學校物業管理方案範本

　　學校物業管理方案範本

　　我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。

　　一、公寓物業管理的實施範圍

　　根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示範、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物業管理方式

　　成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一着裝上崗、文明作業、規範操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定並完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規範結合我校學生公寓具體工作進行管理。

　　三、學生公寓管理部崗位及人數

　　學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

　　學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）

　　學生公寓宿管員：8人

　　學生公寓樓內保潔員：8人

　　學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

　　共需外聘人員16人

　　四、運行費用

　　1、人員工資

　　2、員工勞保、工具等費用

　　3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

　　綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

　　附件1：學生公寓服務內容和服務標準

　　1、房屋共用部位的維護和管理

　　公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

　　2、用部位及設施設備的運行維護管理

　　定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

　　3、環境衛生服務標準

　　（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

　　標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；牆面乾淨整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。

　　（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。

　　標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。

　　（3）、公寓內的公共衛生間。

　　標準：地面牆面乾淨、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

　　4、安防服務標準

　　（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。

　　（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

　　（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標誌。

　　（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

　　（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

　　（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、鬥毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

　　5、維修服務標準

　　（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，並儘快安排處理。維修結束后，將地面清理乾淨，物品歸位。

　　（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

　　6、接待服務標準

　　（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

　　（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，並備存登記資料，以便提供服務和查詢。

　　（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算。蜂巢物業管理網收集並整理。

　　附件2：公寓管理部主要崗位職責

　　一、公寓管理部部長崗位職責

　　1、負責在校學生的住宿信息、檔案及資料的管理工作。

　　2、負責新生的宿舍安排工作

　　3、負責在校住宿學生因休學、復學、退學、轉專業等原因而進行的宿舍調整工作。

　　4、負責學生離校時的宿舍退還手續。

　　5、負責進修生的住宿安排工作。

　　6、負責走讀生的的審批工作。

　　7、負責各公寓的安防、清潔的服務過程的監督檢查，對不合格現象有權提出整改要求，並監督、檢查其整改情況。

　　8、不定期抽查公寓內安防、清潔等服務過程，發現問題及時解決。

　　9、負責所屬員工的培訓工作。

　　10、中心主任安排的其他工作。

　　二、公寓管理部物業監理崗位職責

　　1、努力學習，積極工作，自覺遵守中心的各項規章制度。

　　2、對各公寓安防、清潔等服務過程行使監督和檢查權利。

　　3、檢查公寓內衛生，做好檢查評分記錄，對衛生不達標的提出整改要求，並監督、檢查其整改情況。

　　4、檢查公寓內各種設施的使用狀況，若有缺損須查明原因及時報修，對維修結果進行登記。

　　5、檢查公寓內安全情況、消防器材狀況、安全隱患狀況等，發現問題及時上報。

　　6、檢查公寓宿管員上崗情況、工作情況等。

　　7、負責檢查結果的匯總、分析工作，發現潛在的問題並提出整改措施。

　　三、公寓管理部宿管員崗位職責

　　1、協助管理部部長做好所轄公寓住宿學生的信息及相關資料管理工作，做好新入住學生、離校學生及其他原因調整宿舍學生的登記調整工作，及時更新學生公住宿一覽表。

　　2、負責所屬範圍內各宿舍學生的全面管理，保證安全、穩定是首要責任。遵照學校規章制度督促指導學生遵守、執行。關心學生的學習和生活，幫助學生解決日常生活上的困難。

　　3、遵守並執行有關公寓管理規章制度，堅守崗位，不得擅離職守，上班時間不得干與工作無關之事。工作認真、秉公辦事、堅持原則、不講情面。

　　4、負責來訪人員的登記（一律憑本人有效證件並留證入訪），保證宿舍的安全。管理第一，服務為重，注意儀錶，微笑服務，以禮待人。

　　5、樹立良好的服務意識，安全意識和責任意識，主動調解學生中發生的糾紛；嚴禁與學生發生爭吵甚至打鬥；必須隨時檢查並巡視宿舍，發現賭具和禁用器具，予以收繳並及時報告；制止學生聚賭、吵鬧、打鬥等不文明行為。在本崗位負責區段內外巡查，密切注意出入人員，發現可疑的人要禮貌地進行盤查監控，果斷處置發生的問題，並及時彙報。

　　6、對學生在本樓內的組織紀律進行監督、檢查，了解學生思想動態，有針對性地進行教育、批評和表揚。加強與學生的交流、溝通，融洽感情。

　　7、督促和教育學生愛護公寓內公共財物，發現損壞的要落實責任人，以說服教育為主，並根據有關制度和條例對學生予以處罰，嚴禁向學生亂收費。

　　8、做好或配合新生入學與畢業生離宿時的傢具清點、核實、發放、維修登記等工作。

　　9、負責公寓宿舍的安全和管理工作，督促學生打掃衛生，交班要將本班情況向接班人員交待清楚，重要情況作好記錄。

　　10、保證和控制所屬宿舍區水、電設施如有損壞，要填寫維修派工單，負責通知並落實維修事宜。負責所屬範圍水電費用的計量和收取。

　　11、定期檢查安全及消防系統，加強防盜、防火巡視工作，嚴密控制進出門戶。

　　12、負責房間鑰匙管理。原則上所掌握鑰匙只供緊急情況使用，確需使用的，確認使用者身份后，須由宿管員親自開門。

　　13、配合完成必要的突擊任務。

　　四、公寓管理部保潔員崗位職責

　　1、負責所屬範圍內環境衛生的清掃，保持清潔衛生是首要責任。關心學生的學習和生活，幫助學生解決日常生活上的困難。

　　2、遵守並執行有關公寓管理規章制度，堅守崗位，工作認真，不得擅離職守，上班時間不得干與工作無之事。

　　3、樹立良好的服務意識、安全意識和責任意識，微笑服務，以禮待人，不得與學生發生衝突。

　　4、每天掃拖、清潔走廊、樓梯及扶手，清除垃圾，灰塵、痰跡，牆面球印、腳印、蛛網、積灰要及時清除，及時處理所屬範圍的垃圾，不得亂倒、堆積。做到局部隨時保潔。

　　5、每天打掃公共廁所、洗室，做到地面無積垢、牆面清潔、無蛛網、積灰，無異味，做到局部隨時保潔。

　　6、每周對公共部位進行一次大掃除，徹底清除門窗、玻璃、牆壁上積灰、蛛網等。做到局部隨時保持清潔。

　　7、每天打掃本公寓周邊所屬區域衛生，並做到隨時保潔。

　　8、維護公共設施，有損壞要及時保修，督促和教育學生愛護公共衛生，不準污染牆壁，發現故意破壞公共衛生要落實責任人，以說服教育為主，並根據有關制度和條例對學生予以處罰，嚴禁向學生亂收費。

　　9、提高警惕，注意防火、防盜、防破壞，發現可疑情況應及時處理或報告。

　　10、做好衛生防疫工作，定期噴洒藥物，滅鼠除害。正確使用各種滅蟲藥物，防止事故發生。

　　11、愛護工具，節約用水用電，降低成本，提高工作效率。

　　12、配合完成必要的突擊任務。

　　附件3：公寓管理部工作規程

　　公寓宿管員工作規程

　　一、開關燈管理規定

　　按中心規定，宿舍樓內早6：00開門、6：30分供電，晚12：00關門，11：30分熄燈，周五、六及國家法定節假日的前一天熄燈、關門時間順延半小時。

　　二、夜間值勤管理規定

　　值班人員實行24小時不間斷值勤制度，每晚必須按時關樓門，關樓門后，必須到各樓層檢查有無違章用電及留宿外來人員現象、並保持高度警惕。

　　三、人員進出管理規定

　　1、學生必須佩戴校徽或持學生證出入樓門。

　　2、外來人員必須到值班室登記，並憑有效證件換取會客正，方可進入宿舍樓，會客完畢後到值班室憑會客證領回個人證件，當值門衛必須詳細登記外來人員進出樓時間及會客對象。

　　3、男生不準進入女生樓，女生不準進入男生樓（特殊情況除外）。

　　四、調換班管理規定

　　值班員在調換班的前一天，必須向公寓管理部提出申請並說明原因，批准後方可調換班次，嚴禁私自調換班。在調換班時必須與換班人履行交接手續，並對調換后出現的問題承擔部分責任。

　　五、交接班管理規定

　　1、交接班前當班人員必須填寫好各項登記記錄，並做好在崗期間的工作日記。

　　2、交接班時，下班人員要把本班的工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。

　　3、鑰匙、工具等物品要交接清楚，並在交接班記錄上簽名。

　　4、對出現的問題，交接雙方必須當面說明，若交班人離開后，接班人才發現屬於上一班責任的問題，必須立即報告樓長處理。

　　5、需要交班人在崗繼續處理的問題，接班人應積極協助完成。

　　6、必須按時交接班，無特殊情況不得超時接班；交班人未到，交班人不得擅自離崗，否則有此產生的一切後果由交班人負責。

　　六、水電費用的計量和收取

　　1、每月最後一日抄寫所在公寓水電錶讀數，每月1日交於中心辦公室。

　　2、每月10日前將所在公寓水電費收齊后交於中心辦公室並公布。

　　七、每周檢查一次學生宿舍衛生，並填寫學生宿舍衛生檢查表，於周五報中心辦公室

　　學生公寓清潔操作規程

　　（1）每天上午7：30－11：30、下午1：30－5：00各清掃學生公寓內衛生一次。

　　（2）走廊及樓梯：清潔員每天上班后首先清掃走廊地面及樓梯，從底層至頂層自下而上清掃樓道，將果皮、煙頭、紙屑等垃圾收集在一起，然後裝進垃圾車，將垃圾送到指定的垃圾中轉站；將拖把洗凈擰乾，從頂層往下逐層逐級拖抹樓道地面及樓梯。拖抹時，要隨時清洗拖把，以保持地面清潔。

　　（3）扶手及欄杆：備抹布一塊，將其洗凈，自下而上擦拭樓梯扶手及欄杆。擦拭時，要隨時清潔抹布。

　　（4）牆面、宣傳板及開關：先用掃把打掃牆上的蜘蛛網，再撕下牆上貼的廣告紙。如有殘紙時，用濕抹布抹沫濕殘紙，輕輕用刀片颳去，撕下宣傳板上的過期資料和通知，用濕抹布擦拭乾凈；將抹布清洗乾淨，盡量擰乾水分，擦拭各樓道燈開關。

　　（5）消防栓、管等器材：先用掃把打掃消防器材上的灰塵和蜘蛛網，再用濕抹布擦拭消防栓及玻璃，然後用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐個清潔。

　　（6）暖氣片、管等器材：先用掃把打掃暖氣上的灰塵和蜘蛛網，再用濕抹布擦拭暖氣，然後用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐個清潔。

　　（7）配電箱及電錶箱：用干抹布擦拭配電箱、電錶箱上的灰塵及污跡。

　　（8）玻璃及燈具：按《燈具、門窗玻璃的清潔》進行作業。

　　（9）每小時巡視檢查樓內衛生一次，保持樓內清潔。

　　標準

　　（1）宿舍樓每一周對公共衛生進行一次大掃除，徹底清除門、窗玻璃，牆壁，燈具上的灰塵、蜘蛛網等，對衛生間進行消毒處理。

　　（2）日常清潔符合《學生公寓清潔標準》的要求。

　　注意事項

　　擦拭配電箱禁止用濕毛巾，不得將配電箱門打開，以防觸電造成意外。

　　燈具、玻璃清潔操作規程

　　操作規程

　　1、玻璃及鏡面的清潔

　　（1）先用刀片除去玻璃邊緣的污垢。

　　（2）將清潔濟用水稀釋、把抹布放在清潔濟內洗凈，然後將抹布按玻璃頂端，從上往下擦拭。當玻璃的位置與地面較接近進，可以橫向擦拭。

　　（3）用無絨毛巾或報紙抹去玻璃上的水珠。

　　（4）用濕抹布將玻璃框擦拭乾凈。

　　（5）最後用拖把抹凈地面上的污水。

　　（6）若擦拭高處玻璃，應二人配合，系好安全帶或採取其他安全措施。

　　2、燈具的清潔

　　（1）準備梯子、螺絲刀、抹布等到工具。

　　（2）關閉電源、架好梯子，人站在梯子上，一手托起燈罩，一手拿螺絲刀，擰松燈罩的固定螺絲，取下燈罩。

　　（3）先用濕抹布擦拭燈罩內的污跡及蟲子，再用干抹布秣干水分。

　　（4）將抹乾凈的燈罩裝上，並用螺絲刀擰緊固定螺絲。

　　（5）清潔日光燈具時，應先將電源關閉，取下蓋板，取下燈罩，然後用抹布分別擦拭燈管、燈具及蓋板、重新裝好。

　　標準

　　（1）學生公寓每周清潔一次。

　　（2）玻璃上無污跡、燈管無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。

　　（3）清潔后的燈具、燈管無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。

　　注意事項

　　（1）清潔高處玻璃或在梯子上作業時應注意安全，以防摔傷。

　　（2）清潔燈具前應先關閉電源，以防觸電。

　　（3）人在高處作業時，應注意防止燈具、工具或其他物品掉下砸傷行人。

　　（4）用螺絲刀擰緊螺絲、固定燈罩時，應將螺絲固定到位，但不要用力過大，防止損壞燈罩。

　　附件4：公寓管理部員工考核制度和實施細則

　　員工考核制度

　　為客觀地評價員工的工作表現，提高中心對中工獎懲的準確性，更好地調動員工的工作積極性，特制定本制度。

　　1、考核方法

　　普通員工每月考核一次，管理層每學期考核一次，年終考核普通員工按月累計成績，管理層按學期累計成績。中心將根據考核的累積成績獎懲員工。

　　2、考核內容

　　考核以員工考核表為依據，內容包括服務意識、儀容儀錶、考勤、紀律、責任民心，工作態度、管理能力、以身作則、表達能力、團結協調等10個方面。

　　3、評分比例

　　每月（或每學期）考核滿分為100分

　　4、獎懲

　　（1）處罰。普通員工當月考核扣分達40分，扣當月浮動工資20%；管理層每學年考核扣分達40分，扣崗位津貼的20%。

　　（2）獎勵。中心每學年根據考核員工的積累成績，獎勵成績突出者。

　　①優秀員工獎。中心根據每學年考核員工的積累成績獎勵突出的優秀員工（比例約佔中心人數10%），除頒發榮譽證書並通報表揚外，還將給予物質獎勵。

　　②優秀班組獎。中心對成績較突出的班組（比例約佔中心班組的5%-10%），給予通報表揚、頒發獎狀並給予物質獎勵。

　　③優秀管理部門獎。對部門成績突出的，中心將頒發獎狀，通報表揚並頒發獎金。

　　5、考核步驟

　　（1）部門主管每月對下屬員工考核評分，在員工考核記錄表上填寫考核分並說明扣分或加分的原因。

　　（2）考核員工記錄表要每月交給被考核人簽名確認。被考核人如有不同意見，也可以在備註欄中說明。

　　（3）管理層由中心主任直接考核並予年終匯總。

　　管理部部長考核細則

　　物業監理考核細則

　　公寓宿管組長考核細則

　　公寓宿管員崗位工作考核細則

　　公寓清潔工崗位工作考核細則

　　附件5：人員招聘條件

　　宿管員招聘條件：

　　1、具有普通高中、中專或以上文化程度；

　　2、有一定的組織管理能力或學生工作經驗；

　　3、忠於職守，服從分配，有較強的吃苦耐勞精神；

　　4、年齡18周歲以上，45周歲以下，身體健康；

　　5、品行端正，無違紀、違法行為；

　　6、中國共產黨黨員或在大中專院校擔任過班長、學生會部長以上職務，能力出眾且受過各級表彰者優先考慮；

　　7、有較強的文字表達能力和宣傳特長的，同等條件下優先考慮；

　　8、同等條件下下崗職工優先。

　　保潔員招聘條件：

　　1、具有初中或以上文化程度；

　　2、忠於職守，服從分配，有較強的吃苦耐勞精神；

　　3、年齡18周歲以上，45周歲以下，身體健康；

　　4、品行端正，無違紀、違法行為；

　　5、同等條件下下崗職工優先。

　　附件6：數據對比

　　宿管員：管理學生1000以上，工資1000至1200元；管理學生1000以下，工資800至1000元。

　　保潔員：清掃面積約600平方米，工資600至800元