建築項目計劃書

　　建築項目計劃書（一）

　　一、學校基本情況：

　　黔西縣金碧鎮綠峰小學：地處金碧鎮綠峰村，創建於1964年，覆蓋半徑5公里，受益綠峰、高山、楊家店三個村群眾3千餘人。現有1—6年級教學班6個，學生195人。另有學前班1個，學生30人，教職工11人。是該鎮一所最邊遠的村級完小。2002年由香港佛教事業文化有限公司聯繫，釋慈悟法師捐助15萬元，另選址新建了今天的教學樓。后改校名為：“金碧鎮邢徐希望小學”。學校佔地面積3048平方米，建築面積524平方米，教學樓一棟，由於各方面的原因，該校是其所在鎮唯一一所沒有圍牆，沒有進行校園硬化，沒有球場，廁所不達標的學校，這給學校的師生生命安全和財產帶來了很大的安全隱患。給師生的正常學習生活和教學活動帶來諸多的不便，嚴重地制約了該校義務教育普及水平的提高和素質教育的實施。

　　二、項目建設的必要性

　　1、消除學校安全隱患的需要

　　學校由於沒有圍牆，不好管理，社會閑雜人等經常出入校園。這嚴重地威脅着學校師生的生命財產安全。沒有圍牆，學校周邊農戶的牲口不時竄入學校，特別是狗進入學校后經常有學生被咬傷。這使師生靜不下心來教書和學習，嚴重地影響了該校教育質量的提高。

　　2、教學設施基本建設的需要

　　學校操場由於沒有硬化，在雨天的時候就無法開展室外的教學活動。而且學生容易摔倒受傷。沒有籃球場和體育活動場地，學校的體育無法很好地開展。嚴重的影響着學生身心的成長。廁所只有7個蹲位（男廁：4個，女廁：3個）。無法滿足師生的入廁需要，常常出現排隊上廁所，學生上課請假上廁所，老師上課時上廁所的現象。嚴重的影響着學校常規教學的開展。

　　三、項目建設的可行性

　　1、學校師生，學生家長，及當地村民早已期待該校辦學條件的提高。目前學校已成立了工程建設籌備組，具體負責此項工程的籌建工作。

　　2、項目將得到當地群眾的大力支持。以前學校的施工中就有村民無償地為學校投工投勞，無償地給學校提供施工用水和用電。

　　四、項目建設的內容及工程投資概算

　　1、規劃拆除以前的廁所，新建規格為：10米 × 4米×3米

　　15個蹲位（男廁：7個，女廁：8個）的廁所。

　　（1）土方開挖：70立方米（包括糞池和基礎）

　　預計：70立方米×30元=2100元

　　（2）碎石塊：20立方米

　　預計：20立方米×80元（含運費）=1600元

　　（3）標磚：22900塊

　　預計：22900塊×0.3元（含運費）=6870元

　　（4）粗沙：36立方米

　　預計：36立方米×95元（含運費）=3420元

　　（5）石子：18立方米

　　預計：18立方米×95元（含運費）=1710元

　　（6）細沙：13立方米

　　預計：13立方米×95元（含運費）=1235元

　　（7）水泥：17噸

　　預計：17噸×350元（含運費）=5950元

　　（8）14#鋼筋：16根（每根9米）預計：16根×40元=640元

　　16#鋼筋：3根（每根9米）預計：3根×60元=180元

　　18#鋼筋：4根（每根9米）預計： 4根×80元=320元

　　冷拉筋：800公斤 預計：800公斤×5元=4000元

　　鋼材總計：640元+180元+320元+4000元=5140元

　　（9）瓷磚：250箱 預計：250箱×26元=6500元

　　（10）工人工資

　　砌糞池：1808元

　　建基礎：672元

　　砌外牆：5210元

　　貼瓷磚：4800元（每平方30元）

　　打混泥土板：3850元

　　工人工資合計：1808元+672元+5210元+4800元=16340元

　　修建廁所預計投資：

　　2100元+1600元+6870元+3420元+1710元+1235元+5950元+5140元+

　　6500元+16340元=50865元

　　2、圍牆：（規格：245米×2.5米 ）

　　（1）基礎：245米×0.6米×0.8米

　　碎石塊：117.6立方米

　　預計：117.6立方米×80元（含運費）=9408元

　　粗沙：80立方米

　　預計：80立方米×95元（含運費）=7600元

　　水泥：28噸

　　預計：28噸×350元（含運費）=9800元

　　工人工資：

　　土方開挖：117.6立方米×30元=3528元

　　建基礎：117.6×50元=5880元

　　基礎預計：9408元+7600元+9800元+3528元+5880元=36216元

　　（2）圍牆牆體修建：

　　標磚：128塊×612.5平方米=78400塊

　　預計：78400塊×0.3元（含運費）=23520元

　　細沙：60立方米

　　預計：60立方米×95元（含運費）=5700元

　　水泥：21噸

　　預計：21噸×350元（含運費）=7350元

　　工人工資：

　　砌磚：78400塊×0.22元=17248元

　　內牆粉刷：612.5平方米×8元=4900元

　　圍牆牆體預計：23520元+5700元+7350元+17248元+4900元=58718元

　　圍牆修建總預計投資：36216元+58718元=94934元

　　3、校門：預計：10000元（鐵門：5000元 校門裝修裝飾：5000元）

　　4、水泥球場：規格（28+4+4）×（15+2+2）=684平方米

　　（1）碎石塊：171立方米

　　預計：171立方米×80立方米（含運費）=13680元

　　（2）石子：85.5立方米

　　預計：85.5立方米×95元（含運費）=8122.5元

　　（3）粗沙：85.5立方米

　　預計：85.5立方米×95元（含運費）=8122.5元

　　（4）水泥：35噸

　　預計：35噸×350元（含運費）=12250元

　　（5）工人工資：

　　土方開挖、平場地：410.4立方米×30元=12312元

　　鋪碎石：684平方米×5元=3420元

　　打混泥土：684平方米×7元=4788元

　　水泥球場預計總投資：13680元+8122.5元+8122.5元+12250元+12312元+3420元+4788元=62695元

　　5、籃板：預計3000元

　　合計總投資：50865元+94934元+10000元+62695元+3000元=221494元

　　五、效益評估

　　1、學校圍牆、廁所、球場建好以後，可消除綠峰小學的安全隱患，改善該校 的辦學條件，教書育人的環境。有利於提高該校教育教學質量，有利於學校網點布局調整和“兩基”成果的鞏固。

　　2、興一方教育，富一方百姓。教育的發展必將增強山區經濟發展的後勁，促進山區經濟發展。

　　貴州省黔西縣金碧鎮綠峰小學

　　建築項目計劃書（二）

　　通過對潤業苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

　　我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

　　如能有幸成為貴司的合作夥伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

　　眾成偉業房地產營銷管理有限公司

　　目錄

　　一、市場背景

　　二、項目分析

　　三、項目定位

　　四、客源定位

　　五、產品建議

　　六、推案策略

　　七、廣告策略

　　八、銷售執行

　　九、公司簡介

　　十、合作模式

　　一、市場背景

　　濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下:

　　(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段:

　　客源特徵:以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客戶購買存在一定盲目性。

　　開發商特徵:政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。

　　項目特徵:產品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵(集中在千佛山周邊)。

　　銷售特徵:無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。

　　(二)XX年以後，振蕩中走向規範的過渡階段

　　客源特徵:客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。

　　開發商特徵:迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業着眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市常同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。

　　項目特色:產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。

　　銷售特色:價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。

　　在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化:

　　1、客戶需求的變化

　　能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

　　對於能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。

　　能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。

　　2、市場環境的變化:

　　地理環境:逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

　　產品環境:產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。

　　其中:

　　小高層發展分三個階段:

　　(1)以九九年開發的小高層社區泉景x四季花園為標誌，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大衝擊，前期銷售達到良好的效果。

　　(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。

　　(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

　　3、開發商的變化趨勢

　　開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

　　營銷方面:競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，了解客戶心態。

　　二、項目分析

　　1、基本情況:

　　本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區)山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

　　2、區域消費能力分析:

　　經濟水平:

　　整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

　　隨着周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費群體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。

　　3、客源定位:

　　由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析:

　　(一)本地客源:

　　此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型:

　　私營業主:有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有着冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。

　　政府官員:此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。

　　高級白領:此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關心。

　　年青成功人士:此部分人有着靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

　　小結:本地客源大多為二次或三次置業，且以標準戶型為主要需求。