業主大會議事規則

　　業主大會議事規則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規範業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等有關規定，制定本議事規則。

　　第二條 本業主大會的全稱為：南安市**業主大會；

　　物業類型：住宅區；建築物總面積：60873.48平方米；

　　第三條 本業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，業主委員會由業主大會依法選舉產生，依法維護全體業主的合法權利。

　　第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　第五條　業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、賠償損失。

　　第六條 業主大會、業主委員會應當自覺接受房地產行政主管部門和鄉鎮人民政府和社區居委會的指導和監督，積極配合相關行政管理部門，依法履行自治管理職責，規範運作。

　　第二章 業主大會

　　第七條 業主大會決定以下事項：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　　（五）選聘和解聘物業服務企業；

　　（六）籌集和使用專項維修資金；

　　（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

　　（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第八條 業主身份的認定，一般以房屋產權證記載的所有權人為準。依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為業主。基於房屋買賣等民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　第九條業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

　　業主在業主大會會議上的投票權根據住宅套數等因素確定。住宅區以一套房屋為一票（車位、店門等特定空間不計入用於確定業主投票權數的專有部分數量）。但建設單位尚未出售和已出售但未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分（套房）的，按一人（一票）計算。

　　第十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應每年由業主委員會（業主大會籌備組）組織召開一次，召開時間為2個月。業主委員會（業主大會籌備組）應當於會議召開十五日前將業主大會會議時間、地點、議題和議程告知業主和物業所在地居民委員會。

　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）經專有部分佔建築物總面積20%以上且佔總人數20%以上業主提議；

　　（二）業主委員會委員人數不足總數的二分之一；

　　（三）發生重大事故或緊急事件需及時處理的；

　　（四）法律法規、管理規約規定的其他情形。

　　第十一條 業主大會會議採用書面徵求意見的形式。業主大會會議應當有佔總人數過半數的業主參加，參會業主以書面意見表送達的業主計算。

　　第十二條 採用書面徵求意見形式的，書面意見表可用以下方式發放與收集：

　　（一）設立投票箱；（二）上門發放、收集業主意見表；（三）郵寄：以挂號或者特快專遞方式發放、收集業主意見表。

　　業主書面意見表回收時限屆滿后，如參會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，可由業主委員會（業主大會籌備組）公告全體業主延長投票時間，並組織人員催收業主意見表。

　　鑒於本物業的實際情況，屬下列情形之一的，均視為書面意見表已送達業主：

　　1、當面領取或送達，由業主本人或同住的的親屬或者被授權主體簽收的。

　　2、按照業主提供的聯繫地址以挂號信或者特快專遞的方式郵寄。被送達人簽收后即視為送達，未簽收的，以投遞迴執日第5天視為己送達。

　　3、與業主電話確認，投入該戶業主在本物業的信報箱或者房屋內。採用此方式的，經兩個以上的其他業主或者居民委員會工作人員見證后即視為已送達。

　　業主書面意見表回收結束后，由業主委員會（業主大會籌備組）組織公開唱票、計票，對業主意見進行統計匯總，並公告表決結果。公告表決結果時一併公告書面意見表的送達情況。

　　第十三條 採用集體討論形式議事的， 本業主大會選擇以下第2種方式：

　　（一）由全體業主參加業主大會會議；（二）由業主推選業主代表參加會議。

　　以業主代表參加的方式召開業主大會會議的，到會業主代表應當能夠代表過半數的業主。

　　第十四條　業主大會表決規則

　　（一）業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主同意。

　　（二）一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

　　（三）業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

　　（四）有表決權的業主因故不能參加業主大會會議的，可書面委託他人參加。業主委託代理人參加業主大會會議應符合下列規定：

　　1、業主是自然人的，可以書面委託其他業主或者親人參加，但受託人代理份額不能超過物業管理區域內業主總人數的10%。

　　2、業主是單位法人或其它組織的，可以書面委託代理人參加業主大會會議，但應出具法人或單位蓋章、法定代表人或負責人簽字的授權委託書。

　　（五）業主代表因故不能參加業主大會會議的，可書面委託所代表的業主中的一人參加，具體委託事項、期限、權限等應當在委託書中載明。

　　（六）已送達的業主書面意見表，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，其投票權數計入已表決的多數票。

　　（七）業主大會對所提議案已經作出決定的，業主在6個月內不得以同一內容再提議召開業主大會會議進行表決。

　　第十五條 業主大會會議應當作出書面記錄並存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三章 業主委員會

　　第十六條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，設委員9名，其中主任1名，副主任1－2名。業主委員會委員實行任期制，每屆任期5年，可連選連任。

　　第十七條 業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：

　　（一） 具有完全民事行為能力；

　　（二） 遵守國家有關法律、法規；

　　（三） 遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務，按時繳納物業管理服務費；

　　（四） 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

　　（五） 具有一定的組織和協調溝通能力；

　　（六） 具備必要的工作時間。

　　第十八條 業主委員會委員、主任、副主任的產生：

　　（一）推薦初步候選人。業主大會籌備組在物業管理區域發布公告，由業主大會籌備組推薦或業主推薦、自薦業主委員會委員初步候選人。

　　（二）確定業委會委員侯選人。業主大會籌備組應當核查參選人的資格，確定業主委員會委員候選人名單。在業主大會召開15日前張榜公示業主委員會委員侯選人名單及基本情況。

　　（三）召開業主大會會議選舉業主委員會委員，實行等額選舉。

　　實行等額選舉的，候選人經專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主贊同的當選。

　　（四）業主委員會選舉產生之日起7日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任和副主任。

　　第十九條 業主委員會履行以下職責：

　　（一）執行業主大會的決定和決議；

　　（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

　　（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　（五）監督管理規約的實施；

　　（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

　　（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　　（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（九）業委會根據需要可聘請一個專職秘書。

　　（十）業委會的審批權限：一千元以內由主任審批、一萬元以內由業委會審批、五萬元以內由全體業委會成員一致通過，五萬元以上由全體業主雙半原則通過。

　　（十一）業主大會賦予的其他職責。

　　第二十條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　　（一）管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）業主大會和業主委員會的決定；

　　（三）物業服務合同；

　　（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業共有部分的使用和收益情況；

　　（六）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車車位的處分情況；

　　（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

　　第二十一條 業主委員會會議應當按下列規則召開：

　　（一）業主委員會每三個月召開一次例會。

　　（二）有下列情形之一的，應當在7日內召開業主委員會會議：

　　1、三分之一以上業主委員會委員提議；

　　2、業主委員會主任提議；

　　3、小區出現特殊情況需研究處理的。

　　（三）會議由主任負責召集和主持；主任因故不能召集，由副主任負責召集。

　　（四）業主委員會委員因故不能參加會議的，可以書面形式發表意見，不能委託代理人參加會議。

　　（五）業主委員會應當於會議召開7日前，將通知及有關材料送達每位委員。

　　（六）業主委員會委員具有同等表決權。業主委員會會議應有過半數委員出席，作出的決定須經全體委員半數以上同意（包括書面意見），且不得違反法律、法規、管理規約及物業服務合同的約定。

　　（七）業主委員會會議應當製作書面記錄並存檔，會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，並自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

　　第二十二條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

　　（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　（二）喪失民事行為能力的；

　　（三）依法被限制人身自由的；

　　（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　業主委員會委員有下列情況之一的，由三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主大會授權業主委員會，可以決定是否終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）不履行委員職責的；

　　（三）利用委員資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業主義務的；

　　（五）侵害他人合法權益的；

　　（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬於業主大會所有的財物移交給業主委員會。

　　第二十三條 物業管理區域內以樓梯為單位成立業主小組，業主小組由該梯的全體業主組成。業主小組作出的決定不得與業主大會作出的決定相抵觸。

　　第二十四條 業主委員會應當建立健全印章管理規定，並按印章管理規定使用。

　　業主大會、業主委員會印章應指定專人負責管理，印章使用簽字審批人和印章管理人不能為同一人。業主大會、業主委員會印章的簽字審批人為業主委員會主任。

　　經業主大會會議或業主委員會會議決定的事項方可使用業主委員會印章。

　　違反印章管理規定，造成經濟損失或不良影響的，由印章管理人承擔相應法律責任。

　　第二十五條 業主委員會應當建立檔案資料管理制度，指定專人保管檔案資料。工作檔案包括以下主要內容：

　　（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

　　（二）業主大會、業主委員會的決定；

　　（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

　　（四）業主委員會選舉及備案資料；

　　（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

　　（六）業主及業主代表的名冊；

　　（七）業主的意見和建議。

　　第二十六條 業主委員會委員應當加強相關法律法規及業務知識的學習，積极參加相關部門組織的業務培訓，不斷提高依法履職的能力。

　　第二十七條 業主大會、業主委員會工作經費可以由業主分攤、業主和社會捐資、物業共有部分經營所得等。工作經費的收支情況，應當每半年以書面形式在物業管理區域內公布，並接受業主的監督。

　　第二十八條 業主委員會委員人數不足總人數的二分之一時，應當在6個月內召開業主大會臨時會議重新選舉業主委員會。

　　第二十九條 業主委員會換屆

　　（一）業主委員會任期屆滿6個月前，由業主委員會或業主聯名向房地產行政主管部門和鄉鎮人民政府書面申請換屆選舉並組建換屆籌備組。

　　（二）換屆籌備組由業主代表、業主委員會代表、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表11人組成，組成名單要及時向業主公告。

　　（三）籌備組應當根據相關法規做好各項籌備工作，並在業主大會會議召開15日前以書面形式公告並徵詢業主意見。

　　（四）換屆籌備組應當在任期屆滿前2個月，在物業管理行政主管部門和鎮人民政府及社區居民委員會的指導下，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會，新一屆業主委員會產生之前，原業主委員會繼續履行其職責。

　　（五）原業主委員會應當在任期屆滿10日內將其保管的有關文件資料、印章及其他屬全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會，並做好其他交接工作。

　　第四章 附則

　　第三十條 本規則已在物業管理區域內公示，經業主大會通過之日起生效。

　　第三十一條 制定和修改業主大會議事規則，按規定報物業房地產行政主管部門和鄉鎮人民政府備案。

　　第三十二條 本規則未盡事項由業主大會另作補充。本規則由 業主大會負責解釋。本規則與現行法律法規相抵觸的條款，則該條款無效，但不影響其他條款的效力。