項目計劃書範本

　　公司名稱：深圳市DR房地產連鎖服務有限公司；

　　公司住所：

　　法定代表人：AD；

　　註冊資本：300萬；

　　企業類型：有限責任公司；

　　經營範圍：房地產經紀和代理；房地產評估；投資信息及其它經濟 信息諮詢。

　　（2）、總部組織架構設立，各部門負責人各就各位，分工明細。

　　行政財務部：

　　對公司總部、連鎖店體系進行財務監管及協助，運用財務分析幫助直營店、加盟店洞悉自己的財務狀況，並提供相應的指導性建議，同時協調公司總部、連鎖店體系內以及員工之間的關係。

　　人力資源培訓部：

　　根據公司的需要合理設置崗位、安排員工招聘計劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織員工培訓，根據房地產中介行業的工作需要，開發相應的培訓課程，滿足公司內部員工及消費者不斷產生的新需求。

　　IT部：

　　開發、維護和更新企業門戶網站，為直營店、加盟店提供電腦軟硬件和軟件的安裝、輔導、更新、維護等系列技術支持，保證所有電腦和整個網絡系統的正常運營。

　　企業策劃部：

　　與媒體、政府機構、行業協會、其他單位建立了良好的合作關係，為推廣公司體系、提高知名度而策劃的大型宣傳活動，監管公司品牌標誌的正確使用，通過董事委員會監督充分使用當年全國廣告基金，在市場上塑造公司品牌形象，在公眾中建立並維持品牌美譽度

　　授權部 ：

　　尋找潛在的市場，考核各個直營店和加盟店，經董事委員會批准增開連鎖店或授予加盟商特許經營使用權，為合適的申請加盟店制定商業計劃。

　　服務部：

　　為直營店、加盟店提供開店協助、入門輔導，以及對正式營運中相關問題建議解決方案；解決公司總部、連鎖店體系經營及業務過程中不可避免或將要發生的法律事務，保護公司總部、直營店和加盟店利益不受侵害，維護連鎖店體系的權益。

　　評估部：

　　負責發展評估業務，與各級政府部門、金融機構以及各類經濟實體保持聯繫，為他們提供房地產領域全方位、高水平的諮詢顧問和評估服務；認真研究評估的專業技術，發表研究論文，對外充分展現公司的權威和專業

　　市場研究部：

　　運用市場調研的專業知識，通過對房地產相關信息的採集、處理和分析的過程，為公司決策管理層、各職能部門以及顧客提供專業的房地產市場調研服務，將具有指導性和預測性的相關結論撰寫成具有學術及市場價值的研究報告，對外樹立公司專業形象，支持公司企劃

　　二級市場事業部；

　　下列三個分部：業務部負責與發展商建立良好的合作關係，開拓二級市場策劃、代理銷售業務，給公司提供足夠的盤源支持；策劃部負責項目的市場調研、項目定位、全程策劃、推廣策劃等工作；二級市場銷售部負責每個樓盤一線的銷售工作

　　（3）、建立企業門戶網站

　　建立技術先進、性能可靠、運行穩定、擴展性強的信息化運營基礎平台，為企業全面實現信息化管理奠定堅實的基礎，讓企業內部連鎖店間的業務管理系統連網共享，並為網站的維護、升級保留足夠的彈性發展空間。

　　建立面向公眾、面向社會的網上企業形象宣傳平台，為發布企業信息，宣傳企業形象，推廣企業各種產品、業務及服務。

　　建立面向客戶的房地產服務平台，隨時發布、更新最新的房地產信息，並針對不同的客戶需求，提供相關的在線查詢、在線看房、在線預定、在線確認等功能，實現網上購房、網上委託租售等房地產中介業務電子商務功能。

　　建立面向客戶的網上交流平台，讓客戶更好的與企業形成互動，提供在線的疑問解答、專家建議、客戶俱樂部、BBS論談等等；

　　（4）、在深圳開設5個的直營店，培養60名以上房地產經紀人

　　由專業企劃公司設計企業形象規範手冊，制定連鎖店裝修、辦公用品的設計方案，確保所有連鎖店都是統一視覺效果，樹立公司在公眾中的品牌形象；

　　制定一套完整的連鎖店管理制度，以保證經營活動的有序進行；

　　針對不同的中介服務內容，總結一套規範的業務操作流程，標準的合同表格設計，已便提高工作效率、信息資源的利用率和節省操作時間，從而提升業績；

　　建立信息管理系統，搜集和整理現有的房地產信息資源並錄入系統，開發新的信息收集渠道，制定商業信息的管理制度和保密制度 ；

　　房地產經紀人的招聘、培訓、試用和聘用，進一步優化業務流程，完善績效考核體系；

　　將每個店都打造成推廣公司特許經營體系的樣板店；

　　2、發展階段，為期12個月。本階段公司就如同朝氣蓬勃、精力充沛的青年，所有業務本領都已掌握，時刻準備着打下一片屬於自己的天地。利用這個優勢，我們將加大投資的力度和加快發展的步伐，迅速推廣公司特許經營體系，目標在廣東省及周邊的江西、湖南、福建等省房地產發展較快、前景較好的城市建設1個區域分部和發展4個以上區域加盟商，開設70家以上連鎖店，培養800名以上房地產經紀人，並進一步完善特許經營加盟體系，為加盟商研發更多的服務內容和產品，為顧客提供優質的服務。

　　在本階段中，公司計劃深圳總部再開設3家直營店和發展15家以上的加盟店；新建設的區域分部將在本地開設2家直營店和發展10家以上的加盟店；新加入公司的4個或更多的區域加盟商，公司將協助他們在區域內開設至少40家直營店或發展加盟店。為保證上述目標的圓滿完成，本計劃已詳細將工作進行安排。

　　（1）利用各種宣傳手段，不斷提高直營店的業績，推廣公司加盟體系，打開企業知名度，建立公司品牌形象

　　報紙廣告；

　　電台宣傳；

　　網頁廣告；

　　戶外招牌廣告；

　　請新聞媒體撰寫軟文報導公司經營理念；

　　邀請業內知名人士來公司考察，組織宴會討論公司商業模式的前景；

　　（2）尋找潛在的加盟者

　　有房地產中介行業的工作經驗，想找機會創業的人士；

　　尋求投資項目的個體戶；

　　看好特許經營，想成為區域加盟商的公司；

　　其他類型的加盟者；

　　（3）審核申請加盟者，考察連鎖鋪面情況

　　受理加盟商申請，聽取初步經營意向；

　　調查加盟者的自身條件和經濟實力；

　　考察加盟區域房地產市場狀況和未來的發展趨勢；

　　聽取投資收益分析，雙方意見交流，合作談判；

　　合同簽訂，授予加盟商特許經營使用權；

　　（4）總公司協助加盟商制定商業計劃，開辦、經營連鎖店

　　加盟商接受業務和管理技能培訓；

　　總公司協助開店，並提供《開店手冊》、《管理手冊》、《業務手冊》、《培訓手冊》、《VI手冊》、《標準的合同表格》；

　　鋪面裝修，辦理合法的經營執照和其他政策規定應辦理的手續；

　　房地產經紀人招聘、培訓；

　　（5）連鎖加盟店正式營業

　　總公司領導出席參加並致詞；

　　邀請嘉賓出席並致詞；

　　新聞媒體做跟蹤採訪；

　　（6）提供後續服務

　　解決加盟商經營中存在的問題；

　　接受加盟商投訴和見意，並及時回饋；

　　定期舉辦加盟商業務和管理技能和經紀人業務技能培訓、輔導；

　　年終舉辦工作總結大會、表彰大會；

　　3、穩固發展階段，為期24個月。這一階段里我們目標是：藉助特許經營加盟體系所帶來的穩定收益、良好的品牌形象、前期積累的豐富業務經驗和巨大的客戶群，在全國範圍內建成一個擁有30個以上區域分部、 800家以上連鎖店、10000名以上房地產經紀人的大型房地產中介服務連鎖網絡，並在所進入的每一個城市都有最高的當地市場佔有率，成為中國房地產中介服務行業的品牌中介。

　　在本階段中，公司計劃在全國範圍內投資建設6個以上區域分部、開設25家以上直營店和發展200家以上加盟店，同時發展20個以上區域加盟商，並協助他們在區域內開設至少500家直營店或加盟店。

　　七、財務分析

　　1、基礎建設階段

　　（1）投資預算

　　總部的建設投資預算：

　　名稱 計價方式 數量 金額（元）

　　總部註冊

　　專業公司協助註冊25000

　　聘請房地產經紀人6000元/年 人 3人

　　18000

　　聘請房地產估價師 6000元/年 人 3人 18000

　　小計 61000

　　註：以上持牌房地產經紀人和房地產估價師有可能未全職）

　　名稱 計價方式 數量 金額（元）

　　總部固定資產投資預算

　　根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 276.14萬元

　　公司註冊費用（6.1萬元）+固定資產投資（74.81萬元）+六個月的辦公費用（183.96萬元）+六個月的固定資產折舊（11.27萬元）=282.24萬元

　　（2）效益分析

　　中介服務業務利潤

　　分配 經紀人提成 傭金收入×20%

　　連鎖店管理人員提成 傭金收入×5%

　　總部服務費 傭金收入×5%

　　稅收 傭金收入×5%

　　連鎖店提成 傭金收入×65%

　　（註：提成比例為平均數）

　　評估業務利潤

　　分配 評估業務員提成 評估收入×20%

　　評估師提成 評估收入×5%

　　稅收 評估收入×5%

　　公司提成 評估收入×70%

　　二級市場業務利潤

　　分配 銷售代表提成 傭金收入×3%

　　銷售經理及主管提成 傭金收入×5%

　　策劃及其它參與提成 傭金收入×7%

　　稅收 傭金收入×5%

　　公司提成 傭金收入×80%

　　本階段作為公司成立之初，前三個月做基礎建設，我們暫且保守的估計沒有產生營額；而後三個月各項業務都逐步進入軌道，也產生了一定的業務收入，保守估計；

　　a、直營店的月均傭金收入為8萬元，3個月5家店總傭金收入為120萬元；

　　b、評估業務的月均評估收入為5萬元，3個月總評估收入為15萬元；

　　c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為10萬元，3個月總營業額為30萬元。

　　公司在基礎階段的總業務收入為165萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費（未含所有稅），公司收益為118.5萬元=120萬×70%+15萬×70%+30×80%。本階段末公司凈資產為212萬元＝300萬元－276.14萬元＋80.91萬元－11.27萬元＋118.5萬元

　　2、發展階段

　　（1）投資預算

　　總部新增加固定資產投資

　　根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 835.47萬元

　　總部的新增固定資產投資和12個月辦公費用（197.77萬元）+區域分部的固定資產投資和12個月辦公費用（135.76萬元）+五個直營店的固定資產投資和10個月辦公費用（235萬元）+五個直營店12個月的辦公費用（228萬元）+所有的固定資產折舊（38.94萬元）=835.47萬元。

　　（2）效益分析

　　公司在基礎建設階段對5個連鎖店的試營，操作過程中深入的了解自己的商業模式，不斷整理和完善業務操作流程，讓加盟者使用我們的商業模式創業時，完全可以直接複製，更容易取得成功。因此我們相信在這階段里可以圓滿的完成目標，得到豐厚的回報。

　　加盟業務利潤

　　分配 業務專員提成 加盟收入×5%

　　管理人員提成 加盟收入×2%

　　其它部門獎金 加盟收入×3%

　　稅收 加盟收入×5%

　　公司提成 加盟收入×85%

　　加盟商資質要求：

　　區域加盟 單店加盟

　　加盟方式 以市為單位申請區域加盟 以社區為單位申請加盟

　　申請人要求 能按要求參加培訓，並全身心投入工作，不急功近利

　　營業執照 現已是獨立企業法人或新註冊均可

　　資金準備 200～300萬元以上 25萬元以上

　　加盟費 20～50萬元 3～5萬元

　　保證金 20～50萬元 3～5萬元

　　連鎖店數量 10～20個以上 1個

　　總部服務費 區域內所有連鎖店收入的2% 單個連鎖店收入的5%

　　特許期限 20年 20年

　　預計深圳總部業務收入為1223萬元

　　a、單個直營店的月均傭金收入為10萬元，1年5個店的總傭金收入為600萬元；新增單個直營店的月均傭金收入為8萬元， 7個月3個店的總傭金收入為168萬元；共計768萬元

　　b、評估業務的月均評估收入為5萬元，1年的總評估收入為60萬元；

　　c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為15萬元，1年的總傭金收入為180萬元。

　　d、特許經營收入按4個區域加盟支付120萬元加盟費、15個單店加盟支付60萬元加盟費以及收取3個月的總部服務費35萬元（每個店3個月，月均收入為8萬元），共計215萬元

　　預計全資的區域分部業務收入為289萬元

　　a、單個連鎖店的月均傭金收入為8萬元，7個月2個店的總傭金收入為112萬元；

　　b、評估業務的月均評估收入為5萬元， 9個月的總評估收入為45萬元；

　　c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為10萬元，9個月的總傭金收入為90萬元。

　　d、特許經營加盟業務收入按10個單店加盟支付30萬元加盟費以及收取的3個月總部服務費12萬元（每個店3個月，月均收入為8萬元），共計42萬元

　　公司在發展階段的業務收入為1512萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費（未含所有稅），公司凈收益為288.48萬元=768萬×70%+60萬×70%+180×80%+215×85%+112萬×70%+45萬×70%+90×80%+42×85%－835.47萬元

　　公司凈資產為515萬元＝212萬元＋53.46萬元－38.94萬元＋288.48萬元。

　　3、穩固發展階段

　　（1）投資預算

　　總部新增的各項支出

　　總部新增加固定資產投資

　　小計 53500

　　根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 6386.25萬元

　　總部的固定資產投資和辦公費用（613.94萬元）+六個區域分部和二十五個連鎖店的固定資產投資（366.33萬元）+七個區域分部和三十五個連鎖店的辦公費用（5076.96萬元）+固定資產折舊（329.02萬元）=6386.25萬元

　　（2）、效益分析

　　預計深圳總部業務收入為5520萬元

　　a、連鎖店的月均傭金收入為8萬元，13個店22個月總傭金收入為2288萬元；

　　b、評估業務的月均評估收入為8萬元，2年總評估收入為192萬元；

　　c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為15萬元，2年總傭金收入為360萬元。

　　d、特許經營加盟業務收入按20個區域加盟支付600萬元加盟費、25個單店加盟支付100萬元加盟費以及2年內收取的總部服務費2080萬元，共計2680萬元

　　預計全資的區域分部業務收入為7195萬元

　　a、單個連鎖店的月均傭金收入為8萬元， 22個店20個月的總傭金收入為3520萬元；

　　b、評估業務的月均評估收入為5萬元，7個區域分部 20個月的總評估收入為700萬元；

　　c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為10萬元，7個區域分部 20個月的總傭金收入為1400萬元。

　　d、特許經營加盟業務收入按175個單店加盟支付525萬元加盟費以及2年內收取15個月的總部服務費1050萬元（每個店月均收入為8萬元），共計1575萬元

　　公司在穩固定發展階段的業務收入為12935萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費（未含所有稅），公司凈收益為3515.5萬元=2288萬×70%+192萬×70%+360×80%+2900×85%+3520萬元×70%+700萬×70%+1400×80%+1575×85%－6386.25萬元

　　公司凈資產為4063.71萬元＝510.9萬元＋366.33萬元－329.02萬元＋3515.5萬元

　　八、結論

　　DR房地產連鎖服務公司的商業計劃書在醞釀、構思和寫作過程中做了大量的市場調查，並諮詢過一些專業人士，無論是從市場前景、項目本身、市場運作，還是從資本運營、投資回報等方面分析，本項目無疑是一個成長性良好、資本增值快、投資回報率高的項目。

　　市場前景：房地產中介服務在房地產市場的重要作用這已是無庸置疑的事實，這行業隨着市場需求的日益增加和相關政策的不斷完善將得到更快的發展，將成投資的熱點。

　　項目本身：有全新的和超前的經營理念和服務方式，這是其它競爭對手所不具有的。

　　市場運作：以特許經營商業模式運營的、“兩網合一”的房地產中介服務平台，所提供的服務符合行業的發展和市場的需求。

　　資本運營： 通過三年半的經營，公司凈資產將達到4000多萬元，而且以後的收益是穩定增長的。

　　投資回報：根據我們的財務分析，本項目可在一年半后贏利。

　　綜上所述，本商業計劃操作是可行的，它的經營者和投資者將得到無限的回報。