房地產策劃模式比較及全程策劃內涵

　　★目的：建立快捷、靈敏的數據庫，降低營運成本

　　★基礎信息的內容：①新推樓盤監控；②行業聚焦點監控；③供求關係監控；④工程技術信息；⑤其他基礎信息。

　　★形成中間信息產品：①對行業發展趨勢的觀點；②對行業聚焦點的評述；③區域市場分析；④特異性分析。

　　★對信息服務的要求：主動、熱情、快速

　　2、人才的積累──人才的系統招聘與培訓與專業的組合；

　　★目的：提高服務質量、形成行業差異

　　★人員的招聘條件：①良好的基礎素質：分析力與創造力；②專業要求：規劃與建築、市場研究與營銷、財會與數學分析等；③工作經驗：豐富閱歷是創造力的源泉。

　　★人員培訓：①基本技能培訓：信息的收集、整理與分析方法、形成工作程序、進行專業理論培訓等；②“在戰爭中學習”。

　　★人員積累：公平、公開的激勵機制、逐步提高的福利待遇、均等的機會等。

　　★良好的工作氛圍：上進勤奮、主動熱情、嚴謹謙虛。

　　★專業部門的構成：發展策劃部、建築部、營銷策劃部、代理部、物業管理部、市場信息部、電腦部。

　　3、客戶的積累──檢驗策劃的成果和與客戶雙嬴

　　★目的：“養客”之道

　　★工作方法：①求同存異；②盡量滿足其“不合理要求”；③曉之以利害；④強調“雙贏”的策略

　　投資分析篇

　　案例名稱：住宅投資分析與價值研判體系

　　項目價值最大兌現與量化

　　◆第一段：如何創建“投資分析報告”的目錄？

　　一、項目概況

　　1、地理位置

　　2、主要經濟指標

　　3、項目規劃

　　4、戶型指標

　　二、當地房地產市場走勢分析

　　（一）當地房地產市場總體回顧與展望

　　1、’97回顧

　　2、’98展望

　　3、結論

　　（二）當地住宅市場走勢分析

　　1、供求關係

　　2、價格走勢

　　3、結論

　　（三）所在區域住宅市場走勢分析

　　1、回顧與展望

　　2、市場特點

　　3、結論

　　（四）項目鄰近地段住宅市場分析

　　1、區位特點

　　2、個盤素質

　　3、結論

　　三、項目土地價值判斷及項目地塊優劣勢分析

　　（一）土地價值

　　1、地理位置

　　2、周邊景觀

　　3、環境、污染

　　4、市政配套

　　5、鄰近樓盤素質

　　（二）項目地塊優劣勢分析

　　（三）結論

　　四、可提升價值研判

　　1、類比土地價值

　　2、規劃能力對於土地價值的提升

　　3、單體設計

　　4、建築形式

　　5、市場細分及客戶定位

　　6、項目現場包裝

　　7、項目營銷策劃

　　8、物業管理

　　9、結論

　　五、項目投資估算

　　六、財務評定

　　七、敏感性分析

　　1、盈虧平衡分析

　　2、成本變動對利潤的影響

　　3、銷售價格變動對利潤的影響

　　◆第二段：如何進行項目的概況分析？

　　“知已知彼”和“自知之明”都是一個贏家不可缺少的品質。俗話說：追鹿者不見山。房地產經營者要既能鑽進去，又可跳出來。更何況，最難認清的面孔往往就是自己的。

　　1、地理位置

　　地處南山區深南大道以北，金麒麟路立交橋交叉口的西北側。

　　2、主要經濟指標

　　A、用地面積：23689平米

　　B、佔地面積：4605平米

　　C、覆蓋率：19.5%

　　D、地上總建築面積：58960平米

　　地下總建築面積：4617平米

　　其中：住宅：58160平米

　　紫蝶苑：16695平米

　　金麟閣：21605平米

　　玉蟾樓：198

　　60平米

　　配套商業：800平米

　　防空地下室：1200平米

　　架空層：3470平米

　　E、容積率：2.49

　　F、綠化率：33%

　　G、建築密度：

　　H、總戶數：565戶

　　I、車位數：221個

　　其中：地上車位：41個

　　架空層及地下車位：180個

　　J、自行車位：1120輛

　　K、車位佔總戶數比例：39.1%

　　3、項目規劃

　　從以下四個方面分析：

　　A、小區整體風格

　　金麒麟花園的總體規劃在於創建一個回歸自然、高尚、新穎、別緻而充滿文化情趣的社區。在具體的小區規劃上，本着21世紀居住建築人性化的原則，在整體規劃上突出了以下特點：

　　在總體布局上，採取了“一三三”的布局格式，即：

　　·一組林蔭步行道，南北貫穿全區，延伸至公共綠地。

　　·以三個建築組團為核心，1區的“玉蟾樓”，由四棟13層住宅圍合而成；2區“紫鑫閣”，由三棟T字形住宅聯體而成；3區“紫蝶苑”，由三棟住宅以歐式柱廊作弧形拼接而成。

　　·對應三個組團是三個主題各異的環藝廣場。

　　B、建築風格

　　順應消費者對人性化住宅的心理需求，金麒麟花園採用了新古典歐陸風格的建築形式。

　　·在立面造型上，採用三段式設計，充分運用豐富的古典建築符號和線腳；凸穿設計，豐富室內空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外牆的高級塗料，使三個組團色彩協調統一。

　　·小區輪廓設計上，12-18層住宅錯落有致，擺布有序，三個組團頂造型豐富，整個小區輪廓線豐富優美。

　　C、小區配套（略）

　　D、小區環境

　　小區充分發揮了建築環境概念設計，大膽地通過人造豐富小區景觀層次，以環藝的質素提升小區品味和檔次。

　　整個小區以一組林蔭步行道貫穿，以三個主題廣場配合三個建築組團，整體內外空間交錯穿插，一氣呵成。廣場、步行道、綠地、小品等前後呼應，渾然一體。

　　4、戶型指標

　　金麒麟花園戶型設計經典實用，靈活多變。單體採用經典平面，大廳小卧室，明廁明廚；戶內可自由分割，戶與戶之間可自由調整。具體戶型上以75-105平米的兩房、三房為主，並引入大戶型複式房作配合。其戶型比例如下：

　　A、按戶型分

　　戶型一室一廳兩室兩廳三室兩廳複式

　　套數8922821335

　　比例15.8%40%37.7%6.5%

　　B、按形式分（略）

　　C、按面積分（略）

　　◆第三段：如何對區域市場走勢作出分析？

　　房地產項目沒有試探可言，只有看準了再下手，不像打麻將，這把和不了推倒了下把接着玩兒。

　　以下工作是非做不可的。

　　（一）當地房地產市場總體回顧與展望

　　（二）當地住宅市場走勢分析

　　（三）項目所在城市區域住宅市場走勢分析

　　（四）項目鄰近地段住宅市場分析

　　（一）深圳市房地產市場總體回顧與展望

　　1、1997年回顧（略）

　　2、1998年展望（略）

　　3、結論：

　　1997年深圳市房地產市場明顯升溫，開始進入新的一輪發展周期。

　　1998年受宏觀經濟和政府住宅政策傾斜的影響，深圳市房地產市場將繼續保持穩定的發展，某些刺激政策可能出台。

　　（二）深圳市住宅市場走勢分析

　　1、市場供求關係（略）

　　2、價格走勢（略）

　　3、結論

　　1997年深圳市商品住宅市場有效需求顯著增長，空置率下降，供求壓力減輕，整個發展趨勢看好。

　　商品住宅市場中，多層住宅仍然是主流。反映在市場價格上，多層住宅價格有較大幅度的增長，而高層住宅價格增長幅度較小，部分區域甚至有回落。

　　（三）南山區住宅市場走勢分析

　　1、回顧與展望（略）

　　2、市場特點：內部區域市場發展的不平衡性

　　南山區商品住宅樓市場具有顯著的地域不平衡性特徵，可以將其劃分為以下五個子區域市場：

　　(1)區域一：北環大道以北區域，主要為大型政府微利房和福利房。該區域位置較偏僻，市場地價低，同時商品樓價格也較低。由於具微利房的特徵，將來基本的市政設施會有配套。

　　(2)區域二：北環大道以內，深南大道以北，僑城西路以東區域。主要為華僑城和沙河一帶。該區域是深圳市第一人文景觀概念區域，其市場地價較高，商品樓檔次和價格也相應較高。但市政設施配套不是很方便。

　　(3)區域三：北環大道以南，深南大道以北，僑城西路以西區域。主要為南山舊城區和工業園區。該區域的主要住宅是南山舊城區的民房，商品住宅較少，其它是工業廠房。該區市場地價較低，周邊環境總體較雜亂，市政配套較遠。金麒麟花園項目正位於該區域。

　　(4)區域四：深南大道以南，內環路以北區域。該區域為南山區商業文化中心，市場地價中等，同時商品樓價格也適中。隨着南山區的市政規劃的實施，該區域作為南山區中心的地位將進一步得到強化，在市政設施方面也將越來越齊全方便。

　　(5)區域五：內環路以南區域，主要指蛇口、赤灣。該區域擁有豐富的海景和山景等自然景觀，是南山區高檔豪宅的集中區域。但由於目前位置離深圳中心較遠，普通商品住宅樓的價位相對較低。

　　3、結論

　　在深圳市房地產發展的早中期、南山區由於區位因素，發展較羅湖區、福田區滯后，到目前，商品住宅價格要比前者低能0-40%。

　　深圳市中心區的西移，南山區西部建設的加速，為南山區的區位功能的進一步轉換提供了催化劑，同時為南山區房地產，尤其是商品住宅市場提供了契機。

　　南山區商品住宅市場存在顯示的區域不平衡性，這種不平衡性在短期內仍將存在，但隨着南山區西部建設的加快，以及發展商的努力，這種不平衡性將日益縮小。&nbs

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　　（四）金麒麟項目鄰近地段住宅市場分析

　　1、區位特點：如上（三）2.所述