企業市場營銷策劃書

　　開發商經過多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場營銷的價值，但仍有許多企業還未從根本上認識房地產營銷的合理內涵，在房地產開發實踐中未能最大限度地發揮營銷策劃的作用。營銷策劃是一種貫穿市場意識、連接產前市場與產後市場的一種行為方式，營銷策劃不是一本洋洋洒洒或字字珠璣的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，總結出一種如何把樓盤市場推廣的行為方式。開發商分析樓盤與市場的對接問題，是為了適應市場發展需要，做好樓盤的市場推廣。營銷策劃是一種主動創造效益的行為方法，是一條基於市場需求之上的“綱”，貫穿房地產定位、開發、銷售、物業管理等工作環節，它採用市場調研、銷售技巧等工作來開拓、擴大市場。營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程，是房地產開發過程中的一種內化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營銷策劃是物業構築品牌的基礎，樓盤品牌的創立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌意識的體現。因此，湖南省一些房地產企業“匆忙決策”、“盲目開發”、“追捧時髦流行概念”的做法，實質上是對房地產市場營銷策劃缺乏理性的思考，對市場營銷策劃的理解還停留在表面上、現象上，對於市場營銷策劃是貫穿市場意識，有效連接產前產後市場，運用整合效應謀划營銷方略，更高程度上塑造企業品牌，主動適應市場、創造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產企業應進一步加深對市場營銷策劃的理解，從整體上把握住市場營銷策劃的概念與作用，走出適合企業自身情況的營銷策劃之路，用審視的目光、科學的理念、嚴謹的態度來對樓盤進行周密的營銷策劃，使樓盤給企業帶來效益。

　　4、建立有效的市場營銷策劃體系

　　市場營銷策劃是一個系統工程，它牽涉到企業、消費者、社會三者之間關係的處理及利益的分配，包括機會與問題分析、目標確定、策略制定、行動方案設計、營銷費用預算等多環節的配套整合，對市場營銷要控制、銜接、調整與處理，需組建一定的組織機構，配備一定的專業人員，加強市場調查、預測與研究，進行市場營銷戰略的可行性設計，開展市場細分、產品定位、產品開發、產品定價、銷售渠道選擇及促銷等的營銷活動。房地產市場營銷策劃牽涉的面廣，包含的內容多，環節很複雜，需要建立市場營銷策劃體系，以保證市場營銷的有效實施。湖南省房地產企業應根據市場營銷策劃的要求，結合市場與企業實際情況，不斷完善市場營銷策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營銷技巧老到的人員組成營銷策劃機構，使市場營銷策劃工作有專門的機構來管理，也有專門的人員來具體運作。其次，制定合理的物業營銷計劃，使各項營銷工作事先得到周密的安排與部署，在時間進度上相銜接，在實施行動上能協調，在效果控制、檢查，評價上有具體措施，使市場營銷策劃體系進一步完善。

　　5、從長計議做好市場營銷策劃工作

　　“短期行為”、“急功近利”是企業生產經營行為不理性的代名詞，忽視可持續發展的要求開展的市場營銷策劃實質上無視了長期發展，這樣的企業在市場經濟的大風大浪中經不起考驗。“盲目跟風”的實質是缺乏自己的經營主張，由於市場信息有時滯性、隱蔽性，信息時常出現失真現象，捕風捉影式的開發，潛伏的危險較大。不結合市場行情、樓盤具體要求，一哄而上搞開發，看起來是搶奪市場，追求效益，實質上不能塑造企業的經營特色，投資也獲不到理想的回報，企業也無法實現穩定的效益。從歷史營銷的角度來看，開發商的利益包括目前利益與長遠發展兩個方面，目前利益一般來說比較直截了當，引人注目；而長遠發展要用遠見的目光來審視，否則被認為“不現實”、“無刺激”，因而易被忽視。其實長遠發展應是經營者追求的目標，只有長遠發展，才可經久不衰。只追求目前利益，經營上就會因缺乏長遠打算而打亂仗，產生短視最後導致“好景不長”，可以說把暫時的經濟效益指標當成唯一的追求，開發商在營銷策劃過程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會太久了。當然，目前利益是長遠發展的現實需要，沒有目前利益要求長遠發展也是不可想象的，而長遠發展應該是開發商一貫追求的目標，不圖長遠發展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時要考慮長遠發展，考慮長遠發展的時候不可避開目前利益，但當目前利益與長遠發展兩者不可兼得時應優先考慮長遠發展。湖南省房地產企業應冷靜地檢查自身的經營方針，樹立科學的效益觀，在市場營銷策劃時權衡好目前利益與長遠發展的關係，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開發”等毛病的產生，從長計議地搞好房地產市場營銷策劃工作，促進企業的可持續發展。

　　6、確保市場營銷策劃科學規範

　　據消費者協會的統計表明，近幾年物業投拆的個案最多，投拆的內容大體為：發展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統不完善，宣傳內容與事實不符，物業管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發商不深入細緻的市場調研就上項目，急躁冒進，這是市場營銷策劃不科學、不規範、不理智的表現。隨着我國房地產市場走向成熟，市場營銷策劃將朝着規範化、科學化發展。就這一發展趨勢來說，開發企業最需要的是房地產營銷策劃人才和優秀的營銷人員，湖南省房地產企業應加強市場營銷隊伍管理，提高隊伍素質，建立健全有關營銷隊伍管理的各項規章制度，找好營銷主管，遵循營銷人員思想、行為的客觀規律，發揮他們的積極性、創造性，注重營銷人員素質與業務的培訓。注重營銷策劃工作各項內容的銜接、協調，使營銷策劃科學化、規範化。加強房地產市場的調查與分析，把握市場機會，規避市場風險，制定營銷目標、設計策略與行動方案並及時進行實施后的追蹤檢查，以便發現策劃科學與否。

　　企業市場營銷策劃書（二）

　　針對企業而言，營銷決策是指對有關產品市場經營和銷售活動的目標、方針、策略等重大問題進行選擇和決斷的過程，而營銷策劃是在決策的選擇決斷之前的一種謀划、構思、設計的思維過程。選擇與決斷的理智與否和正確與否，其前提保證條件，是要有經過科學策劃程序運作而生成的備選方案。沒有策劃方案，就沒有選擇，也就沒有必要進行策劃。可見，決策選擇和科學策劃相輔相成是市場營銷活動成功的基本保證。這裡主要從四個方面談談個人觀點。

　　一、市場營銷戰略的選擇和策劃

　　企業市場營銷戰略，是指在企業經營環境系統調研和市場預測基礎上，確定產品市場營銷目標，對企業市場營銷諸要素進行最佳組合，並制定出實現產品營銷目標的政策和策略。它涉及到企業發展中帶有全局性、長遠性和根本性的問題。這裡側重談兩點：

　　一是企業市場營銷的戰略目標和戰略方案的選擇和策劃。戰略目標是企業在戰略思想的統一指導下，在戰略時期內企業全部市場營銷活動所要達到的總體要求。它規定着企業市場營銷活動的總任務並決定企業發展的行動方向。依據不同的戰略問題，市場營銷戰略就有不同的戰略目標。其共性目標有市場開拓目標、市場創新目標、銷售增長率目標、市場佔有率目標和實現利潤目標等。戰略方案是為實現市場營銷目標的行動方案，其制定是一項重要而複雜的工作，涉及企業各部門和營銷活動的各個環節，並受企業經營環境系統和國家產業政策、上下游產業鏈市場供需變化以及內部條件各種聯繫、相互作用因素的影響。

　　二是市場影響戰略類型的選擇和策劃。以主動的適應環境和能動地改變外部環境為依據，把市場營銷戰略劃分為市場開拓戰略（也稱市場拉動戰略）和市場創新戰略（也稱科技推動戰略）兩大類。前者是適應市場需求的一種戰略，後者是創造市場需求的一種戰略。市場開拓戰略是指企業為適應市場需求的變化，在一定時期內採取的市場開拓經營總體設計。市場開拓戰略又可分為市場滲透、市場開發和產品開發三種類型。市場滲透戰略是企業以現有產品固守現有市場，通過廣告宣傳和多種促銷手段提高市場佔有率；市場開發戰略是企業以現有產品開發新市場，包括開發國內新市場和國際市場以及開發產品的新用途；產品開發戰略是企業向現有市場提供新產品，增加新品種，提高市場佔有率。市場創新戰略是企業以開發新產品和新服務，開闢新市場，擴大企業市場佔有率的一種戰略。在很多企業生成同類產品，市場供應遠大於市場需求、市場競爭異常激烈是，企業可採取這種戰略。推行市場創新戰略的基本條件是，企業具有技術創新和產品創新的能力，引發相關潛在需求和推銷新產品的能力，以及新產品市場營銷組合策略的能力。實行市場創新戰略主要是挖掘消費者的潛在需求，用新產品去創造新市場，使消費者某種不明確的需求變成具體的購買慾望，企業從中挖掘出潛在的市場，並且提高產品質量、創立品牌和提供優質服務，擴大市場佔有率。

　　二、目標市場的選擇和策劃

　　從銷售觀點看，市場是用戶的組合，也是各種需要的組合。一個企業不可能滿足所有用戶各式各樣的需求，總是在一定的市場範圍內，滿足一部分用戶的需求。這就需要在市場細分的基礎上選擇目標市場及其策略。

　　企業根據總體市場中不同消費者的需求特點、購買行為和購買習慣等不同特徵，把總體市場劃分為若干相類似的消費者群，其中每一個消費者群就是一個細分市場。在市場細分的基礎上，根據企業自身的資源和能力，策劃選擇產品投放到目標細分市場，這一過程就是確定目標市場。目標市場策劃選擇的適當和準確，對企業完成目標銷售和目標銷售額，穩定企業生產經營，減少銷售支出，提高經濟效益具有很大作用。細分出來的市場作為目標市場，應當具備：（1）有適當的規模和需求；（2）有相當的購買能力和可觀的銷售收入；（3）市場未被競爭對手完全控制或為背景爭對手涉足；（4）企業有市場的經營和營銷能力。

　　策劃選擇目標市場，除了具備上述四條要求以外，還要近期和遠期兼顧。從當前考慮，目標市場的策劃選擇，要具有實現近期銷售目標的條件和把握。如無把握，要先行試探，然後確定重點目標市場。這樣，寧可目標市場選擇的少一些，集中力量開闢重點市場，開發重點市場。從遠期考慮，目標市場的策劃選擇，是為企業長遠布局和今後發展着想，包括開闢新市場和培育發展未來用戶等舉措。

　　策劃選擇目標市場，還要國內市場和國際市場、本地市場和外地市場統籌兼顧。相對來說，企業應以國內市場為基礎，適時打入並佔領國際市場。如果只闖國際市場，缺少國內市場的根基，一旦國際風雲突然變化，難以排除風險，就無法迴旋運轉了。一般說來本地市場容易佔領，而且當外地市場打開之後，又可以刺激本地市場。總的說來，都有一個立足本地（國）積極向外發展問題，要根據企業發展戰略目標和經營狀況，策劃和選擇一個恰當的比例。

　　三、銷售渠道的選擇和策劃

　　企業要在市場營銷上取得成功，就要在把握市場環境變化的基礎上，正確選擇產品的銷售渠道。

　　第一、策劃和選擇銷售渠道的策略。所謂銷售渠道的選擇是指生產廠家對所需中間商的數目和種類的決策。可供選擇的策略主要有三種。

　　1、普遍性策略。這是指生產廠家廣泛利用中間商經營自己的產品。此種策略能使該品牌廣泛顯露，迅速佔領市場。但由於中間商同時經銷眾多廠家的產品，生產廠家難以控制渠道，一般要獨家擔負廣告促銷費用。

　　2、專營性策略。這是指生產廠家選擇有限數量的中間商分銷產品，包括獨家經銷。此種策略通常用於銷售高檔特殊商品或技術服務性強的商品。廠家在銷售、儲運、促銷和服務等方面能提供優良的經銷條件，使中間商有大力可圖；經銷商也能全力為廠家推銷商品，促進銷售，順利實現廠家的營銷目標。但此策略由於具有排他性，產銷雙方依賴性太強，一旦中間商經營失誤，廠家的損失較大，甚至使廠家失去某一目標市場。

　　3、選擇性策略。這是指生產廠家從願意和作的眾多中間商中選擇條件好的批發商和零售商經銷產品。它介於普遍性策略與專營性策略之間，適用於各種產品，但相對高檔選購品或精選特殊品更為適宜。採用此種策略，廠家能取得比普通性策略更好的效益，其風險則小於專營性策略。

　　第二，策劃和選擇銷售渠道要考慮的因素。

　　1、從目標市場考慮。目標市場作為企業的重點市場，它包含潛在用戶數量、市場地區分佈和市場容量等因素。潛在用戶多，企業可以考慮通過中間商經銷。市場地區分佈較集中，企業可以在密集區設點經銷。市場容量大，企業可以採用訂貨會形式經銷。

　　2、從產品特點考慮。對於生產資料產品，可通過物資系統銷售渠道或採取產銷雙方訂貨合同自銷。對於生活資料產品，除少量自銷外要通過中間商固定銷售渠道。對於易腐爛、樣式易過時等同轉速快的產品，其中間環節越少越好。對於高新技術產品，一般要有專門的推銷人員直接向客戶詳盡介紹產品性能。

　　3、從企業自身條件考慮。依據規模，大中企業可以逐步擴大銷售隊伍，開闢自己的銷售渠道為主；中小企業一般應依靠中間商為主，不宜以自銷渠道為主。依據企業聲譽、銷售人員素質和企業管理能力，其聲譽高、銷售力量強、管理水平高和經營豐富的企業，可選自銷渠道為主。否則，以通過中間商、代理商經銷為主。

　　第三，策劃和選擇最佳的銷售渠道。最佳銷售渠道是指銷售費用少、銷售效率高、產品銷售快、經濟效益好的渠道。其策劃選擇要解決的主要問題如下：

　　1、銷售渠道優化。就是在各種銷售渠道中，選擇一條最佳渠道。渠道優還要求根據具體情況，比較分析，選擇一條或幾條有利的銷售渠道。

　　2、確定銷售範圍。就是在某一特定市場範圍內，確定中間商的數量，是選擇大量的中間商經銷，還是幾家或獨家經銷，這是銷售對象確定多大範圍的問題。

　　3、確定銷售網點。就是銷售範圍確定后，再確定每一個對象範圍內的經銷網點，也就是解決各個範圍內的批發商、零售商或代理商的挑選問題。他們的地理位置、財務狀況、商店信譽、營業能力、服務質量和管理水平的相互比較，是具體挑選的依據。

　　四、品牌和商標策略的選擇和策劃

　　產品品牌作為產品的名稱和標誌，除了將某一產品與其它產品相區別，還在於他是產品質量的象徵。不同品牌代表不同企業的工藝特點和產品質量水平。名牌產品是着名品牌，代表產品有着級高的含“金”量，成為消費者優先購買的目標。優質名牌是良好品牌形象和企業形象的標誌和外顯，能增強企業競爭力，推動市場經銷的發展。品牌與商標同是產品的標記，可以一致，也可以不同。但商標必須註冊，品牌經過註冊就成為商標，受法律保護。科學的品牌及商標策劃選擇策略，有利於降低產品成本，鞏固和提高企業聲譽，吸引消費者對產品產生偏愛，可以促進產品銷售。有以下幾種品牌商標策略供企業選擇決斷。

　　1、統一品牌及商標策略。就是企業所有產品使用同一種品牌和商標。日本的索尼、日立、三洋、東芝等着名公司，所生產的系列產品都使用同一個品牌和商標，並且和企業名稱三者一致。極大地擴大了品牌的良好形象，提高了企業的知名度和美譽度。採用這種策略的優點是，可以藉助於已經成功的品牌和商標推出新產品，使新產品順利進入市場，節省品牌和商標設計費用及廣告促銷費用等。但採用這一策略，必須對系列產品實行嚴格的質量管理制度。

　　2、不同品牌和商標策略。就是企業的產品分別使用不同的品牌和商標。這一策略適用於不同品質的產品，能嚴格區分產品品質的高、中、低檔次，便於滿足不同消費者的需要。出現質量問題不影響其他品牌的信譽和形象。

　　3、更換品牌和商標策略。就是產品品牌及商標影響和制約企業發展時捨棄原品牌和商標，採用全新設計的品牌和商標，以便顯示企業的特色，塑造企業新形象。譬如國際着名的美孚石油公司（即現今的埃克森石油公司），曾用6年時間耗資3000萬美元將自己的品牌和商標由埃索改為埃克森。採用這種策略投入較大，要周密策劃並進行多種策劃方案的比較和論證之後再慎重決策。

　　4、改進品牌及商標策略。就是在原有品牌和商標的基礎上進行某些局部改變，改進后的品牌和商標同企業原有的品牌和商標的造型相接近。採用這種策略，要從新舊品牌和商標及商標造型並軌使用，逐漸過渡到使用改進的新品牌和商標，風險較小，但也難以徹底創新。