物業管理條例實施細則

　　物業管理條例實施細則

　　（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布。根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》修訂）。

　　第一章 總則

　　第一條、為了規範物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條、本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條、國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　第四條、國家鼓勵物業管理採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第五條、國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條、房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　（一）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

　　（二）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；

　　（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　（四）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　（五）參加業主大會會議，行使投票權；

　　（六）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　（八）監督業主委員會的工作；

　　（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　　（十）法律、法規規定的其他權利。

　　第七條、業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（三）按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　（四）按時交納物業服務費用；

　　（五）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　（六）法律、法規規定的其他義務。

　　第八條、一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第九條、物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第十條、同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十一條、業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主可以委託代理人參加業主大會會議。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　第十二條、業主大會履行下列職責：

　　（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

　　（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

　　（三）選聘、解聘物業管理企業；

　　（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；

　　（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十三、條、業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十四、條、召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五、條、業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

　　（四）監督業主公約的實施；

　　（五）業主大會賦予的其他職責。

　　第十六、條、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　第十七、條、業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業主公約對全體業主具有約束力。

　　第十八、條、業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第十九、條、業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

　　第二十、條、業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十一條、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條、建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條、建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，並予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。