項目策劃書

　　二、銀邦投資集團公司簡介：

　　銀邦投資集團公司成立於**年，前身為陝西銀邦投資管理公司。註冊資本5000萬元。集團總資產超過20億人民幣。集團業務涉及地產、商業、服裝、礦產等多個領域。2001年至今先後在西安、北京、浙江等地成功開發了西北商貿中心、西北服裝交易廣場以及住宅等多個大型地產項目近百萬平米.銀邦投資集團法人代表、集團總裁謝秉艾，着名浙商，企業家，社會活動家，陝西浙江企業聯合會會長，在浙江和陝西、北京商界影響廣泛，具有較好的商譽。集團其他股東大部分為浙江着名企業法人以及企業家個人股東。

　　三、銀邦國際廣場項目基本情況：

　　１、項目名稱：銀邦國際廣場

　　２、項目投資、開發商：中國銀邦投資（集團）公司

　　３、項目所在地：北京朝陽區小紅門鄉小紅門村。

　　４、總面積：營業面積400000平方米，佔地面積２２0000平米。

　　5、項目總投資：20億人民幣

　　6、項目開發建設周期：3年左右

　　7、項目市場布局定位：

　　根據城市規劃要求和企業戰略目標定位，把銀邦國際廣場建設成為國內外企業產品展示中心，建成連接中國與世界的商貿樞紐和窗口；外商採購中國商品的區域市場；通過這個大平台，把各省市區域產品推廣到全國市場，把中國的產品和服務推廣到全世界，把世界的產品和服務引進到中國來；建成營銷中國的大市場、大商場、大櫃檯。建成國內外企業互相學習、溝通信息、發布研發成果、推廣新產品新技術的新會場、新園區；形成與國貿華貿核心國際商務區、與雅寶路、秀水街等商圈功能互補的商業格局、遙相呼應的空間布局。與現有ＣＢＤ互為補充，又互相區別。

　　同時把本項目建設成為全國各級地方和城市之間互相信息交流、公關協調、資源共享、營銷推廣提供機會的場所，打造中國全新的辦事處經濟信息平台。

　　8、目標市場定位：

　　實現規模化和專業化的國內外成長型企業總部基地和辦事處經濟，企業和機構的產品與形象展示窗口和平台：

　　國際知名品牌的中國區域總部和產品展示中心

　　國內知名品牌北京辦事機構和產品展示中心

　　國內各類企業駐北京辦事處

　　部分京外市縣以及發達地區城鎮營銷推廣和北京辦事聯絡處

　　9、項目功能定位及配套：

　　經濟功能定位：建設成為集辦公、產品展示、會展、酒店、購物、健身休閑及文化娛樂為一體的國際商務中心；成為國際國內知名公司雲集，知識、信息、資本密集，具有規模效應與集散效應優勢的區域；成為金融、保險、電信、信息諮詢等行業的公司地區總部與營運管理中心。成為全新的國內外成長型企業總部基地、研發基地和人才交流以及物流基集散地。成為新技術新成果展示推廣的集散地。

　　10、本項目交通環境：本項目坐落於北京市朝陽區小紅門鄉，地處東南四環之間，與國貿國際商務區遙遙相望，距離北京CBD核心12公里；南接北京技術經濟開發區。四面環路，即將通車的地鐵設站小紅門。通暢、快捷的區位交通，最具發展潛力的商業住宅地帶之一。附近多條高速公路通往天津、河北、山東、山西、內蒙、河南、東北等省市，輻射華東華北交通網。終結城市中心區域交通擁堵，提高企業辦公和辦事效率。

　　11、產品內部功能定位：

　　A、完全滿足入駐客戶獨立使用的一體化辦公用寫字間、產品展示區、生活區。滿足入駐客戶根據自身業務和喜好需要進行個性化空間設計與裝修布置。

　　B、一貫到頂的超級共享陽光大廳，與自然融合的環保綠色空間。

　　C、多部直達電梯、觀光電梯，瞬間隨意抵達目的樓層。

　　D、寬敞的公共走廊及前後通透採光的戶型設計與自然融合，氣勢恢弘、商業氛圍濃厚，風格時尚、明亮，視覺感受宜人，環保裝修倡導綠色空間。

　　E、樓群商業配套商場、銀行、酒店、餐飲、健身、美髮、保健醫療、休閑娛樂以及主題購物設施，國際一流的管理服務水平滿足客戶多種消費需求。

　　F、內部新聞大廳以及多功能廳，滿足信息交流、會議、新聞發布、鄉友聚會等需要。

　　G、２４小時全天候安防監控，定點密集的保安人員確保入住客戶人身和財產安全萬無一失。

　　12、項目採取整體規劃、分段實施的戰略與策略，項目一期預計２００9年年內開工，２００11年年內建成入駐。二期於２００11年年內開工，２０１3年底建成入駐。

　　四、市場調研情況分析：

　　1、市場環境分析

　　A、政治法律環境：

　　本項目為政府規劃鼓勵支持項目，各項手續合法、完備，符合國民經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和城市發展戰略；符合政府鼓勵發展南部和建設城市多中心的政策方向。

　　B、宏觀和區域經濟環境分析：

　　國內宏觀經濟形勢整體向好，企業經濟增長預期良好，國內企業自身成長發展與擴張意願強烈，為項目成功奠定了良好的宏觀經濟基礎。北京朝陽區位於北京市東部，為市政府總規劃的CBD區域，總面積大約16平方公里。朝陽區以商務區、使館區、開發區為骨架，現代商業和服務業為基礎，外向經濟為主導，形成一個基礎設施配套服務功能齊全高度開放的現代化經濟區。目前商務區各類企業已超過9000家，年吸引外資達４億美元，世界500強企業的２００多家落戶，CBD區內年區級地稅超過50億元，國民生產總值已經佔到全市的34%以上。2007年區內人均GDP近8000美圓，接近國際發達國家城市水平。區域經濟發達，消費潛力巨大。

　　C、區域環境分析：

　　本項目位於北京市東南部，處於南四環和東四環之間。緊鄰京津塘高速路。項目所在區域是北京市未來的城市發展區，位於北京東南部，是津塘地區進出北京的南大門。區域經濟已經取得了長足發展，區內包括分鐘寺橋至潘家園三環路沿線的區域經濟中心，大洋路商業街是華北地區較大的專業建材批發交易中心；木樨園商圈，以服裝批發為主的商業中心區等經濟圈。區域交通非常發達，前往北京其他城區或進出北京乃至出入境都比較便捷。可與市中心區、政府辦公區、CBD商貿區、機場高速路等關鍵區位保持直接、迅捷的聯繫。規劃中的地鐵四號線、軌道交通5號地鐵線環伺周邊，成壽寺路拓寬在即，屆時交通優勢將進一步凸顯

　　本案地理位置得天獨厚，交通順暢便利：距首都國貿12公里，據北京市中心不到15公里，距離北京國際機場25公里。

　　本項目所處小紅門鄉區域面積2.41平方公里，人口超過10萬，其中本地人口2.2萬，外來人口近8萬。該地區土地性質為產業用地。四周交通狀況良好。東邊城外城家居是北京規模最大的家居商場，汽配城、朝龍五金市場，以及中海城居住區。區域環境、治安良好，生活居住方便，便於從事商務活動。

　　D、自然環境分析：

　　本項目位於東四環和南四環之間，規劃為四環與五環的綠化隔離帶，綠化率較高，周圍綠化狀態良好，環境優美，空氣清新，噪音、空氣等指標優於城內其他地區。

　　本項目與工業區相隔，無任何工業污染問題。

　　E、城市布局分析：

　　本項目處於城鄉結合部，根據城市功能定位，建立體系完整、功能完備的新商區，實現高標準、高起點和跨越式發展，本案的落成，將使新的城市格局定型。將極大緩解東三環CBD區域的入住壓力和交通擁堵現狀。進一步清晰城市CBD功能和定位，有利於充分發揮城市空間資源和基礎設施資源效率和作用。

　　2、SWOT分析

　　項目優勢（Strengths）：

　　A、區位

　　根據北京市城市規劃“優化核心、延伸兩軸、發展新城、強化特色”以及發展城市多中心的原則，項目處於南城，處於東南發展帶，屬於政策扶持政府支持的板塊。本項目所在地屬於朝陽區,為政府規劃的CBD區域。

　　B、規模

　　本項目作為甲A級寫字樓群落，總體量近400000平方米，千餘企業和機構進駐，加上服務配套的酒店、銀行、餐飲、休閑娛樂等，規模效益和輻射效應明顯，其規模優勢顯而易見。

　　C、世界級的規劃水平

　　本項目的整體規劃設計由着名公司完成。從建築設計、功能配套、綠化園林等方面，都體現了超前的國際水準，將成為城市新的亮點。

　　D、資訊

　　本案具有與世界同步的高效通訊資源，能夠滿足市場瞬息萬變的資訊需求,信息化功能、數字化智能化大廈，有助於及時把握世界最新經濟技術信息和時尚潮流變化資訊。

　　E、建材標準

　　很多建材的選擇檔次較高，同時充分考慮綠色環保因素，增加了本案的品質。

　　F、容積率1.37，視覺感受舒服，內部綠地面積較大，環境優美宜人。

　　G、公司背景優勢，開發商實力雄厚，資金準備充足；同時擁有一支成熟優秀的管理團隊，形成了公司穩健的投資風格；在產品創新上獨樹一幟，積累了豐富的商業經驗。先後在陝西、浙江、北京、杭州等地開發各類地產項目近百萬平米，全部快速售磬。

　　H、客戶資源優勢，十萬浙江客商創業居住在北京南城；作為浙商代表的銀邦投資集團公司，在浙江商戶中具有良好的口碑和較強的親和力、凝聚力；長期跟隨公司項目一起發展的穩定商戶數百個，上千個品牌產品與公司保持着聯繫。

　　項目劣勢（Weaknesses）