地產項目策劃書

　　地產項目策劃書（一）

　　一、策劃緣起

　　東部旅遊節日在即，全城熱銷海岸生活

　　7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅遊文化節”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅遊旺季和置業高潮已經到來。隨着萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝着海岸新時尚升級。雲深處悄悄入伙等好消息啟發人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。

　　二、合作優勢

　　《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活衝浪領航

　　同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創刊。《××周刊》是深圳市公開發行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

　　三、媒體互動

　　《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式

　　為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開闢液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

　　四、報道方法

　　全景描繪鹽田生活，為置業東部展示立體畫卷

　　1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變

　　2、描述旅遊東部：處處美景處處家的環境

　　3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟

　　4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮故事

　　5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區廣告

　　五、其他配合

　　全面互動，《××周刊》期待合作

　　1、採訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖

　　2、組織看樓專車免費服務

　　3、贈送老闆、總經理專訪文章

　　4、請中介公司、專家暢談置業鹽田的多重優勢

　　5、其他合作另行協商

　　地產項目策劃書（二）

　　一、前言

　　二、物業概述

　　三、目標購房群

　　四、營銷阻礙及對策

　　五、形象定位

　　六、廣告宣傳

　　七、費用預算

　　八、專業精神和職業水準將為您帶來不一樣的效果

　　前言

　　一、太原樓市分析

　　個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發展的潮流。物業項目要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

　　二、項目物業概述（略）

　　三、項目物業的優勢與不足

　　優勢：

　　位置優越，交通便捷

　　位置優越：處於北城區的成熟社區之中心；徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。

　　交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案。

　　區內康體、娛樂、休閑設施一應俱全。

　　室外設施：活動廣場、小區幼兒園、醫院、購物廣場、籃球場。

　　室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。

　　小戶型

　　房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對於事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。

　　不足：

　　環境建設缺乏吸引性景觀

　　環境建設缺乏吸引性景觀，不利於引發目標購房群興趣；不利於提升花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利於滿足區內居民的榮譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）

　　物業管理缺乏特色服務

　　物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求（事業有成、時尚、享受）開展特色服務，使花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。

　　四、目標購房群

　　年齡在——歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人。

　　家庭構成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。

　　年齡在——歲之間事業蒸蒸日上月收入在元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業主。

　　家庭構成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。

　　五、項目物業營銷阻礙及對策

　　阻礙：

　　花園內朝向差、無景、背陰的單位難於銷售。

　　區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。

　　對策：

　　把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。

　　商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。

　　一是區內人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。

　　故對策有二：

　　一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售；

　　二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特徵、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

　　六、形象定位

　　根據物業項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

　　主體廣告語：

　　輝煌人生，超凡享受

　　——花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……

　　輝煌人生

　　花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年老闆和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

　　地產項目策劃書（三）

　　一、項目簡介：

　　鳳凰城項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路（在建）和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

　　鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了

　　銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

　　現在，一期多層尚有37套現房、准現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額佔一期餘額的90.4%。

　　二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。

　　由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪佔32%。如何解決可售資源過於分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

　　二、市場概況及基本競爭格局：

　　a、東南板塊及鄭汴路商圈。

　　鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裡已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位於這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收穫天然的地段價格優勢，而且為二期、三期製造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關係。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）

　　b、小戶型市場概況。

　　自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是XX年初，青年居易（easy-go）以1900餘套的投放量衝擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

　　燕歸園位於貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什麼競爭的情況下，收穫了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，並且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。