小區房地產開發項目可行性研究報告

　　整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。

　　規劃建造 5000平方米 中央綠地廣場，採用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出 1米 左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，並輔以建築小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺衝擊力。

　　設計立體可參與式園林，開闢運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。

　　根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。

　　保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。

　　小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，並加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。

　　五、物業管理

　　優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。

　　本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤並深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。

　　本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部採取人車分流，設 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。

　　小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外牆設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。

　　此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。

　　第三章 項目市場分析與整合營銷

　　;

　　一 、項目市場分析

　　1、地段環境優越

　　本項目位於荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。

　　2、周邊生活配套完善

　　本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農業銀行、工商銀行；胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活十分便利。

　　3、園林景觀設計突出

　　本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開闢 5000平方米 中央綠地廣場，採用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開闢運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等（詳見P.5“建築環境及園林景觀設計”）。

　　4、教育配套優勢顯著

　　自古以來，人們就非常看重環境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨着買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注。現代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高於周邊其他條件相同樓盤10%~20%。

　　本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨着長江大學的成立，高級職業技術學校等20餘所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。

　　5、建築施工品質過硬

　　本項目施工隊伍來自中國“建築之鄉”浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。

　　一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗檯整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。

　　施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示範小區，創造良好的社會效益和經濟效益。

　　6、市場供求關係良好

　　本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20餘所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬鬆的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本項目處於良好的市場供求關係中，市場前景令人樂觀。

　　7、開發區的升值潛力巨大

　　本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級台商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高校科教優勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智並重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。

　　恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。

　　二、一期現房整合營銷

　　我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因並非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。

　　2003年3月，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，並初步簽訂銷售代理合同。

　　武漢新希望物業代理顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先後與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，4 8個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑藉先進的管理模式、紮實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬餘方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇迹。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，並重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。

　　武漢新希望物業代理顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規範、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。2005年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈衝擊市場。

　　事實證明，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。 據此進度預計，一期186套現房將於2005年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。

　　三、 “城南春天”價格定位

　　現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受並希望擁有。

　　另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機。從2005年1月我公司對市場同類產品的價格調查（見下表）可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/ m 2 以上。

　　樓盤名稱

　　荊州花園

　　順馳·太陽城

　　翰林苑

　　觀邸

　　起價 （元/ m 2 ）

　　1380

　　1616

　　1448

　　1428

　　均價 （元/ m 2 ）

　　1550

　　1750

　　1460

　　1750

　　備 注

　　僅剩10餘套

　　與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見P.5“建築環境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優勢顯著”）、產品品質（詳見P.7“建築施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。

　　如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開闢 5000平方米 中央綠地廣場，採用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開闢運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等。

　　根據消費者“買升不買降”的心理特徵，我公司將對“城南春天”的銷售採取“低開高走”的價格策略，即在入市初期採取較優惠的定價，之後根據供求關係的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。

　　目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/ m 2 。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。

　　四、“城南春天”整合營銷

　　武漢新希望物業代理顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。

　　“城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）的特徵，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

　　1、案名：新風小區二期·城南春天

　　以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新。“城南”點明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。

　　2、推廣主題：春天裡的書香院落

　　“春天”點題，並緊扣產品的園林景觀設計優勢；“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，並深深契合。

　　3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園

　　將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬於自己的居住情趣。

　　梅蘭竹菊既是綠色生態、自然

　　園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢；也是中國傳統文化中高尚品格的象徵，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）所愛。

　　4、主打廣告語：

　　（1）2005荊州最值得期待的生態人文住宅（開盤前）

　　（2）領舞城南新生活（開盤后，暫定）

　　以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。

　　主打廣告語的設計表現十分搶眼，並在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現，給受眾反覆、強烈的刺激。

　　5、賣點提煉：

　　（1）金牌美福地，品藝術人文書香。

　　絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。

　　黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。

　　（2）優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間

　　超值起價，引領城南片區超值風暴。

　　精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗檯整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……

　　省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。

　　（3）完美設計，成就大家風範

　　100畝宏大規模，1000O時尚休閑會所，5000O中央綠化廣場， 400m 特色商業街，靜謐社區、純美領地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。

　　綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。

　　（4）完善配套，實現愛家之人的夢想

　　金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑場所舉步即至；江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰；超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。

　　愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這裡。

　　（5）“五心”級物管，感受心的呵護

　　家的價值，不可忽視的一部分是在建築之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門禁系統，多項人性化家政服務。

　　讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。

　　第四章 投資計劃及經濟分析

　　一 、前期工程情況

　　1、土地出讓手續全部完善；

　　2、地

　　勘察已全部結束；

　　3、建施圖紙、基礎圖紙已設計完成。

　　二、投資計劃及建設周期

　　本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：

　　項目

　　佔地

　　（m 2 ）

　　建築面積

　　（m 2 ）

　　總投資

　　（萬元）

　　備註

　　住宅

　　31146.74

　　70803

　　6747.00

　　商業用房

　　6968.85

　　9659

　　1146.00

　　公建

　　1538

　　成本攤入住宅及營業用房

　　合計

　　38116.00

　　82000

　　7893.00

　　說明：上述土地不包括道路代征地。

　　三、建設周期及資金來源計劃

　　本公司將對“城南春天”項目分兩階段進行滾動式開發。第一階段開發總建面約 41000平方米 ，其中臨南環路商業用房總建面約 7600平方米 ，住宅總建面約 33400平方米 ，合計需投入資金4100萬元。資金來源計劃：

　　（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評估價）已付；

　　（2）在本項目“城南春天”第一階段開發建設中，新風小區一期待售近90套現房正在熱銷中，預計於2005年4月全部售罄，實現銷售收入（資金回籠）1300萬元；

　　（3）在本項目“城南春天”第一階段開發建設中，新風小區一期靠近南環路臨街商業用房（一至二層）約 7600平方米 同期熱賣，資金回籠快，預計於2005年8月全部售罄，實現銷售收入（資金回籠）1672萬元；

　　（3）銀行部門貸款支持第一階段項目中的工程款約2000萬元；

　　（4）根據與施工單位簽訂的合同規定，本項目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗收后，支付總工程款的80%左右，因此可餘一部分工程款的支付資金；

　　（5）第一階段開發建設的同時，代理銷售公司進行強有力度的房產預售，將促使資金快速回籠。預計本項目第一階段將於2005年2月開工，5月開始預售，8月至少實現銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30%）。至此第二階段項目開工。

　　綜上所述，本項目將使資金的靈活周轉，與項目的順利開發建設環環相扣，實現整體良性循環。

　　本項目計劃至多在二年半內順利完成兩個階段的全部開發建設，三年半內實現全部銷售收入，二年半內還清全部貸款。

　　四、 經濟分析

　　本項目的成本、利潤，由住宅、商業用房、架空層（車庫、儲藏室）三部分組成，且架空層成本已攤入住宅商業用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：

　　1、住宅（商品房），測算成本為人民幣953，預計盈利3165萬元。如下表：

　　面積

　　（m 2 ）

　　單位成本

　　（元/ m 2 ）

　　總成本

　　（萬元）

　　銷售均價

　　（元/ m 2 ）

　　銷售收入

　　（萬元）

　　利潤

　　（萬元）

　　70803

　　953

　　6747

　　1400

　　9912

　　3165

　　說明：具體明細見附表（1）

　　2、商業用房由臨街一至二層組成，測算成本為人民幣1187元/ m2，預計盈利978萬元，如下表：

　　面積

　　（m 2 ）

　　單位成本

　　（元/ m 2 ）

　　總成本

　　（萬元）

　　銷售均價

　　（元/ m 2 ）

　　銷售收入

　　（萬元）

　　利潤

　　（萬元）

　　9659

　　1187

　　1147

　　2200

　　2125

　　978

　　說明：具體明細見附表（2）。

　　3、架空層（車庫、儲藏室），因其成本已攤入住宅、商業用房成本中，故其銷售收入均為利潤，即人民幣822萬元，如下表：

　　項目

　　面積

　　（m 2 ）

　　銷售價

　　（元/m 2 ）

　　銷售收入

　　（萬元）

　　備註

　　儲藏室

　　4620

　　650

　　300

　　車 庫

　　4500

　　1160

　　522

　　合 計

　　9120

　　822

　　4、由上述經濟分析得出，本項目綜合經濟效益分析如下表：

　　項目

　　面積

　　（m 2 ）

　　總投入

　　（元/m 2 ）

　　總收入

　　（萬元）

　　利潤

　　（萬元）

　　住 宅

　　70803

　　6747

　　9912

　　3165

　　商業用房

　　9659

　　1147

　　2125

　　978

　　車 庫

　　4500

　　522

　　522

　　儲藏室

　　4620

　　300

　　300

　　合 計

　　89592

　　7894

　　12859

　　4965

　　附表（1） 住宅成本分析

　　項目

　　數量

　　每平方米攤銷

　　（元/ m 2 ）

　　金額

　　（萬元）

　　備註

　　建築面積

　　70803

　　土地款

　　200

　　1416.06

　　城市配套費

　　40

　　283.212

　　土地規劃設計費

　　10.24

　　72.5023

　　中心會所

　　14.92

　　105.6381

　　綠化廣場

　　22.38

　　158.4571

　　配電設施

　　8.54

　　60.4657

　　道路

　　15

　　106.2045

　　土建費、水電安裝

　　500

　　3540.15

　　開發管理費

　　41.4

　　293.1244

　　按銷售收入3%計

　　不可預見費用

　　20.7

　　146.5622

　　按銷售收入1.5%計

　　稅金

　　79.8

　　565.0079

　　按銷售收入5.7%計

　　合計

　　925.98

　　6747.385

　　附表（2） 商業用房成本分析

　　項目

　　數量

　　每平方米攤銷

　　（元/ m 2 ）

　　金額

　　（萬元）

　　備註

　　建築面積

　　9659

　　土地款

　　200

　　193.18

　　城市配套費

　　40

　　38.636

　　土地規劃設計費

　　10.24

　　9.8908

　　中心會所

　　14.92

　　14.4112

　　綠化廣場

　　22.38

　　21.6168

　　配電設施

　　8.54

　　8.2488

　　道路

　　15

　　14.4885

　　物業管理設施

　　51.76

　　49.995

　　土建費、水電安裝

　　600

　　579.54

　　開發管理費

　　66

　　63.7494

　　按銷售收入3%計

　　不可預見費用

　　33

　　31.8747

　　按銷售收入1.5%計

　　稅金

　　125.4

　　121.1239

　　按銷售收入5.7%計

　　合計

　　1187.24

　　1146.7551