單位管理制度

　　單位管理制度（一）

　　1.目的：為了保證維保工作順利進行，加強對各單位維保隊伍的管理，進一步提高維保質量及客戶滿意度，根據各小區現場實際情況及過去維保中遇到的問題，特制定本制度。

　　2.保修範圍：各承建單位和維保組常備維保隊伍配置的現場維保人員，負責業主的日常報修項目維保施工。負責處理業主緊急事項、無法分清責任的事項、承建責任方不履行職責的事項、有償服務事項及公司責任內需整改的事項。

　　3.定義：

　　3.1.甲方：世茂房地產有限公司下屬工程報修服務中心（以下簡稱甲方）

　　3.2.乙方：工程項目總包、分包單位、維保組常備維保隊伍（以下簡稱乙方）。

　　3.3.現場維保工人：屬乙方安排在已交付項目現場的履行工程承包合同所規定乙方的保修責任的服務人員。

　　3.保修責任：

　　3.1.乙方：各工程項目總包、分包單位負責承包合同範圍內的工程保修、維保責任。

　　3.2.乙方：維保組常備維保隊伍負責處理業主緊急事項、無法分清責任的事項、承建責任方不履行職責的事項、有償服務事項及公司責任內需整改的事項。

　　3.3.乙方在維保過程中給甲方和業主造成的直接和連帶損失，由各維保施工隊伍承擔賠償和修繕責任。

　　3.4.乙方必須在接到維保組或業主通知後派人準時趕到現場進行修理，並保證在對該維保項目約定時間內完成需維保的項目。

　　3.5.乙方必須按國家建築強條、相關技術規範和設計要求保質保量的完成，

　　3.6.乙方的現場維保工人必須接受甲方和小區物業管理處的統一管理。

　　4.保修實施基本要求：

　　4.1.人員管理要求：

　　4.1.1.乙方的現場所有維保人員及管理人員，由甲方統一管理、統一安排各項維保事務，不得兼任其他工程項目職務，未經甲方同意不得擅自離開工作崗位。否則甲方可以另委託他人完成乙方責任內的保修、維保事務。

　　4.1.2.乙方必須保證上述人員為專業技術工人。甲方有權隨時進行技術考核，若有不合格或弄虛作假者，乙方必須立即更換。

　　4.1.3.乙方在以上配備人員不夠時，接到甲方通知8小時內需增加的人員趕到現場。

　　4.1.4.乙方負責保修服務的管理人員和現場維保施工人員必須到管理處辦理小區出入證，同時需提供身份證複印件一張，一寸免冠照片兩張。

　　4.1.5.乙方施工作業區域內的任何物品（包括：領用、借用物品）丟失和損壞，由乙方承擔由此造成的賠償。

　　4.1.6.乙方安排在現場維保施工人員必須每天到甲方的保修事務主管部門簽到、打卡登記二次（8：30、18:00），每人次遲到早退10分鐘以上罰款￥100元。該考勤記錄作為乙方履行維保職責的證據之一。

　　4.1.7.維保人員須在指定區域休息或停留，不得在小區內隨意走動、大聲喧嘩、瘋狂嬉戲等，避免影響業主生活和休息。

　　4.2.乙方趕到問題現場和完成問題維保服務的時間規定：

　　4.2.1.乙方接到甲方的工程質量投訴處理或工程質量缺陷或未完工程項目的通知（包括：口頭、電話、書面通知），應立即組織專業技術人員和管理人員對出現的問題進行科學的分析、論證，精心組織施工並最終對維保結果承擔全部責任。

　　4.2.2.一般常規性工程質量問題乙方必須２小時內趕到現場，24小時內完成維保責任，並需業主和甲方維保工程師確認；

　　4.2.3.緊急情況乙方必須（包括：潔具滲漏水、管道爆管、堵塞冒水、門窗卡死無法開關、電器線路漏電、短路、打火、跳閘；突然停水停電等）１小時內趕到現場，8小時內完成維保工程項目，並需業主和甲方維保工程師確認。

　　4.2.4.防水工程滲漏水（外牆、廚衛間樓板、屋面、門窗塞縫處）4小時內趕到現場，在天晴情況下5天內完成維保工程項目，並需業主和甲方維保工程師確認。

　　4.2.5.乙方同時應嚴格按承包合同的時間要求履行。

　　4.2.6.乙方有推諉、拖延、不準時、不履行對房屋業主、甲方的約定和上述規定，甲方有權委託其他專業單位處理完成和對乙方進行罰款處理，因此產生所有費用由乙方承擔。

　　4.3.保修、維保質量要求：

　　4.3.1.乙方必須保證每項工程質量維保一次性徹底解決。

　　4.3.2.乙方完成每項工程維保工作后必須請業主簽字確認，沒有業主的房屋或設施由甲方維保工程師簽字確認。否則視為乙方未履行維保職責，甲方有權委託其他專業單位處理完成，由此產生所有費用由乙方承擔。

　　4.3.3.乙方人員在工程質量缺陷處理過程中有不負責任的做法；有使用不合格的維保材料，有偷工減料的行為。甲方有權另外委託其他專業公司處理，因此發生所有費用和罰款由乙方承擔。

　　4.3.4.乙方未嚴格按照相關工程技術規範、設計要求和上述規定履行職責，甲方有權委託其他專業單位處理完成和對乙方進行罰款處理，因此產生所有費用由乙方承擔。

　　5.保修施工作業人員現場服務行為處罰辦法：

　　5.1.乙方人員必須統一着裝整潔（服裝由世茂提供），出入小區須佩戴管理處的《出入證》，違反一次處罰￥50元。

　　5.2.乙方人員離開維保現場時必須將施工現場清理整潔，不得有任何遺留物；必須關閉門窗、水、電開關。違反其中一項一次處罰￥200元。

　　5.3.乙方人員進入業主家中進行維保前，事先應徵得業主同意方可進入，不得擅自翻越圍牆、陽台、欄杆入內；在業主家中不得隨意進入的非維保施工作業的區域。裝修后的房間維保人員應着鞋套。違反其中一項一次處罰￥500元。

　　5.4.乙方人員不得在業主家中大聲喧嘩、哼小調、開玩笑、看書、報刊雜誌、電視； 不允許亂扔紙屑、返修垃圾、吐痰；不允許在業主家中吃快餐盒飯、抽煙或無故逗留等，不得在住戶家中抽煙，不允許使用業主家中任何物品。違反其中一項一次處罰￥200元。

　　5.5.乙方人員不得在業主家與業主（住戶）或自己的同事發生爭吵，說出不文明的語言。如引起住戶投訴，不論原因。違反一次一人處罰￥200元。

　　5.6.乙方人員在預約或規定時間內未到現場並完成維保項目，而引起住戶的投訴或賠償；5.7.同一維保施工需連續多次到業主家中，維保施工人員在離開維保現場時未與業主約定好下一步工序的到場時間和完成時間的，乙方除應承擔業主索賠外，並處一項一次￥200元的罰款。

　　5.8.乙方人員從甲方或管理處領用鑰匙，必須按甲方或管理處規定當日歸還。違反一次處罰￥100元。

　　5.9.未經允許，乙方人員不得以世茂的名義承擔為裝修隊搬運垃圾，為業主進行裝修、改造，處一項一次￥1000元的罰款，造成所有後果由乙方承擔。

　　5.10.乙方每次維保完畢，須將返修物品、工具、雜物等一併清理整潔，嚴禁將將已交付小區的房屋作施工材料倉庫和部件加工間。處一項一次￥1000元至￥5000元的罰款，出現任何不良事件，而導致業主索賠，由乙方負責承擔賠償外。

　　5.11.乙方人員在維保過程中，必須作好施工作業點周邊的成品保護，損壞設施、裝修、傢具由乙方承擔賠償，並處一項一次￥500元至￥5000元的罰款。

　　5.12.甲方有對乙方現場違規人員及不服從管理的人員有驅逐退場的權利，並責令乙方改正或換人；如果乙方不能按照甲方要求改正，甲方將另外委託其他專業公司的人員完成屬乙方的修繕任務，發生所有費用將由乙方承擔。

　　5.13.因工作需要甲方召集舉行的有關工程質量保修工作會議，在通知到乙方后，如乙方未準時參加或缺席。無故遲到一次處罰￥50元；無故缺席一次處罰￥200元；

　　5.14.甲方開出《世茂現場行為過失處罰通知單》、《零星維保工程現場調度通知單》等公函，如乙方採取迴避、推諉、拒絕簽收等行為，導致投訴或賠償，甲方有權直接處理，產生的所有費用從責任單位的款項中直接扣除；

　　5.15.乙方承諾質量保修聯繫函上提供的聯繫方式聯繫真實有效，若有變更，將以書面形式知會甲方並由甲方簽收，因乙方提供的聯繫方式有誤或失去聯繫，導致工程質量問題不能得到及時解決，處一項一次￥500元。同時甲方可以委託他人維保，費用由乙方承擔。

　　5.16.對業主電話表揚和書面表揚的，將向公司申請適度金額的現金獎勵。

　　單位管理制度（二）

　　一、工作制度

　　1、工程建設工作人員實行每周一工作例會制度，總結上周工作，安排部署本周任務。同時，每周五下午派人參加監理周工作例會。

　　2、工作人員要嚴格按照職能分工開展工作；工作要積極主動，並要搞好協調配合。

　　3、日常工作中，工作人員要嚴格考勤制度，每天要親自到施工現場，搞好巡查監督工作，並做好有關記錄。在隱蔽等關鍵工程施工時，工作人員實行24小時值班制。值班期間，工作人員要做好記錄，協助監理和承包人及時處理施工過程中出現的有關問題。

　　4、對於工程管理、施工中的關鍵技術和關鍵問題，要集體商議處理方案，並向局裡做好彙報工作。

　　二、工程管理制度

　　（一）合同管理

　　1、建設單位、監理單位和承包人均應嚴格履行合同，三方要密切配合，全力搞好工程建設工作。

　　2、及時辦理和協調處理與工程有關的外部事宜，為工程順利實施創造條件。

　　3、及時安排和處理合同條款中的未盡事項，與監理單位和承包人協商，儘快定出處理意見或達成協議，保證工程建設正常進行。

　　4、杜絕肢解工程、轉包工程等現象發生。

　　（二）工程材料、設備管理

　　1、嚴把材料入場驗收關。對承包人採購的鋼筋、水泥、砂、石子要抽檢其供貨發票、定貨合同（或協議）、產品質量證明書、發貨明晰表等證件是否一致齊全。對於不符合設計或標準要求的材料及設備，要責成承包人退貨、調換或重新採購。

　　2、嚴把材料使用關。抽驗鋼筋、水泥等施工材料能否滿足施工質量要求，督查承包人嚴格按施工技術規程、規範進行施工；

　　3、監督承包人妥善管理好由其負責採購或接管的建築材料和安裝設備。

　　（三）工程進度和投資計劃管理

　　1、依據合同、已批准的施工圖設計和有關規範要求，及時審查批准承包人提交的施工

　　組織設計（或施工方案）和工程進度計劃方案。

　　2、認真核定工程量，並按合同約定日期，及時支付工程預付款和工程進度款。

　　3、檢查監督承包人是否按確認的進度計劃組織施工，若工程實際進度與經確認的進度計劃不符，要責令承包人提出改進措施，儘快趕回施工工期。

　　4、如遇設計變更、工程量增減或其它可能延誤施工工期的情況，要及時通知承包人，以免延誤工期。

　　（四）工程質量和安全管理

　　1、審核監理單位的質量檢查體系和承包人的質量保證體系是否健全，設備和人員能否滿足施工要求。對監理單位和承包人質量體系不健全的，要責令其定期整改，直到滿足施工要求為止。

　　2、在不影響施工正常進行的情況下，隨時檢查檢驗承包人是否認真按照標準、規範和設計圖紙要求以及工程師發出的指令進行施工。對於工程質量達不到約定標準的部分，要責成承包人拆除和重新施工，直到符合約定標準。

　　3、監督檢查施工質量的內容主要有：

　　（1）施工單位質量檢測人員及設備是否到位，質量自檢系統是否完備。

　　（2）監理單位旁站監理是否到位。

　　（3）各道工序的施工質量是否符合標準、規範和設計要求。

　　（4）施工過程中現場取樣（建設單位必須在場）

　　（5）及時處理質量缺陷，避免出現重大質量事故。

　　（6）進行分部工程和隱蔽工程的中間質量檢驗。

　　（7）組織竣工驗收。

　　4、監督承包人遵守工程建設安全生產有關規定，嚴格按安全標準組織施工。檢查承包人施工過程中的各項安全防護措施，消除安全事故隱患。

　　5、隨時檢查承包人工地文明施工情況。

　　6、嚴格執行標準、規範，認真負責，公道、公平、公正開展質量監督和安全監督管理工作。在處理工程質量問題和安全事故中，對被監督方要一視同仁，不偏袒、不刁難，秉公辦事。

　　（五）工程資料管理

　　1、在工程管理和施工過程中，對監理單位和承包人提交的報告要按約定時間做出書面答覆。

　　2、隨時抽查監理單位、承包人的施工原始資料和與工程有關的其它資料。

　　3、按合同要求，責成監理單位提交監理工作月報及監理業務範圍內的專項報告；責成承包人提交施工組織設計、施工方案、工程進度和工程量報告以及其它有關方案或報告。

　　4、及時做好建設單位自身工程資料的收集、整編工作，要使整編資料真實準確的反映出施工進度和投資計劃完成情況，以及施工管理過程中發生的關鍵問題和處理結果。

　　5、監督監理單位和承包人按照誠實信用的原則，真實準確地做好施工程記錄和有關報告。決不允許有篡改事實真相、出具假報告等違規違法事情的發生。