吸煙，嚴禁在車場內加油。

　　6、載有易燃、易爆，或有毒、危險品的車輛不得在車場停放。

　　7、在車場內必須按限速行駛和按車場指定路線行車。

　　8、在車場內行車必須注意安全，以免損壞停車場設施和其它車輛，如有損壞，XXX物業服務處有權向損壞者索賠。

　　9、車主如遺失停車卡，應馬上通知XXX物業服務處，XXX物業服務處會於收取一定的手續費後補發新的停車卡。

　　10、本處不負責保管隨車物品。

　　11、車主如違反車場守則，XXX物業服務處有權拒絕其車輛停放；此外，XXX物業服務處可隨時修訂此《停車場守則》。

　　三、XXX物業服務處裝卸貨物管理規定

　　裝卸區域的位置：

　　1、1/F東面裝卸區設在1/F東門入口外；

　　2、-1/F北面裝卸區設在1/F西北面的位置；

　　裝卸區的使用範圍：

　　1、1/F東面裝卸區是提供給“XX家居”的貨物裝卸使用；

　　2、-1/F西北面裝卸區是提供給“XX超市”及其商場等貨物的裝卸使用；

　　裝卸區的管理：

　　1、商場裝卸貨物時，必須在指定的裝卸區內進行裝卸貨物，不得阻塞通道；

　　2、所有裝卸的進出車輛必須服從商場的統一管理，不得亂停亂放；

　　3、不得在商場的入口處，樓梯、平台或任何通道或電梯內留置任何貨物、物品、箱櫃等將上述地方阻塞。

　　4、一切貨物、物品只能在XXX物業服務處指定的時間，及在特設的貨物裝卸台，通道及電梯裝卸和運送。

　　5、商鋪內的傢具，設備及裝置等搬離該商鋪前，須事先取得XXX物業服務處的書面同意，憑XXX物業服務處發出的放行條從指定的出口搬出。

　　6、使用電梯運送貨物時：

　　①、不得超載超長或運送危險物品。

　　②、運送液體貨物需用容器裝好以防泄漏。

　　③、粉狀貨物需用密封袋裝好以防外泄。

　　④、貨物若為尖銳物品應墊好，避免刮花電梯。

　　7、當裝卸貨物高峰期，貨物和車輛較多時，必須遵守商場貨物裝卸區管理人員的現場指揮，進出車輛必須掃次序排隊進出。

　　四、車輛管理工作標準

　　1.道路線型、斷面與整個建築群體布置相協調；

　　2.車行道通暢，出、入口標誌明顯；

　　3.外來車輛未經許可，不可進入；

　　4.進入停車場內的車輛，均服從物業公司管理；

　　5.凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入；

　　6.駛入停車場的車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現象發生（救護車、警車、救火車除外）；

　　7.停車場內的所有車輛均納入物業公司管理範圍，作到車證齊全，見證/票放車；

　　8.車輛管理人員禮貌待人、熱情周到；

　　9.車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位；

　　10.車輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現象發生時，10分鐘內通知車主；

　　11.停車場內無貨物堆積、道路阻塞現象；

　　12.停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；

　　13.停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；

　　14.停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；

　　15.轄區內交通事故年發生率不超過2%，丟失事故發生率為0%；

　　16.地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離50米以上；

　　17.臨時停放車輛收費率100%；

　　18.每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；

　　19.外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。

　　五、停車場班長職責

　　1、接受主管的直接領導。

　　2、領導下屬詳細記錄車輛進出情況，認真檢查，有效阻止危險品進入停車場。

　　3、熟悉停車場的建築設施及固定車位的情況。

　　4、熟悉停車場管理的各項規章制度及安全應急方案。

　　5、迅速、妥善處理好社會性事件、事故、並及時向上級彙報。

　　6、組織、指導下屬參加各項培訓。

　　7、在工作中要運用禮貌用語文明服務，積極為顧客解決各種困難，提供方便。

　　8、主持每日的班前、班後會議，認真做好工作日記和記錄，做好交接班工作。

　　9、完成上司下達的各項工作任務。

　　六、停車場值班員職責

　　1、積極指引車輛安全駛入車位停車。檢查並提示車主鎖好車門窗，並詳細記錄車輛進出時間，車況及車牌號。

　　2、做好對機動車的監護及車場的安全巡邏工作。

　　3、按規定對地面停車場收取車輛管理費，並做好票款的交接、保管工作。

　　4、提示司機嚴格遵守停車場的安全管理規定和使用規定。

　　5、嚴格杜絕停車場內有明火作業的情況發生。

　　6、認真檢查停車場內的消防設施、器材，保持正常使用狀態。

　　7、對車場周圍的施工情況進行管理，避免因施工影響到XXX項目的正常停車秩序。

　　8、阻止未經許可或未辦理停車位的機動車輛使用車庫。

　　9、阻止裝有易燃、易爆、危險物品的車輛駛入停車場，發現問題應立即向班長或主管報告。

　　10、阻止無關人員，閑散人員（包括非工作需要的員工）穿行車庫、逗留。

　　11、對停放一天以上的車輛要記錄，並報告班長和主管。

　　12、嚴格禁止在停車場內停放非機動車和存放貨物。

　　13、認真做好當班各種記錄，並做好交接班工作。

　　14、完成上級下達的各項工作任務。

　　七、交通意外事故的處理預案

　　保安員在發現交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：

　　1、應立即用通訊設備報告保安主管發生交通意外事故現場的具體位置；

　　2、留在現場或迅速趕赴現場維護交通秩序和保護現場，搶救傷者；

　　3、對重大的交通意外事故須請示保安主管進行支援。

　　4、保安主管接到報告后立即報告保安部經理，並迅速趕赴現場參加搶救；

　　5、調遣指揮門崗保安員維護現場秩序、交通秩序；

　　6、送重傷者到醫院搶救；

　　7、報交警大隊事故組（電話120）：

　　——事故發生的時間及地點；

　　——事故造成的傷亡及損失情況；

　　——已送搶救情況。

　　8、保安部經理接報后立即趕赴現場，根據事故的需要，調派車輛進行搶救，並報交警事故組和公司總經理。