房地產開發策劃書

　　房地產開發策劃書（一）

　　1.為保證房地產開發項目前期工作順利進行，且符合國家和地方相關法律、法規，特制定本程序。

　　2 適用範圍

　　本程序適用於房地產開發項目的前期工作。在XX開發區內房地產開發工程項目的前期工作執行《XX經濟經濟技術開發區規劃設計管理規定》有關規定。

　　3 職責

　　3.1 項目部下設前期辦負責辦理房地產開發工程項目的前期工作。項目部不設置專門機構的，要指定專人辦理房地產開發工程項目的前期工作。

　　3.2 項目部負責制定工程項目前期工作計劃，具體向政府各主管部門申請辦理工程項目開發前期的政府批件和取證工作，-

　　房地產前期工作計劃

　　3.3 項目部通過招標選擇設計單位、地質勘測單位、工程總承包單位、監理公司等供方，與供方草簽經濟合同；經濟合同經集團公司複核並正式訂立后開展有關業務。

　　4 程序內容

　　4.1 項目部組織擬定《工程項目進度計劃》並報公司批准。

　　4.2 項目部負責起草公司向xx投資控股有限公司（以下簡稱控股公司）關於房地產開發工程項目的立項申請請示公文，並取得控股公司的《立項批複》。

　　4.3 項目部申請辦理房地產開發項目土地准許使用的相關手續。依據《土地出讓合同》辦理《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》。

　　4.4 項目部持房地產開發項目《立項批複》等批件及房地產開發企業資質證書，到政府規劃部門申請辦理規劃要點、詳規設計條件等批文。

　　4.5 項目部委託設計部門進行正式規劃設計，提供工程項目建築平、立、剖面規劃設計圖，上報政府規劃部門審定並獲得《規劃設計成果通知書》。

　　4.6 項目部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環保、等政府有關部門初步審核意見或證明並上報政府規劃部門。

　　4.8 項目部起草項目擴大初步設計審查申請報告上報政府規劃部門審查，取得工程項目擴大初步設計審核批複文件。

　　4.9 項目部按照政府建設行政主管部門要求，持房地產開發項目政府批複、批件及其他證明材料，到政府建設行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續，直至獲取《建設工程規劃許可證》。

　　4.10 擴大初步設計審核批複后，設計院完成施工圖設計及工程結構計算，到政府建設行政主管部門申請辦理圖紙審查批准手續，獲得《施工圖紙審查批准書》。

　　4.11 項目部持《年度投資計劃》及工程項目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建築管理機構資格認證書》。

　　4.12 項目部組織參與《勘測合同》、《設計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。項目部按政府規定辦理屬於政府配套工程所需手續。

　　4.13 項目部按照招標程序選定中標監理單位、施工總承包單位並草簽經濟合同；經濟合同經公司複核正式訂立后開展有關業務。

　　4.14項目部持監理公司和施工單位的中標通知書，連同《監理合同》、《施工合同》到政府建設工程質量監督部門辦理質量監督備案手續。

　　4.15 項目部持《年度投資計劃》、《建設工程規劃許可證》、《牆改基金證明》、《施工圖紙審查批准書》、《房地產開發企業資質證書》、《建設單位資格證書》、《質量監督備案》、《中標通知書》、《監理合同》、《勘察設計合同》、《施工合同》等報建備案手續到政府建設行政主管部門辦理《施工許可證》。

　　4.16 項目部在工程項目前期工作結束后，將所有政府批件、證件原件由項目部綜合辦集中保管。工程項目竣工移交后，項目部填寫《工程項目竣工文件移交單》向房地產事業部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續。

　　房地產開發策劃書（二）

　　（一）廣州市宏觀經濟環境分析

　　廣州市宏觀經濟呈現以下特徵：

　　1、廣州市宏觀經濟環境穩定，呈良好發展趨勢，為房地產的發展提供了一個良好的發展空間。

　　2、隨着廣州市的城鎮居民人均可支配收入的不斷提高，對不動產的消費和投資慾望都得到提升。

　　（二）產業政策對房地產市場的影響

　　限制房價上漲，提高按揭利率，適度建設兩限房，經濟適用房及廉租房和集資房。經濟上：有效抑制泡沫房產經濟，防止通貨膨脹、物價上漲、金融危機。社會上：嚴格制定針對流動人口的購房及居住的調理規範，控制人口增長，合理規範房產市場，擬制良性房產圈技術上沒什麼說的，從宏觀上沒法分析。還有，近年物價上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房價有很大關係，國家也在儘可能地防止經濟危機，控制房價。

　　國家採取一系列措施無非是保證房地產業的穩定發展，這些舉措將對房地產業產生巨大的影響。

　　（三）區域市場分析

　　海珠區是廣州老四區之一,古稱江南洲,在廣州市珠江的南面,2005年全區總面積為90.40平方千米，總人口87.7萬人。2005年12月31日起，海珠區轄18個行政街道：赤崗、新港、濱江、素社、海幢、鳳陽、龍鳳、沙園、瑞寶、江海、南華西、南石頭、江南中、昌崗、南洲、琶洲、官洲、華洲。 海珠區古稱“江南洲”，廣州人稱其為“河南”，處在廣州市的中部，由珠江水系廣州河段前後航道所環繞，是四面環水的天然良壤。海珠區風景秀麗，氣候宜人，是一個素有廣州“南肺”之稱的綠色島區。黃埔村，原名“鳳浦”，位於海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區、東與黃埔區、南與番禺區隔江相望，面積2.5平方公里，是廣州市海珠區新窖鎮轄內的16個行政村之一。全村耕地587畝（水田450畝，農地137畝），主要種植水稻，番薯，果蔗。山地3400畝，造林1400畝，種果2000畝。各種果樹種植面積（約數）：楊梅500畝，枇杷400畝，荔枝500畝，桃、李600畝。其楊梅品質特佳，遠近馳名。附近有地鐵8號線，還有229，137，262，564公交線。村內還有廣州航海高等專科學校……因應廣州城市中心“東移南拓＂的整體戰略需要。廣州城市重心的轉移，必將帶動琶洲地區的快速發展，而黃埔古港遺址的保護與開發，又成為本區域今後一個“亮點＂，與周邊一系列文化古迹和現代景觀相映成趣，將極大提升本區域的整體價值。

　　隨着多年的發展，外來人口越來越多，由於廣州城市重心的轉移，將會使該區的環境和市政設施得到逐步的完善和健全，有利於房地產業的發展，將會吸引不少在廣州工作的人士在此置業安居。

　　（四）產品定位

　　優勢分析：1、樓盤開發地臨江：隨着經濟的高速發展，人們的生活壓力越來越大，人們開始追求安逸，追求心中的那一片凈土。美麗的江景在繁華喧鬧的大都市裡更尤為珍貴。

　　2、有悠久的航運文化：廣州東南隅的琶洲島在中西方貿易、海上交通和文化交流史上佔據着重要位置，更有具備中國“海上絲綢之路起點”之譽的黃埔村。至清代康熙、乾隆年間，黃埔村發展成為世界性的貿易港口——今稱之為黃埔古港。當年轟動世界的美國 “中國皇后號”商船和瑞典“哥德堡”號商船來訪中國，均是在黃埔古港口泊岸。 無論是美麗的江景，還是獨具嶺南藝術的村內古建築都深深的吸引着人們。

　　3、大學城：師資優質，環境優美的大學城是多少學子夢中的求學之地，若能在此買房，有利於以後孩子的素質教育。

　　4、良好的交通體系：有地鐵4號和8號線以及環城高速在旁邊經過 ，方便上下班。

　　劣勢分析：1、配套設施仍然未成熟，發展尚須時日 。醫院、學校、公園、銀行、市場等設施相對不齊全。

　　2、競爭比較激烈，海珠區有邦泰公寓，位於琶洲會展中心附近，交通十分便利，2分鐘到地鐵口，實用率高。價格：均價22500元/O 戶型：86O的複式和單層 周圍交通：地鐵2號線磨碟沙站 小區門口即是磨碟沙公交車站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大學城3線等多路公交車經過

　　雅郡花園，位於琶洲板塊的會展商圈內，臨近琶洲會館區，靠近大型地鐵江畔社區。

　　價格：毛坯均價15000元/O 戶型：77O兩房

　　保利世貿公寓是琶洲會展商務核心區唯一可售的國際高檔商務公寓，步行2分鐘到達地鐵口琶洲站，可共享保利世貿完善的會展專業商務配套。 價格：均價26500元/O

　　戶型：51-156O的一到三房

　　泊雅灣實用率高，戶型多樣，使用不同的買家。 價格：均價19000元/O 戶型：1120-200O的三至四房

　　利海假日軒：周邊生活配套成熟，步行5分鐘可到達地鐵客村站、赤崗站，主推小戶型，實用率高。 戶型：26-92O的一二三房 地址：海珠區 海珠區赤崗東路赤崗中學對面

　　世紀星花園 ：位於萬勝圍東側，距離地鐵口較近，十分鐘車程可到琶洲會展中心，為市區稀缺的城央別墅，投資價值高。戶型：300-1000O的3-6層高別墅 地址：海珠區 新港東路南側、高速公路西面

　　機會分析：1、廣州市的經濟發展對房地產市場的帶動效應。 2、黃埔村的規劃帶來的利好商機。3、目前海珠區小戶型的樓盤供應相對較少。 4、消費者的購買力強。

　　威脅分析：1、房地產及金融政策的規範和抑制。2、地塊成熟有待培養。3、項目開發周期帶來的一系列的連帶性問題。

　　綜上所訴，我們將樓盤的開發定位為中小戶型。

　　項目形象定位

　　在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民嚮往環境優美的綠化小區，和嚮往欣賞古色古香古村建築的心態，帶給顧客一種“既享有成熟小區環境，又坐擁未來旅遊勝地”的雙重“抵買”價值。將項目形象定位為：廣州悠閑宜住公寓。

　　目標客戶定位

　　1、外來人口在該地置業：他們注重綜合素質，周圍的自然環境以及周圍的配套設施，對新環境適應性較強。

　　2、區內的買家：對於欲改善環境的買家和家中有安度晚年的老人家的客戶，此住宅是他們的首選。

　　3、區域居民的子輩：這批人在當地生活較長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環境，同時出於孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。

　　為了豐富本項目的產品，並提升項目的品質，本案對本樓戶型的設計提出如下建議：1、雙開門電梯的設計2、充分利用樓體的外觀折線美

　　價格定位 20000~28000元/平方米 住宅為分期銷售，因為不動產不論什麼時候都是稀缺的，特別的中小戶型的實用房；而且由於黃埔村的規劃，讓這一帶有望升值。

　　（五）樓盤銷售推廣

　　1、預熱期為第一階段，將以樹立品牌形象為主：為滿足目標客戶的精神需求，給人以詩意棲居的美好聯想。故取朗朗上口、易於傳播的案名為“蘭亭軒”。同時在廣告宣傳中，重點突出其珍貴的自然資源，江邊夜景和古村特色的建築風格，這是本項目最大的優勢，所以首先利用這一資源來吸引目標客戶。其次是住宅小區的綠化和配套設施齊全。宣傳以報紙、電視為主，廣告為輔。配合公關活動，在新聞媒介上適當報道。如《廣州日報》、《羊城晚報》；電視以省有線、市有線翡翠台與本港台為主，廣州電視台為輔。

　　2、開盤期為第二階段：通過前期的宣傳造勢，已有一定的知名度和客戶的積累，故在開盤時強調的是現場氛圍，通過開盤當天現場的布置和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，讓客戶的購買慾，最大限度促成簽約。(面試網 www.mian4.net)

　　3、其後的第三階段將着力配合銷售的高潮期進行的促銷活動。