項目管理策劃書

　　項目管理策劃書

　　一、項目概況

　　1、位置及環境

　　項目地理位置，地貌，周圍環境狀況，道路交通，市政配套（給排水、供電、燃氣、通訊等）狀況等。

　　2、建設用地規劃要求

　　項目佔地面積，建築佔地率，綠化率，容積率，消防、道路及出入口位置等。

　　3、建築概況

　　總建築面積，建築類型，各類建築棟數、面積、層數、高度等，地下建築概況（面積、層高、層數）等。

　　4、建築分期概況

　　項目分期及各期所處位置、建設順序，各期建築面積、建築類型、棟數、地下建築概況等。

　　二、項目部架構及人力資源計劃

　　1、項目管理組織架構

　　在人力資源部的協助下制定項目管理組織架構；

　　項目部人員構成、培訓及發展計劃。

　　（1）質量保證體系

　　項目部質量管理組織形式、人員配置；

　　組建包括監理、總包的質量、技術人員在內的質量技術小組，解決項目日常質量和技術問題。

　　（2）崗位職責

　　各崗位的工作內容、職責描述。

　　（3）項目部費用

　　項目部辦公場所及辦公設備計劃；

　　項目部費用計劃。

　　三、項目建設計劃、場地綜合利用規劃

　　1、項目建設計劃

　　依據《項目開發計劃》和《項目建設綜合計劃》編製《項目工程管理策劃書》中的項目建設計劃部分；

　　該部分應納入政府管理部門、市政配套部門等與項目建設有關的控制部門、監管部門、配合部門的報送、審批、准許時間節點；

　　亦應納入公司內部的產品、營銷、設計、成本、採購等相關部門的計劃；

　　該部分應由總體計劃、分期計劃和標段計劃組成。

　　2、項目建設總平面規劃

　　根據總體、分期、標段建設計劃，結合項目市政配套條件，考慮營銷配合要求、室外道路、管網、景觀綠化等建設的先後順序，綜合布置施工道路、臨時水電網及施工用臨時設施、大型設備、材料加工及堆放場地等，做到在項目建設過程中不拆遷、不返建，不影響各期的建設和交付。

　　總平面規劃亦應考慮場地內外的相互影響和制約。

　　（1）開放示範區

　　考慮項目建設先後順序，合理規劃位置，交通方便；

　　不影響市政管道接入、小區道路和管網布置；

　　項目建設全周期均可利用，或者作為永久設施的一部分。

　　（2）臨時設施

　　臨時辦公室、宿舍、食堂等應考慮項目建設及交付的先後順序，結合永久道路、管網布置，做到項目建設後期或項目建設完畢后拆除；

　　成品、零部件倉庫和設備維修車間的布置原則同上；

　　上述生活區域應與施工區分開布置，並設置隔離或明顯分界標誌。

　　（3）材料加工、運輸

　　材料加工與堆放場地應相鄰布置，以減少材料水平搬運距離；兩者亦應考慮項目建設及交付的先後順序，做到項目建設後期或建設完畢后拆除；

　　塔吊布置應同時考慮水平和垂直兩方面的運輸要求；亦應根據工程各階段運輸量的要求，考慮塔吊本身的運輸半徑、起吊重量、提升及迴轉速度等因素，以及塔吊間的協同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；

　　砌築材料（磚、砌塊等）、門窗、面磚等非工地加工材料的臨時卸貨/堆放場應盡量靠近所使用部位的垂直運輸設備（塔吊、臨時貨梯等），以減少二次水平搬運；

　　塔吊等大型設備應考慮綜合利用，盡量減少安裝、拆除次數，且做到安裝、拆除方便、安全。

　　（4）臨時道路、水電網絡

　　考慮以永久道路的路基作為臨時道路；

　　臨時水電網應不與永久水電網相碰撞、交叉；

　　臨時水電網應考慮項目建設順序，不與永久建築相碰撞，建一部分房屋拆一部分臨時水電網；

　　臨時水電網應滿足給水試壓、電梯等永久用電設施試運行的要求。

　　四、項目管理目標

　　1、進度計劃管理目標

　　進度計劃：總進度計劃、分期計劃、標段計劃的偏差控制目標；

　　標準工期：基礎、開放、開盤、結構封頂、交付等節點的偏差控制目標。

　　2、質量管理目標

　　工程實體質量：實測實量，滲漏、裂縫等質量通病控制目標；

　　客戶滿意度：客戶質量滿意度目標；

　　質量獎：魯班獎、詹天佑獎、地方質量獎等獲獎目標。

　　3、成本管理目標

　　目標成本：公司下達的目標成本控制、管理目標；

　　動態成本：設計變更、計劃不周、管理不善等造成返工、簽證的控制目標；

　　措施成本：施工方案優化，施工工藝改進，減少浪費、節約成本目標。

　　4、設計管理目標

　　圖紙質量：施工圖深度（包括各專業圖紙齊全、相互配合程度、節點詳圖等）及錯、漏、碰、缺控制目標；

　　設計變更：避免重大設計變更、減少變更頻次控制目標；

　　成本指標：依據《萬科產品設計控制指標（第一批）對標操作指引》；

　　環保節能：外牆保溫，節電、節水、節氣等環保節能目標。

　　5、技術管理目標

　　新材料、新技術、新工藝應用目標；

　　風險識別及技術事故控制目標。

　　6、安全文明施工管理目標

　　工程現場整潔、有序管理目標；

　　安全措施落實，杜絕安全事故（尤其是人身傷亡事故）目標；

　　安全文明施工獲獎目標。

　　7、健康、安全、環保

　　環境保護（排污、粉塵、噪音）目標；

　　限用、禁用材料控制，室內空氣質量監測、控制目標。

　　五、開工準備

　　1、工程承包範圍、界面劃分

　　合理劃分工程承包範圍的界面，即合理劃分工程承包商的承包範圍是工程管理過程中的一個重要環節，工程界面劃分即工程承包範圍劃分的合理與否對保證工程質量尤為重要；

　　以工程施工工序的合理性、承包商的專業能力劃分工程界面/承包範圍，明確驗收、交接責任，杜絕出現盲區；

　　工程的招投標範圍和工程量清單亦應按工程承包界面劃分確定。

　　2、資源準備、採購策劃和計劃

　　根據《項目開發計劃》、《項目建設綜合計劃》、公司相關規定以及工程承包範圍的劃分，由採購部門策劃制定勘察單位、設計單位、監理單位、總包單位及獨立分包單位、甲指分包單位等的採購計劃；

　　採購部門根據工程進度計劃制定材料設備供應計劃；

　　優先採用集團集中採購的材料設備，其次採用區域集中採購的材料設備，再次是一線公司採購的材料設備。

　　3、施工圖

　　（1）土建施工圖

　　施工圖深度應滿足住房和城鄉建設部於2008年11月26日發布的《建築工程設計文件編製深度規定》（2008年版）的要求；

　　施工圖需經政府授權的圖紙審查機構審查通過，並經一線公司內部會審、設計分管負責人批准。

　　（2）裝修圖

　　裝修房工程必須有完整的裝修圖，裝修圖須與土建施工圖相一致；

　　衛生間及衛生潔具、廚房及廚房設備等布局合理，不存在使用功能缺陷；

　　配電板、插座、開關面板、水管、龍頭等的數量配置滿足使用要求，且布置合理、定位準確，並與牆面裝飾材料排版協調。

　　（3）樁基、地基處理

　　樁基、地基處理可提前施工的，應在上部主體結構確定並保證不變的情況下，先提供經會審通過的、完整的樁基、地基處理施工圖。

　　（4）室外道路、管網