集團培訓心得體會

　　通過這次參加集團舉辦的“法務知識和財務知識”培訓班的學習，雖然時間比較短，但收穫還是比較大，感受比較深，平時在工作中都沒有注意的問題，這次學習中給了一個提醒，使自己在今後的工作中更加引起重視，減少失誤、提高工作質量。

　　一、學習“物權法”有以下幾點感受

　　1、住宅七十年使用權到期自動續期，提升了房屋的內在價值

　　70年後住宅建設用地使用權期滿，我們的房子怎麼辦？許多人為70年後自己住宅的命運擔心。物權法草案規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。”該項規定延長了住宅用地的使用年限，減少了70年後為獲得土地使用權而支付的費用，提升了房屋的內在價值。從大處看有利於普通民眾的安居樂業，但同時也奠定了商品住宅價格長期上漲的基礎。

　　2、嚴格的土地制度預示着未來調控的方向

　　我國的國情是人口多、耕地少，現在全國耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。十屆全國人大四次會議批准的“十一五”規劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝，這是一項約束性指標，是不可逾越的底線。實行最嚴格的土地管理制度，特別是切實保護基本農田，是我國面臨的一項十分緊迫而又艱巨的任務。物權法草案明確規定：“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序徵收集體所有的土地。”物權法70年使用權的規定奠定了房價長期上漲的基礎，但是我國的國情決定了建設用地供應的緊缺，因此未來的控制房價過快上漲的調控方向會集中在三個方面：第一，在一定程度上抑制需求；第二，調節現有土地供應結構，用盡量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和閑置土地的開發和利用。

　　3、拆遷補償的規定，將可能增加開發成本，延緩房地產開發的速度

　　依據憲法，物權法草案規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時，草案對徵收補償的原則和內容作了規定。

　　關於徵收集體所有的土地問題，物權法草案規定：“徵收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗的補償費等費用，並足額安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”這一規定體現了黨和國家關於征地補償安置必須確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。關於徵收單位、個人的房屋及其他不動產的問題，草案規定：“徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。”考慮到各地的發展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關法律依照物權法草案規定的補償原則和補償內容，根據不同情況作出規定。

　　補償標準在“物權法”中並沒有明確規定，開發商在拆遷過程中存在諸多矛盾的風險。我個人認為：拆遷補償標準問題，宜按拆遷位置周邊相類似樓盤的平均價，作為補償標準的依據，使得雙方都能事先知道經濟風險，將矛盾的主要問題提前暴露出來，便於及時溝通解決，減少雙方的風險。

　　物權法對拆遷補償的規定一方面保護了擁有物權者的利益，在某種程度了維護了弱勢群體的權益，另一方面，這些規定可能會增加房地產開發的成本，同時有可能延緩拆遷的進度進而影響房地產開發的速度。

　　4、小區公用部分的規定明晰了產權

　　隨着住房制度改革，越來越多的城鎮居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區內，業主的建築物區分所有權已經成為私人不動產物權中的重要權利。物權法草案從維護業主的合法權益出發，明確規定業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分如電梯等公用設施和綠地等公用場所享有共有和共同管理的權利。草案還對小區內的車庫、車位的歸屬，業主委員會的職能，業主和物業服務機構的關係等，作了規定。以上這些規定明晰了產權關係，為規範房地產市場提供了依據。

　　二、學習“合同法”對技術條款表述準確的重要性認識有以下幾點體會

　　1、名詞和術語的解釋。很多人不重視這一條款，以為這只是律師們多此一舉。事實上，技術合同中往往會涉及很多專有名詞和技術術語需要說明，另外還會涉及到一些通用名詞需要界定，若不界定，就容易引起歧義，這些都是律師們總結以往的經驗、教訓而積累起來的十分有價值的內容。

　　2、項目名稱、內容、範圍和要求。此條似乎比較簡單，其實不然，尤其是技術功能及相關具體要求的描述必須精確、詳細、具體，沒有歧義。

　　3、履行的計劃、進度、期限、地點、地域和方式。對於技術風險較小的項目應當明確項目完成的總進度和每一階段完成的進度，並直接與違約責任相聯繫。對於技術風險較大的項目也應當有相應的時間要求，這樣在約定的時間裡若不能完成相應的技術開發工作，雙方可以重新評估合同是否繼續履行或者合同如何變更履行。

　　4、雙方的權利義務。除約定雙方的主權利義務外，還應當約定雙方如何相互配合、如何對對方的工作、要求等作出反饋等。通常應當指定項目代表，行使權利、履行義務。

　　5、技術質量標準及等級。這是必不可少一條，因為，完成技術服務達到什麼樣的目的，滿足什麼樣的要求，是通過技術質量標準或等級來衡量的，若沒有此條，今後在法律上就沒有裁決的依據，就帶來工程質量技術的風險。