房地產策劃書

　　房地產策劃書（一）

　　以下六類促銷手法在樓盤的操作過程中常常綜合使用，根據不同樓盤的不同特性，在不同的銷售階段根據具體情況採用相應的促銷方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，與眾不同，做到“人無我有，人有我優”，這樣方能達到促銷的根本目的——樓盤銷售和形象宣傳。

　　單刀直入式：

　　方式：折扣優惠、特價單位、送車、送車位、送保險、現場抽獎、有獎遊戲、送裝修、送電器、送管理費、有價票券等。

　　最為直接，也最為常見。這一類的促銷方式在中低檔樓盤中常被綜合使用，高檔樓盤和大盤在內部認購期和尾盤期也常用這一類促銷手段。

　　以小博大。通過給消費者以一定的實惠，以較小的代價，拉開與周邊樓盤的價差，加快銷售速度，加快資金的快速回籠。

　　折扣優惠和特價單位在樓盤銷售過程常被使用，在內部認購期間，折扣優惠往往是最吸引購房者的因素，而在尾盤期，特價銷售往往能起“四兩撥千斤”的效果，通過少數特價單位的銷售帶動其它單位的銷售。

　　細水長流式：

　　方式：會員卡、貴賓卡

　　這一類促銷方式適用於知名發展商和大盤，一些實力雄厚，後續開發能力強的發展商往往通過使客戶成為俱樂部成員或貴賓的形式，發展潛在消費群，這一類促銷方式的效果是非常明顯的，而且客戶忠誠度較高。

　　第一種會員卡或貴賓卡是發展商的會員卡或貴賓卡，會員經常會收到發展商的樓盤銷售信息和一些活動信息，會員購買發展商開發的物業可獲得優先權或折扣優惠，可以吸引潛在消費者購買和業主的二次置業，如萬科的萬客會、招商的招商會，這一類會員對發展商的忠誠較高，對發展商的企業文化有較高的認知度和認同感，往往出現二次購買，甚至多次購買。

　　第二種是消費會員卡或貴賓卡，知名開發商往往與一些比較知名的商場或飲食娛樂場所結成戰略聯盟，形成“雙贏”，常見於商業面積較大，配套較齊全的樓盤。消費者在成為業主後到指定消費場所消費可獲得一定的折扣優惠，如好又多量販、萬佳百貨、新一佳百貨、高爾夫俱樂部、西餐廳、咖啡廳等。這一類會員對發展商品牌認知度和忠誠度明顯不如上一類會員，但對盟友的品牌認知度和忠誠度較高。

　　溫火靚湯式：

　　方式：長期展銷廳、巡迴展示

　　這一類促銷方式適用於開發量較大的知名開發商和多期開發的大盤。

　　通過長期展銷廳或巡迴展示的方式，發布樓盤銷售信息，展示樓盤形象和開發商的實力，培育目標市場和品牌知名度，長期展銷廳一般設在消費力較強的城市和人流比較集中的商業中心，如萬科的建築展示中心、招商的售樓中心、紅石的建築師走廊、百仕達、雅居樂、碧桂園的香港長期展銷廳、奧林匹克花園等。

　　運用此類促銷手法的開發商實力雄厚、品牌意識高，有意識地培育目標市場，宣揚企業的經營理念，在消費者心目中已形成較高的品牌知名度。

　　文化侵略式：

　　方式：社區文化、冠名贊助各類社會活動，如音樂會、電視劇、專欄節目等。

　　這一類促銷方式多用於大盤和開發量較大的開發商。

　　在銷售過程中，通過****一些社區活動，如聯誼會、運動會、酒會等，增加銷售氣氛，有利於增強已購買業主的信心和忠誠度，挖掘潛在客戶，向外宣揚一種社區文化，樹立樓盤的良好形象，如萬科、金地、中海、卓越等；

　　冠名贊助一些文化品味較高或與樓盤特質比較相近的社會活動，如音樂會、電視連續劇、財經節目、體育比賽等，針對目標客戶群的喜好，有目的發布樓盤銷售信息，有利於宣揚樓盤形象和提升樓盤的含金量。

　　盛裝舞會式：

　　方式：房地產展銷會，如春交會、秋交會、港交會、住交會。

　　這是目前影響最為廣泛的促銷方式，效果也比較明顯。

　　展銷會就象一個大超市，會形成種聚光燈效應，為各個樓盤的集中展示提供一個展示平台，方便消費者一次性參觀多個樓盤。各個樓盤在展銷期間粉墨登場，八仙過海，各顯神通，通過展位的精心布置和各種各樣的優惠措施，充分展示樓盤形象和企業品牌，吸引參觀者前往樓盤現場參觀選購。

　　從近年各地的房地產展銷會的效果來看，均取得了比較明顯的效果，展銷期間有大批置業者前往參觀，展銷會的影響力越來越大。

　　港交會期間，深圳樓盤為吸引港人來深置業，****單位專門****了一批質素較高的樓盤前往香港集中展示，並配備深港直通車，方便港人前往深圳看房。

　　溫馨節日式

　　方式：各種節日，如情人節、婦女節、母親節、國慶節、中秋節、聖誕節等。

　　師出有名。特定的節日往往促銷的良機，各發展商充分利用各個節日的特定含義舉辦各類促銷活動，以“師出有名”，在特定的節日給予特定的對象以一定的優惠，吸引客戶購買，。

　　使用頻繁，效果一般。利用節日促銷體現了發展商對購買者的人文關懷，對於樓盤的形象宣傳和銷售不無幫助，尤其是一些中小樓盤或小戶型樓盤，往往能起到“奇兵突起”的作用，因此，節假日促銷常被使用，但由於節假日一般較短，因此，短期內效果並不十分明顯。

　　房地產策劃書（二）

　　一、時間： 年 月 日上午。

　　二、地點：******售樓中心現場。

　　三、人員：工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。

　　四、擬邀貴賓：市政府有關主管領導、市建委、市房地產管理局領導、市建築、規劃設計院負責人等。

　　五、擬邀媒體：xx電視台、xx日報、xx新聞台等。

　　六、預定目標：對外傳達******開盤典禮的信息，顯示企業實力，擴大******的社會知名度和美譽度，體現******的美好前景，促進樓盤銷售，與此同時進行企業社會公關，樹立xx地區****房地產開發有限公司積極良好的社會形象，並融洽與當地政府職能部門、客戶及供應商的關係。

　　七、會場布置：

　　1、主席台區：主席台區也就是剪綵區設在售樓中心南邊，主席台中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風，檯面鋪有紅色地毯，背景牆為噴繪畫面，主題為“******開盤慶典儀式”。

　　2、簽到處：來賓簽到處設置在主席台北側。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設置簽到處指示牌。

　　3、禮品發放區： 屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發放桌。

　　4、貴賓休息區：可放在******售樓中心現場，設置沙發、茶几飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點綴。

　　八、開盤活動要點：

　　1、室內外表現

　　1）彩旗（彩條）

　　2） 在售樓處大門外道路兩旁懸挂，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。

　　盆景花卉

　　在售樓處大廳的各個角落，分別擺設，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。

　　3）氣拱門、氣球

　　在工地現場、市區主幹道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗，藉以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。

　　2、現場表演活動內容：

　　1）軍樂隊：用於演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。

　　2）腰鼓隊：在現場安排一支由20人組成的腰鼓隊，用於迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。

　　3）舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預示着******美好的發展前景。

　　3、開盤促銷活動配合：

　　以“1000元當10000元，不買房也可以輕鬆賺一把”為活動宣傳主題，吸引客戶踴躍購房，形成讓利於客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。

　　活動文案如下：

　　為酬謝首批客戶，開發商特斥資80萬元，於9月30日現場發售購房VIP卡100張，並免費贈送抽獎卡100張。購房VIP卡每張卡統一售價1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時可沖抵與VIP卡同等金額的房款，購房VIP卡系無記名卡，可自由轉讓。

　　抽獎卡獎品設置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現場排隊順序免費贈送。贈完為止，以上酬賓活動由xx市公證處全程公證。

　　現場排隊應遵守先後順序，按現場指定的起止點方向排隊，9月30日早上6：00開始接受排隊。

　　本公司將於2004年9月30日上午8：00開始發送“排號出入卡”。

　　獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進入營銷現場辦理登記、交費取卡手續。

　　“購房VIP卡”在購房兌換時，必須與購卡收據一併出示，方為有效。

　　活動規定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳台同胞或外國公民（每人限購、取卡一張）

　　購房VIP卡售出不退，購房時沖抵購房款；不購房或超過購房時間期限此卡作廢，不予兌換。可以自由轉讓，轉讓價格自定。

　　購房VIP卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。

　　本次活動對團購客戶無效。

　　4、籌備工作：

　　1）擬定與會人員。於 月 日向與會領導發出請柬。

　　2）提前準備好請柬，並確認來否回執。

　　3）提前5天向xx氣象局獲取當日的天氣情況資料。

　　4）落實管轄範圍內的保安指揮和負責秩序工作。

　　5）提前6天落實指揮和負責秩序工作。

　　6）做好活動現場的禮品、禮品袋

　　7）提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。

　　5、來賓身份識別：來賓到場后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領導陪同前往貴賓休息區。

　　6、人員安排：

　　1）預設禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區4名禮儀小姐要求統一着禮服。

　　2）工作人員15名；

　　3）公司工作人員30名；

　　九、儀式流程：

　　09：00－09：30 所有工作人員進場。包括公司主要負責人及禮儀公司負責人、各類工作人員以及表演人員。

　　09：30－09：50 來賓陸續進場。貴賓到現場簽到處簽到同時發放禮品。客戶可入售樓現場諮詢並領取宣傳資料。

　　09：50－10：00 貴賓由禮儀小姐引入會場。

　　10：00－10：08 儀式開始主持人開場白介紹貴賓。

　　10：08－10：13 公司總經理xxx致歡迎詞。

　　10：13－10：25 舞獅表演。

　　10：25－10：35 政府領導致辭、公司投資方代表致辭。

　　10：35－10：50 主持人邀請政府領導、公司領導、及建委、房管局有關領導為******開盤揭幕剪綵，吉慶禮花、禮炮同時升放，儀式達到高潮。

　　10：50－11：00 主持人宣布典禮結束，來賓趕往午宴現場。

　　11：00 客戶簽約，開盤銷售活動正式展開。

　　十、媒體計劃：

　　1、報紙廣告

　　27日、28日、30日在《xx日報》第x版刊登整版廣告，告知******開盤的信息。

　　2、電視廣告

　　xx電視台錄製開盤錄像，製成VCD，作為開盤活動的資料。並由xx電視台製作新聞，報道整個開盤活動現場的情況，進一步擴大宣傳。

　　3、電台廣告

　　在開盤前後兩個月播出******開盤的信息。

　　4、印刷品廣告

　　樓書、海報已印製完畢，採取派員發放與夾報相結合的方式。

　　十一、廣告預算

　　1．《xx日報》27、28、30日整版 xxxxx元

　　2．電視台錄製開盤錄像及新聞報道 xxxx元

　　3．電台廣告宣傳 xxxx元

　　4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批 xxx元

　　5、禮儀公司各項費用 xxxx元

　　（含舞台、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀小姐及主持人酬金）

　　6．氣球（開盤現場及市區主幹道） xxxx元

　　7．鮮花盆景租賃 xxxx元

　　共計 xxxxxx元