怎樣寫商業策劃書

　　××一期商街位於濠河之畔，處於城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鑽石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱” 在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找准“病灶”對症下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“後天”兩方面原因。

　　(一)、商街設計“先天不足”

　　1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬於最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞台，能給商街源源不斷注入人氣。由於當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

　　2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亘在道路中央，事實上成了阻礙遊人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的台階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

　　3、內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主幹道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易於催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道裡面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建築南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步於此。

　　4、××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，於是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

　　(二)、商街策劃“後天失調”

　　1、××廣場商業街處於核心商圈，在市場競爭特彆強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。××廣場商業街最早定位是“××街”(很好)，後來又定位於“×××”（很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由於沒有精確、精準的市場定位，關於商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

　　2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這裡，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由於上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

　　3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇曆”。事實上，經營××廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。××廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從儘快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

　　二、商街定位

　　××廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

　　1、街名：××廣場時尚麗人街

　　2、概念：××廣場————××街觀光旅遊的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。

　　3、廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行

　　4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

　　5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手錶、休閑食品、工藝品等。

　　6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅遊觀光者。

　　7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

　　三、招商策劃

　　××廣場時尚麗人街的招商，屬於“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

　　(一)、發布招商公告

　　我們計劃於4月中旬在《××晚報》、××電視台發布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

　　(二)、舉辦招商信息發布會

　　該招商信息發布會擬於4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

　　1、××廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望；

　　2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

　　(三)、整合店鋪資源

　　××一期的店鋪均已出售，投資者是否願意委託我公司代理招商和出租 是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價) 舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業主首先商定委託招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委託招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

　　為了使××一期商街儘快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商範圍，並按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主採取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不願出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度儘快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

　　對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在採取的舉措，動員他們打消念頭和恢複信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由於業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商範圍。

　　(四)、有關租金政策

　　××一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急於高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明××一期商街處於入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：

　　1、內街店鋪：租金600～700元／m2／年(經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為4.4萬元。

　　如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計算，年收益為6.6～7．7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易於接受。)

　　2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元。

　　如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易於接受。)

　　(五)、商戶入駐優惠措施

　　為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從儘快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

　　第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方製作燈箱，燈片製作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳；

　　第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；

　　第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；

　　第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予××廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

　　四、商業氛圍營造

　　(1)、商街指示識別系統布置(詳見××廣告公司設計效果圖)

　　(2)、設計製作廣場、內街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場的文化底韻，吸引遊人前來休閑。

　　(3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上採用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。

　　(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前後活動頻繁，聯繫總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，藉助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。

　　(5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《××風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。

　　(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

　　五、商街硬件改造建議

　　1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

　　2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。