方案設計任務書

　　方案設計任務書（一）

　　一、 項目名稱

　　國際企業中心方案設計

　　二、 項目背景分析

　　項目所在區域是我國投資最活躍的武漢東湖新技術開發區，武漢·中國光谷—國家光電子信息產業基地。

　　各類高科技中小型企業在開發區已得到長足的發展，企業主要性質為：軟件開發、電子、分銷、國內大型相關企業駐漢機構等。其職工基本人數50~100人左右，需求的辦公面積500~2000元/O為主，也有少數需求5000O左右。他們完成資本原始積累后需要一個更好的發展空間。他們的辦公建築希望以辦公研發為主，間或有培訓功能，有集中統一、服務良好的物業管理，能減少企業的社會負擔。同時辦公建築要求氣派、大方，能提升企業形象，便於識別。企業能有獨立的出入口，便於管理和塑造企業形象。

　　而目前開發區存在的企業孵化器、標準廠房、商業寫字樓由於種種原因已不能適應他們的需求。企業孵化器主要針對創業型小型公司。標準廠房價格1700~1800元/O，其層高柱網專為輕型工業設計，不能滿足研發使用要求，其外觀也不符合辦公建築性格。商業寫字樓價格3500~4000元/O，超出他們的承受能力。

　　於是國際企業中心主要銷售對象應為這類高科技中小型企業。區域應具有良好的辦公氣氛，並能提供餐飲、休閑、金融服務及適當的會議活動場所。其價格承受能力應在2000~2500元/O之間。

　　三、項目用地概括

　　本項目位於“武漢·中國光谷”兩大產業園區—光電子產業區和生物工程產業區之間，東鄰關山二路（寬60米），西側為煤氣廠，基地面積約60722平方米（含代征）。區域內地勢平整。有支路連接煤氣廠和關山二路，將用地劃分為兩塊。支路路幅為9m，有管徑500的煤氣干管向北平行於支路並距支路道路中心線6m暗埋於地下。設計中新建建築物基礎與煤氣管凈距不得小於2m。

　　四、設計要求

　　1、辦公單元每層建築面積控制在2000O左右，可考慮分為2×1000O或4×500O，最小劃分單元500O，可靈活組合。層高3200L。

　　2、該項目性質為出售型辦公用房，考慮到經濟效應對項目的要求，應充分利用關山二路的優勢，適當加大沿關山二路辦公單元的建築面積。在綜合考慮企業中心南區建築布局的情況下，園區軸線適度向西平移，減少西區辦公單元建築面積，力求合理。

　　3、園區實行封閉式管理，提供進出兩個出入口單向進出的管理模式。設計詳細的步行系統，園區內人車適當分流。停車位達到40~50/萬O（建築面積），在設置集中停車位的同時考慮每棟建築配備10個左右的停車位。

　　4、提出安防系統模式建議。充分重視園區環境設計，營造環境優美的高科技工業園區。結合景觀外部圍護，形成隱形圍牆。

　　5、本區域內控制性詳細規劃規定建築主導色為淺灰色系。區域內主要為高科技企業，建築風格應簡潔明快，外觀應體現出高檔寫字建築的檔次。

　　6、原會所位置考慮安排一個辦公單元，建築面積5000~6000O。會所結合地塊東南角辦公單元設置。會所要考慮對外服務，領導入口與一般人流入口分開考慮。企業中心會所主要功能是為中小型高科技產業公司、低層高密度的小型辦公樓及研發樓群提供服務。考慮安排適當規模的、完善的服務配套設施。服務設施應包括：物業管理用房、商業用房。商業用房應考慮設置集中的展示、會議和學術報告多功能廳（200人規模）、小型會議室、健身房、咖啡廊、餐飲用房（規模應滿足企業中心內人員就餐和宴請需求）：

　　·多功能廳：500O左右

　　·健身房：200O左右

　　·乒乓球室：100O左右

　　·桌球室：100O左右

　　·咖啡廊：150O左右

　　·圖書館：200O左右

　　·俱樂部辦公：100O左右

　　·60人會議室一個，100O左右

　　7、辦公單元不考慮使用中央空調。結合建築外觀綜合考慮空調分體機室外機懸挂的遮擋方案，冷凝水的集中收集方案。

　　8、為園區內企業正常的運行，設計詳細的公建配套，提出配電房、水泵房等的具體定位及規模大小。

　　9、可考慮採用比較成熟的新材料、新技術、新工藝，提出經濟合理的結構形式。

　　10、提出高爾夫練習場的具體定位及規模大小，考慮扇形及長方形兩種形式，應有詳細的尺寸數據。

　　11、設計要求考慮一次性整體開發。

　　12、符合消防、人防等規範要求，各項設計指標必須符合國家強制性規範要求。

　　五、綜合設計要求

　　在建築創作中一定要重視“自然”因素，突出品牌形象、科技特色。國際企業中心還應提升周邊的環境質量。該設計方案應該是一個開放的，透明的極力追求對話的新時代建築。為了節約能源，要充分體現因地就勢；結合園林花木環境；自然通風；自然採光。通過緊密的理性思維來獲得具有綜合適宜的真實的建築，它不僅應具有其自身的價值，而且更應具有立足於開發區、作用於開發區的價值。

　　五、設計控制指標

　　容積率控制在0.95—1.1，綠化率30%。

　　六、提供的技術資料

　　1、1：2000地形圖 1份

　　2、中國建築設計院方案圖

　　七、設計內容

　　1、規劃總平面設計。

　　2、根據地塊建築密度、綠地率、容積率等控制指標，規定交通出入口方位，建築間距等要求。

　　3、道路交通規劃設計

　　4、綠地系統規劃設計

　　5、景觀設計

　　6、所有單體建築方案

　　7、估算工程量和總造價。

　　八、設計成果

　　1、方案設計說明書

　　2、規劃總平面圖 1：500

　　3、道路系統圖 1：200

　　4、綠地系統圖 1：200

　　5、市政管網規劃圖 1：200

　　6、用地豎向規劃設計 1：500

　　7、各建築的平、立、剖面圖 1：200

　　8、本項目鳥瞰渲染效果圖

　　9、各建築單體的渲染效果圖

　　10、方案模型

　　11、投資概算書

　　八、方案設計完成時間

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　　方案設計任務書（二）

　　一、 項目定位

　　突出“創新”“舒適”“實用”三大概念，引導XX地區中小戶型的居住潮流。

　　二、 總體規劃要求

　　1、 規劃方案應功能分區明確，與周圍環境協調，充分考慮江浙建築特色和各項技術要求。能夠體現城市規劃及城市設計要求，並具有獨特的設計品質和理念，方案涉及到的消防、環保、園林綠化、人防、水利、電力、交通等問題，應符合各專項規劃要求。

　　2、 本項目各地塊比較分散、比較狹長，對今後的物業管理有較大影響，設置的組團出入口應充分考慮物業管理的便利。

　　3、 充分挖掘綠化空間，着重處理好ab連接處、bc連接處、裙房屋面的綠化設計。

　　4、 場地豎向設計應充分考慮小區與外圍市政道路的標高關係，小區內部給排水管網、電力、綜合管網等應與外圍城市管網相協調。

　　5、 小區交通組織着重處理好與外部市政道路的銜接、汽車庫出入口的布置、人車分流、物業管理。

　　6、 受限於地塊本身所在位置及控制性規劃，建築總體布局已定，應通過技術措施如調整建築平面、調整門窗的位置及大小、設置遮陽系統等來優化建築的日照與通風問題；沿街建築噪音問題比較突出，應採取良好的建築措施使戶內的隔音效果達到規範要求。

　　三、 單體規劃要求

　　1、地下空間：

　　a、b地塊開挖地下室並聯成一體，a塊西側四個單元處兩層地下室為人防兼地下泊車，東端商業區域兩層地下室作為上部商務配套使用；b塊開挖一層地下室為地下泊車；c1地塊開挖二層地下室作為地下停車，c2、d、e地塊開挖地下一層地下室，開挖面積與一層商鋪面積等同，與地上一層相連，形成地下倉儲商務空間，每間商鋪室內樓梯通往各自的地下室。報批文本必須滿足控規車位要求（包括商鋪車位），如果餘地較少，可採用立體式車庫報批。實際使用按照拼接后的總戶數與地下車位的配比1：0.8來實施，loft商務用房按照1：0.3考慮地下停車位，區域分配盡量保持平衡。地下室南側邊線可以與用地紅線平齊。

　　2、裙房商業：

　　a、b、c1地塊商鋪開間3.8米~4.2米，進深21.5米，有效進深15.5米，后6米分割成兩層，底層2.2米以下為住宅車庫兼儲藏用房，車庫開間採用合理尺寸，上層部分與前面15.5米相連，一層總層高5.0米（報批時按照4.8米，底部20cm虛設）；二、三層為居住考慮的LOFT商務房，層高各4.99米，每戶考慮衛生間、廚房、客廳、餐廳、卧室等居家功能空間。c2、d、e地塊商鋪開間3.6米，進深14.2米，底層層高4.9米，二、三層層高3.4米，每間商鋪設計室內樓梯上二、三層。a地塊東側上部無主樓的裙房規劃一個相對獨立的消費中心，分割成幾塊，從地下一層到地上三層考慮商業整體用途，相對獨立於a地塊裙房商業，沿綉湖西路側可考慮布置店面。c1c2圓弧的轉角處裙房可規劃成三大塊商業，分別設計三個室內樓梯上二層、三層，同時應當能夠方便三塊商業合成一體。a塊西側、b塊西側、c塊東側的建築控制線可以適當突破，建築密度滿足控規要求。

　　3、住宅：

　　層高3.0米。

　　a塊西側、b塊西側、c塊東側的建築控制線可以適當突破。30%的90平米以上戶型要做足，單套面積控制在140左右（盡量位於邊套）；小戶型中盡量考慮60+80、60+90平米的拼接戶型（組合戶型總面積控制在150左右）；頂層在滿足容積率前提下可設計躍層複式，180平米以上。C2、d、e地塊戶型可規劃成單身公寓，層高3.0米；c2塊可考慮垂直樓形式，單身公寓宜採用內廊形式，注意與底部柱網協調，設置電梯。

　　、地下車庫控制合理層高，在滿足規範要求下通過各項措施降低層高；控制合理柱網尺寸，滿足汽車庫規範要求下提高車庫利用率，平均每車位建築面積指標不應大於45平米/每車位（包括人防等地下區域所有功能空間面積與停放車位數的比值）；停車位的數量及位置應綜合考慮，保證分佈合理，滿足每個地塊的不同需求；地下車庫頂板應注意景觀布置及市政道路通行要求；地下空間應注重創新，採光、通風及豎向設計應有所突破；注重平戰結合，地下室的送排風口應考慮與外部環境相協調。

　　5、a、b區塊的商業裙房屋面考慮相連通，屋面設景觀。

　　6、商業與住宅盡量考慮脫開，包括人流的區分、結構的轉換、管線的處理、樓梯的轉折等。

　　7、建築平面的設計應充分考慮戶型平面、管道井、室外空調機位、公共區域、公攤面積等各種因素，組合戶型應充分考慮方便今後業主改造的問題。

　　8、應充分考慮建築入口、建築屋頂、建築色彩這三項主導建築可標識性的因素。

　　9、建築外立面管線盡量考慮隱蔽，保證外立面的乾淨、整潔。

　　10、小區廢氣（廚衛排放、汽車排放、地下室排煙）、廢水、廢渣（生活垃圾）、噪音（汽車、商業活動）等涉及到環保的各項處理措施應着重闡述，以保證小區環境影響評估報告的順利編製及環保順利驗收。

　　11、對外牆、門窗、屋面選用性價比及安全性能較高的節能材料及技術，合理控制建築體型係數、窗牆比等設計參數；採用外牆面磚、外平開窗等設計需考慮防墜落措施；維護牆體材料及建築材料的選擇應注重經濟、節能、環保。

　　12、結構：建築設計階段需初步規劃結構布置、基礎選型、轉換層、荷載選擇、覆土深度等各項結構參數，充分考慮其經濟性。

　　13、安裝：重點解決樓地面及分戶牆的隔音、排水管道噪音、電梯井道隔音的技術處理措施；重點闡述新風系統、太陽能利用、無機房電梯使用可行性的技術分析；對環境燈光照明進行充分考慮。

　　14、環境：小區道路系統動、靜態交通組織合理，通達性好，對居民不造成干擾；小區應結合基地條件，儘可能為居住區居民提供親水環境，同時考慮設置水景景觀的工程造價和維護費用；小區內應提供不同年齡階段居民活動的場所，加強鄰里之間的交流；住區環境應考慮用優美輕快的背景音樂來增強居住生活的情趣；小品設計時應避免採用大面積的金屬、玻璃等高反射性材料，減少住區光污染；戶外活動場地布置時，其朝向需考慮減少眩光；兒童活動區周圍應保持好的可通視性，便於成人對兒童進行目光監護。

　　四、戶型設計

　　1、戶型平面應總體布局合理，動靜分區，各功能空間採光通風良好，使用功能互不干擾。

　　2、戶型平面設計應注重創新，給業主以較多的附加值、較高的得房率，應結合結構、設備及室內裝修的各項要求。

　　3、戶型面積指標應計算準確，臨界戶型確保滿足<90平米、<144平米的要求。

　　4、每戶保證一個南側陽台和一個朝南卧室。

　　5、考慮到業主今後室內裝修，設計應採用模數制，尤其是衛生間、廚房，開間及進深必須採用凈尺寸，並滿足相應建築模數。

　　6、衛生間應考慮盥洗與淋浴、如廁分開，乾濕分離，有利於提高衛生間使用效率；設置單一衛生間的中小戶型，應考慮淋浴盆與浴缸互換的可能。

　　7、強調戶型的可變性（要有彈性空間），內部空間可以靈活重組，尤其針對舒適型兩房戶型，要能滿足業主不同時期的小三房需求。

　　8、戶內空間應避免狹長走道，房間開間與進深的比例要保證擺放傢具的空間。

　　9、廚房的洗滌盆應位於窗位；戶型宜盡量保證明廚明衛；衛生間不應正對入戶門、廚房門及用餐區域；廚衛面積應與戶型面積相匹配。

　　10、客廳的背景牆盡量避免開設房間門，背景牆寬度應滿足規範要求。

　　11、戶型平面中注意控制凹口的深寬比。

　　12、戶型的布局應考慮建築一般禁忌的要求。