關於物業管理工作調研的發言稿

　　關於**縣物業管理工作調研的思考

　　（**縣第十五屆人大常委會第十八次會議發言稿）

　　2013年8月20日

　　地產和房產對**縣財稅貢獻特別巨大，**的城市建設一天一個樣，這得益於樓宇經濟的發展，也為文明衛生城市打下了堅實的基礎。但是，**的物業管理卻成為了樓宇經濟發展的拌腳石，嚴重阻礙了**經濟的發展，也為**文明衛生城市這塊金字招牌抹了黑，更是考驗城市管理者智慧的新課題。從這次物業管理工作調查中，我明顯感覺到，**的物業管理與物業服務，與周邊市縣區相比只能算是剛剛起步，還處於“群龍無首、一片混亂”的階段，與居民的願望和需要相比，差距太大，給人的印象就是，相關企業“重賣房服務、輕物業管理”，“前期物業搶着干、後期物業不願干”；有關部門“重房產收費、輕房屋服務”，甚至“有利益就上，有責任就讓”，“政府重視形象、部門看重利益”。現在是業主有牢騷、政府不滿意，物業公司難生存，相關部門在扯皮。我認為，現在當務之急就是要做好幾件事：

　　一、健全體制、完善規章

　　（一）建立物業管理齊抓共管機制。物業管理工作是一項系統工程，涉及到房產、建設、規劃、城管、供電、供水、園林、環保、工商、稅務、物價、公安、消防等多個部門，各種矛盾常常相互交織，光靠房管部門難以協調各方。我建議：

　　1、成立“**縣物業管理協調委員會”。由縣政府分管領導牽頭，研究協調物業管理重大事項，縣房管部門具體承辦。

　　2、街道辦要成立機構，負責統籌、協調、考核、監管轄區內小區物業管理相關工作。

　　3、居委會要建立工作小組，解決小區物業管理工作中遇到的各類問題，做好宣傳、協調、配合小區物業管理工作的開展。

　　4、成立“**縣物業服務行業協會”。協調物業管理與服務，進行業務培訓、業務指導，處理企業糾紛，討論和處理企業重大問題。

　　（二）實行新建住宅物業質量保修金制度。物業管理中的業主與物業服務企業之間的矛盾糾紛，拖欠物業管理費等，相當部分是因為房屋質量不達標及相關配套設施不健全造成的，嚴重影響了物業管理工作的健康發展和社會的和諧穩定。在這個問題上，物業是為開發商、承建商背了黑鍋的。**縣要從8月份起，嚴格按照《江西省物業管理條例》的規定，建設單位在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，一律按物業建築安裝總造價1%-3%向物業質量保修金專門賬戶交存物業質量保修金。房屋竣工驗收后，公共物業建設達標的保修金及其利息全額退回，物業建設不達標的，責成建設單位完善，否則，由物業管理部門代為完善，費用從保修金中扣除。

　　（三）完善“房屋維修基金”管理。

　　1、要嚴格按照“基金”來管理，專款專戶儲存，獨立核算，任何單位和個人不準擠占挪用。

　　2、新建住宅小區，要嚴格按標準收取“房屋維修基金”，不能再由房管部門隨意收取，有的交了、有的不交，有的多交、有的少交；同時，要規範建立明細分類賬戶，要按每棟樓、每一戶設立明細賬；從現在起，對每一個新住宅小區不能再做糊塗賬；對老住宅小區要盡量按每一棟樓，每個住戶設立明細賬。

　　按規定，每個小區“房屋維修基金”使用后餘額不足30%時要續交，但全縣沒有一個小區有續交的。

　　3、要使“房屋維修基金”保值、增值，要存定期、買國債，利息要記入每一個業主的賬戶，要象住房公積金一樣管理，要在一年內至少告知一次業主的賬戶餘額。

　　4、要按利息的一定比例提取費用，作為業主委員會或居委會的活動經費和成員報酬。

　　5、以住宅小區為單位嚴格使用基金，規範批准程序，每年定期向業主公開使用和結餘情況，接受業主監督，確保維修基金收繳規範、使用合法。

　　（在7月18－24日中午中央電視台經濟頻道連續播出的，北京探索物業管理新路子，“房屋維修基金”是由業主委員會管理，基金存定期、購買國庫券，並按利息的一定比例提取費用，作為業主委員會的活動經費和成員報酬，這種做法得到了中央電視台的肯定）

　　黃段鴻安、沙田兩個安置小區沒有收維修基金，有些住戶連房款都沒有交清。這是後患無窮的。

　　（四）探索業主委員會運行機制。業主委員會是聯繫業主與物業服務企業的橋樑和紐帶，是業主利益的代言人，在物業管理工作中的作用具有獨特優勢。凡是入住率超過50%的小區，都要選舉業主委員會，在選舉之前，居委會要前期調查，把好選舉關，選舉結果要經居委會同意。要建立激勵機制，實行有償服務，業主委員會的工作經費和成員的工資來源於“房屋維修基金”的利息。

　　在沒有“業主委員會”的小區，要由居委會主任擔任業主協調員，管理業主事務。

　　（五）建立物業監管前移機制。

　　1、事前，物業監管部門要參與新小區的規劃，對業主委員會用房、物業用房、會所用房、幼兒園用房、管網、水、電、氣、綠化、亮化、監控等配套設施的規劃提出合理建議。

　　2、事中，物業監管部門要參與新小區的房屋驗收，對物業用房、配套設施不到位的情況提出意見。

　　3、事後，物業監管部門要參與新小區的前期物業管理，對還沒有物業服務企業進入的小區，要監督前期物業，不能放任；並且還要敦促招聘物業服務企業儘早進駐小區。

　　（六）要落實物業承接驗收制度。物業服務企業承接物業時，應當對物業用房、物業共用部分、共用設施（包括對講門、路燈、監控設備等等）進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾與糾紛。

　　入住率沒有達到60%的，開發商不能移交給物業企業，應由開發商負責物業服務。

　　（七）建立房屋出租登記制度。實行暫住登記制度，同時實行房屋出租要到社區登記制度，有利於物業費收取。

　　（八）抓緊時間出台相關制度。抓緊時間出台《**縣物業管理實施細則》，《物業服務收費管理辦法》等一系列制度，使物業管理、收費、監督等有章可循，有法可依。

　　二、加強物業服務企業的管理

　　（一）完善市場准入和退出機制。

　　在市場准入上：

　　1、對入駐的物業服務企業嚴格把關，杜絕無資質、有不良信用記錄的物業服務企業代理物業服務業務。

　　2、以九江市房管局建立物業服務企業信息系統為契機，強化物業服務企業資質管理，所有物業服務企業都必須通過資質年檢。

　　3、嘗試前期物業服務企業招投標制度，從8月份起，在前期物業服務中，引入競爭機制，通過公開招投標，選聘物業服務企業，參與物業服務。

　　4、新成立的、或資質較低的物業服務企業不能參與新住宅小區、大宗服務項目的招標，只能參與散戶小區、小服務項目的招標。

　　5、建立中標物業服務企業交服務押金制，杜絕物業服務企業降低服務水平、與業主之間矛盾越積越深、想來就來、想走就走的現象。

　　在退出機制上：

　　1、建立企業信用檔案，加強物業服務企業信用檔案建設，規範企業的誠信行為。

　　2、建立小區物業管理投訴處理機制，明確物業管理主管部門及其他職能部門和街道辦在住宅小區管理中的工作職責和處理程序，強化居委會協調處理業主和物業服務企業之間矛盾糾紛的作用。

　　3、強化業主委員會對物業服務的監督，凡不符合物業服務合同的，業主委員會可以解聘物業服務企業。

　　（二）加強對物業服務企業的考核。

　　1、儘快出台《**縣物業企業服務標準》和《**縣物業服務企業考核辦法》，實行日常考核和集中考核相結合，每月抽查，每季考核，年終考評。

　　2、建立末位淘汰制度，以信訪和投訴及媒體曝光事件處理為依據，不及時處理的按件數扣當月分，連續2個季度考核排倒數第一和年終考核倒數第一的，取消資質年檢資格，不能參加第二年的物業服務招標。

　　3、建立獎勵機制。物業服務企業反映，政府在節日時，只對環衛進行慰問，從來不對物業慰問；物業主管部門評獎，也從來沒有想到物業企業；就連物業企業上門邀請相關部門參加年終會議，都沒有單位願意參加，物業企業認為缺少精神上慰籍，行動上的關懷。建議相關部門要考慮物業服務企業的這個要求，建立獎勵機制，那怕是精神獎勵也好。

　　三、拓展物業服務企業的業務範圍

　　封閉式住宅小區、散戶型住宅小區是物業服務企業傳統服務範圍，在此基礎上，可以拓展服務範圍，增加物業服務企業的收入。

　　1、行政機關、事業單位、學校、醫院、有關企業的物業可以實行招標，由物業服務企業提供服務。

　　2、公共場所保潔、保安服務要市場化，如湖濱公園、朝陽湖公園、濕地公園、豫寧公園、萬福廣場、文化廣場等公園、廣場、景區，可以由政府買服務，實行招標，由物業服務企業提供服務，增加物業服務企業的穩定收入，培育和做強物業服務企業。

　　四、集中整治物業管理中的突出問題

　　（一）開展集中整治物業管理行動。以我縣“六城同創”為契機，聯合整治住宅小區物業管理混亂狀況，由縣委常委任組長，其他縣領導任副組長，集中3個月開展大規模的全縣住宅小區物業管理集中整治活動。

　　1、清理毀綠種菜。這項活動己經開展，自行整改至7月31日，有關部門也有所行動，但我認為雷大雨小，青蜒點水，有關部門有舉報才去查，沒有舉報，就不主動去查，有很多地方根本就沒動，效果很差。

　　2、清理住宅小區的公共場所。有的住宅小區公共場所被住戶個人侵佔，為自己圈出地盤，只限自己使用。比如侵佔樓道、消防通道、違規停車、違章搭建、非法經營、噪音擾民、非法出租、破壞公共設施、違規裝修房屋等。

　　3、規範小區飼養動物。嚴禁小區養雞鴨、養豬、養大型獵狗（身長超過70厘米、身高超過50厘米）。

　　4、下大力氣整治開發商遺留問題。剛才我己經說過，業主與物業服務企業之間的矛盾糾紛，拖欠物業管理費等，相當部分是因為房屋質量不達標及相關配套設施不健全造成的。這兩個問題開發商、建設方當然有責任，但是相關部門同樣要負責任，你監管不到位、驗收不認真，沒有堅持原則，沒有把好最後一道防線。事後又不督促開發商、承建方整改和完善，報修又時間長、程序多、使用維修資金困難，住戶怨聲載道，上訪無數，嚴重影響了物業管理工作的健康發展和社會的和諧穩定。

　　如果新建的住宅小區還出現房屋質量不達標或相關配套設施不健全，我建議縣人大和縣政府要嚴格問責，要追究相關單位和相關人員的責任。

　　5、整頓物業服務企業。

　　（1）整頓服務行為。有些物業服務企業不按物業服務合同約定提供質、價相符的服務，隨意減少服務項目和降低服務標準。

　　（2）整頓違規收費。對違規收費、收費不規範的行為要發現一起查處一起，維護業主的合法權益。

　　6、集中清理拖欠物業費行動。可以進行漸進式清欠。

　　（1）第一步在小區內張貼公告，在電視台公告，告知清欠的最後日期。

　　（2）第二步公告之後，對還不交清物業費的，在小區公布名單，物業服務公司也要在住宅小區擺收費台，方便業主交費。

　　（3）第三步對仍不交清物業費的“老懶”，在電視台曝光；是工作人員的，責成單位代收代繳；是領導幹部，將名單交縣委組織部，接受組織處理；沒有單位的，如果辦了按揭貸款的，責成在按揭貸款賬戶中扣除。

　　（4）第四步，對拒不交清物業費的，由物業服務企業向法院提起訴訟。是企業老闆，建議通報各家銀行，記入個人誠信檔案。

　　（5）對於己購房，但不住或不常住的業主，可以由物業公司酌情減少保潔費，但其他物業費要交清。

　　（6）對於尚未出售的空置房，由開發商代交物業費。

　　（7）對於新建小區，建議智能化管理，用一卡通式智能卡交費，不充卡，什麼都不通，連大門、電梯都打不開。

　　（二）創新電梯房促銷手段

　　1、優惠電梯房購房者的相關規費、工本費、手續費，降低購房成本。

　　2、樓道用電、小區照明、二次供水用電價格按居民用電、不按商業用電，優惠若干年，降低居住成本。

　　3、統一使用太陽能，減少裝修成本。

　　大家要樹立“買房就是買物業”的觀念，買房只有一次，買物業卻有幾十年，物業的好壞，直接影響居住環境，因此，大家都要高度重視物業服務。