房地產策劃模式比較及全程策劃內涵

　　房地產策劃模式比較及全程策劃內涵

　　房地產廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產策劃模式，基本可反映出房地產策劃的過去、現在和將來。

　　1、概念策劃模式

　　2、賣點群策劃模式

　　3、等值策劃模式

　　4、房地產全程策劃的內涵

　　（1）土地價值研判

　　（2）概念設計

　　（3）視覺設計

　　（4）營銷策劃

　　（5）市場推廣、媒體組合

　　（6）工程質量、成本、工期控制

　　（7）物業管理、售後服務

　　（8）品牌培植與運用

　　房地產項目的選擇與論證

　　──房地產項目發展策劃的內容與方法

　　一、對房地產項目選擇與論證認識的誤區

　　誤區一：房地產開發經營的簡單化、概念化

　　誤區二：房地產後期營銷、廣告萬能化

　　誤區三：房地產項目選擇與論證的形式化

　　以上認識的誤區，導致眾多開發企業不重視開發項目的前期選擇與論證，或將該項工作簡單行事，令項目草率上馬，以致項目市場目標不表，定位不明，設計脫離市場或盲目跟風，企業無一套系統的開發模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。

　　二、從房地產開發的基本特性認識項目選擇與論證的重要性

　　1、房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業。

　　(1)房地產開發需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項目的效益與風險；

　　(2)由於開發周期長，開發者需要預計市場變化，開發條件變化所產生的風險程度；

　　(3)開發商要衡量自身承受風險的能力與限度。

　　一項成功的地產發展項目，可以換來高額或穩定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產。

　　2、房地產項目開局的好壞是項目成敗的關鍵所在。

　　(1)房地產開發前期投資很大，一但項目選擇與論證不當而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。

　　(2)項目選址不當，前期市場定位與建築設計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。

　　3、房地產開發具有很強的地域性和產品差異性。

　　(1)一方水土養一方人，任何成功的開發經驗都必須與當地的開發條件與市場狀況相適應；

　　(2)同一地塊不同時期，不同的開發方式會產生不同效果、不同效益，令房地產的發展是極具創意和面對市場挑戰的。

　　因此，缺乏前期對項目市場與開發專業的研究論證工作，任何人都不能輕談對發展項目有勝的把握。

　　4、房地產開發具有很強的系統性和時序性。

　　房地產開發是一項涉及面廣、比較複雜的經濟活動，從實務上來講具有很強的操作程序。前期不做好全面的開發計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發企業普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。

　　三、房地產開發項目選擇的概念和步驟

　　1、概念：項目選擇是對房地產開發項目就其開發價值進行篩選、談判、論證和選定，是房地產開發投資成敗的關鍵。

　　2、項目選擇的步驟：

　　a、廣泛尋找投資項目

　　b、精心篩選投資項目

　　c、對重點項目進行投資機會性研究（初步可行性研究）

　　d、項目投資談判

　　e、詳細可行性研究（發展策劃）

　　f、公司的決策與實施

　　四、房地產開發項目的論證（可行性研究或發展策劃）

　　1、概念：房地產開發項目的論證是在項目投資決策之前或初步決策之後對擬開發的項目進行全面、系統的研究和分析，運用已有的經驗和專業的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標、市場定位及獲得土地最大效益的開發、營銷模式，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應對日後項目的實施操作具有較高的策劃指導作用。

　　2、項目論證的階段性

　　(1)項目投資開發的機會性論證

　　指在規劃參數尚未獲得政府批准的前提下，以經驗為主，按照項目所在地區和市場一般條件以及常規性規劃指標、開發成果指標和項目的特點，就其開發的市場機會、開發條件、投資效果和可能出現的市場、技術、經濟問題進行研究論證。

　　(2)項目投資開發的詳細論證

　　指在規劃、開發的條件基本確定后，對項目所進行的全面、深入、細緻的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術經濟指標問題，還要確定開發、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項工作所要求的房地產經驗與專業的系統性必須更高和更為全面。

　　3、項目論證要解決的問題

　　(1)立項時的宏觀環境是怎樣的

　　主要了解項目所在地區的政治、經濟、文化、地理地貌，當地居民生活特性、風俗習慣及城市規劃、整體房地產狀況走勢、外來人口增長等因素。

　　(2)立項時的微觀環境是怎樣的

　　了解企業的環境、開發經營能力，競爭對手的狀況所在區域相關樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設條件、項目規劃建設要求，項目參與各方的狀況與優勢。

　　(3)項目的市場定位分析

　　包括市場細分，選擇目標市場，市場定位三個方面，這是論證的重點，關鍵是要找到項目的發展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。

　　(4)初步確定項目開發、營銷方式，提出建築設計的要求及概念性的規劃設計方案

　　投資建設成本的估算，從管理角度向項目開發提建議。

　　(5)項目開發分期與樓價的初步設定，項目投資與效益測定

　　(6)項目發展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經營的可行性。

　　五、項目選擇與論證要注意的問題

　　1、營銷與規劃設計必須前期介入，強調市場為先導的同時又應注意兩者相適應。

　　2、項目定位以市場調查為依據，但關鍵在於對市場表象有質的提升。

　　3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎。

　　4、開發者的能力與素質是決定項目後期成敗的關鍵。

　　5、既要借鑒成功項目的經驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓。

　　六、房地產項目發展策劃的工作理念簡介

　　房地產項目發展策劃的工作理念

　　1、服務性質：輔助決策

　　2、對客戶的適應性：滿足需求→引導需求→發掘需求

　　3、服務的目標：

　　(1)建立能夠達致利潤最大化的發展模式

　　(2)建立資金運用的最優化策劃方案

　　七、最佳的服務過程：全程參與（前期發展研究→過程參與→營銷培訓與監測）

　　八、前期發展研究的主要服務模塊：

　　1、項目的區位價值評估；

　　2、項目地塊的開發價值評估；

　　3、重要宏觀經濟指標的監控與分析；

　　4、微觀房地產市場評估（主要細分市場和區域市場）；

　　5、項目SWOT分析與隱顯因素分析；

　　6、開發模式的選取（細分市場的缺口分析，技術經濟指標對比）；

　　7、市場定位（基於消費者搜索之上的營銷策劃方案）；

　　8、物業管理的要求；

　　9、規劃建築設計方案的要求與評估；

　　10、成本效益分析；

　　11、風險分析。

　　九、為“全程參與”工作模式所進行的必要準備

　　1、信息的積累──基礎數據的系統收集、整理與分析與經驗的積累