度假村項目建議書

　　一、概　　 況 1.1旅遊概況 涼州是“絲綢之路”重鎮，素有“五涼古都”之稱，現以中國旅遊標誌——銅奔馬而聞名海內外。涼州地處河西走廊東端，黃土高原、青藏高原和內蒙古高原三大地理景觀的交匯過渡地帶，東接古浪石峽，西臨肅南草原，南靠祁連山脈，北抵騰格里沙漠，地域遼闊，地形複雜。由於其獨特的乾旱氣候，保存了豐富的歷史文物資源和自然資源，有旅遊景點160多處，館藏文物4萬多件，如：漢簡、銅奔馬、涼造新泉、西夏碑、古鐘樓、海藏寺、白塔寺遺址、天梯山石窟等名勝已成為絲綢之路旅遊的重要景點。涼州地形地貌獨特，山川氣候宜人。海拔界於1020~4878米之間，由於高低差距較大，形成沙漠、綠洲、淺山、高峰四大自然景觀區，為發展沙漠滑翔、探險、淺山狩獵、休閑、高山攀援、雪峰尋奇創造了得天獨厚的條件。昌隆湖地處涼州城西25公里處的豐樂鎮昌隆村南端，湖區總面積約280畝。湖區上端為湖泊濕地，中游建有小型水庫，庫區面積葯180畝，下游為湖澤魚池和果園林地。湖谷前臨平川綠野，后擁山岡丘陵，湖區內景點豐富，周圍有多處文化遺址，具有得天獨厚的地域優勢。2002年4月豐樂鎮黨委、政府利用昌隆湖特殊的區域優勢，規劃新建“昌隆湖度假村”，新建漁塘面積16675平方米，栽植垂柳、果槐、白楊、沙棗、榆樹等各類風景樹21000多株，同時整修了道路，初步形成休閑、娛樂、餐飲、垂釣為一體的度假勝地。 1.2項目的必要性 1.2.1昌隆湖開發建設是豐樂經濟快速發展的需要。 今日豐樂，在改革開放政策的指引下，全鎮各項事業都取得了長足的發展。2002年全鎮社會總產值實現12215.9萬元，農民人均純收入達2630元。草食畜牧、商貿運輸、農副產品加工等產業迅猛發展，2002年完成鄉鎮企業總產值11888.9萬元。隨着旅遊業的興起，旅遊產業被列入豐樂鎮新的經濟增長點受到鎮黨委、鎮政府高度重視。積極招商引資，大力發展旅遊業，已成為豐樂鎮經濟發展不可缺少的一部分。 1.2.2是充分開發利用旅遊資源，加強生態環境保護的需要。 昌隆湖附近平川荒灘、山崗丘陵具有豐富的自然資源和深厚的文化底蘊，多少年來一直被棄置，資源得不到開發利用，無草、無樹、生態失衡，生態環境得不到保護和治理。該項目的建設，使昌隆村的旅遊資源得到充分開發利用，既改善了生態環境，又開發了一個新的旅遊景區。 1.2.3是豐樂鎮改革開放和改善投資環境的需要 改革開放20多年來，豐樂鎮的各項事業得到了長足發展，農民的物質生活水平有了很大提高，經濟實力不斷增強，特別是近幾年，鎮黨委、政府積極招商引資，大力發展外向型經濟，建成以國道312線為依託，以豐樂堡街為中心，南北輻射0.7公里，東西輻射3公里的新集鎮開發區。到豐樂鎮投資建設的客商和建設項目逐年增加，開放的豐樂鎮急需一處可供人們觀光旅遊、休閑度假、洽談生意的旅遊勝地。 1.2.4是豐樂鎮農民脫貧致富奔小康的需要。 旅遊業是一個產業關聯度高，綜合帶動性強，輻射牽引力大的產業。昌隆湖的開發建設將帶動昌隆村的交通、餐飲以及相關服務業的快速發展。近年來，隨着農業機械化程度的不斷提高，農村出現了剩餘勞動力，昌隆湖的開發、建設是豐樂鎮及周邊農村剩餘勞動力就業致富的需要。 1.3項目的可行性 1.3.1開發建設昌隆湖，得到了豐樂鎮黨委、鎮政府的高度重視。 豐樂鎮黨委、政府十分重視旅遊業的發展，多次組織有關人員對該鎮可開發的旅遊資源進行調查論證，認為該鎮昌隆湖景區文化底蘊深厚，自然條件獨特，開發旅遊具有得天獨厚的地域優勢和廣闊的發展前景。擬開發新建“豐樂鎮昌隆湖度假村”，並進行了短期規劃，力爭在三年內生態植被得以改善，五年內把荒山、荒灘建成湖光山色、休閑、垂釣、娛樂、避暑的渡假勝地。 1.3.2.昌隆湖湖區上端為湖泊濕地，泉眼分佈廣，水量大，清澈透明，且水礦物質含量豐富，是飲用、洗浴的上乘產品，中游建有小型水庫，是乘舟遊覽、潛水游泳的理想之地。下游的魚池是休閑垂釣的好去處。 1.3.3蘭新鐵路、312國道橫穿昌隆湖所在的豐樂鎮，為到昌隆湖觀光旅遊、休閑度假的遊客提供了快捷、便利的交通服務。 1.3.4基礎條件較好。現有的規模魚池、昌隆湖、果園、電力設施，為度假村的開發建設奠定了基礎；移動公司、聯通公司均在豐樂鎮修建的信息傳輸塔，保障了昌隆湖景區通訊暢通。 1.3.5該項目遠離城鎮、工廠，無任何污染，空氣清新，氣溫適宜，是休閑娛樂的理想之地。 第二章 客源市場分析 2.1昌隆湖客源預測 “環城遊憩帶（即ReBAM）”理論是當前研究客源市場的重要方法，它指發生於大城市郊區、主要為城市居民光顧的遊憩設施、場所和公共空間，特定情況下還包括位於城郊的外來旅遊者經常光顧的各級旅遊目的地，一起形成的環大都市遊憩活動頻發地帶。國內ReBAM研究表明城市居民旅遊和休閑出遊市場，隨距離增加而衰減：80%的出遊市場集中在距城市500公里以內的範圍；在旅遊中心城市出發的非本居民的目的地選擇範圍，主要集中在距城市250公里半徑圈內。涼州區周邊城市眾多，主要有民勤、古浪、天祝、白銀、蘭州、西寧、金昌、張掖等。這些城市總人口近400萬，其中白銀、蘭州、西寧、金昌、張掖等地307.38萬人，人均GDP高（約9000元/人·年），出遊觀光回歸自然的動機強烈，其它社會條件也較優越，因此它們將是涼州區主要的潛在客源市場，這些城市人口可能到涼州旅遊的規模，總出遊率若按城市總人口10%計算，可為涼州提供大約30萬人次的遊客規模。 涼州區處於新歐亞大陸橋的必經之地，陝西、新疆、山西、河南、四川、等省區距涼州較遠，但交通便捷，也可成為涼州的潛在客源市場。 由以上分析可知，涼州處於蘭州、白銀、西寧、金昌、張掖等地的ReBAM範圍中，涼州旅遊區處於周邊城市區域“遊憩地環帶”的重疊區，可發展成為周邊城市區域居民共同的遊憩地，這使涼州發展周邊城市旅遊市場有着得天獨厚的條件。 2.2客源市場分析 2.2.1近年來，涼州區旅遊行業接待人次和營業收入穩步遞增，旅遊客源結構以國內旅客為主，旅遊方式為散客與團隊並重，逗留天數為0.5—1天，旅遊動機以休閑娛樂、朝聖、度假、考察等為主，以2002年為例，2002年接待國內外旅遊者56萬人次，如果其中有4%的旅遊者前來昌隆湖旅遊，每年可接待約2.24萬人次。 2.2.2從旅遊時間和市場選擇趨勢而言，雙休日為周邊地區居民提供了一至二日游的機會。以2002年“五一”黃金周期間涼州區接待旅遊人次為例分析,接待旅遊者5.01萬人次，其中省內遊客居多，由此可看出區域內、省內短途旅遊已逐步成為遊客重點選擇的目標，受到社會的普遍肯定。說明隨着“五一”、“十一”等中長假“黃金旅遊周”的規範化和區域化發展，涼州的重點客源市場的發展也逐步擴大。若潛在客源市場的30萬人次有7%選擇昌隆湖龍泉度假村，每年將有2.1萬人次前來觀光旅遊。 2.2.3昌隆湖度假區接待遊客主要以涼州、金昌及周邊地區為主，旺季4-10月接待遊客近萬人。該項目開發建設以後，將為周邊地區人們提供一個全新的旅遊度假、休閑、娛樂、住宿場所，如按ReBAM潛在客源理論預測，豐樂周邊城市金川、張掖到昌隆湖遊玩的按城市總人口1%計算，可為昌隆湖年提供2萬人次的遊人規模。 2.4以上分析表明，昌隆湖龍泉度假村如此建成后，遊客人數將會大幅度增加，年接待遊客可達2萬人次。 第三章 建設內容與投資規模 3.1景區現狀 昌隆湖地形呈峽谷狀，湖谷前臨平川綠野后擁山崗丘陵，湖區面積280畝，湖區上端為湖泊濕地，泉眼分佈很廣，水量大，清澈透明、且水礦物質含量豐富。中游建有小型水庫，庫區面積約180畝，庫容約8萬畝。下游為湖澤魚池和果園林地。現已建成佔地面積為16675平方米的魚塘5個，佔地面積為280平方米的娛樂、餐飲、住宿服務設施。已栽植各類風景樹2.1萬珠。後面的山崗丘陵急需綠化，前面的平川荒灘急需開發。 3.2建設內容及規模 3.2.1修建佔地面積2500平方米（25×100米）的游泳池。 3.2.2修建佔地面積1000平方米（10×100）工棚式茶座。 3.2.3修建佔地面積300平方米露天網球場。 3.2.4修建佔地面積340平方米康體中心。 3.2.5修建佔地面積300平方米二層磚混結構住宿用別墅。 3.2.6修建佔地面積500平方米可同時停放30輛小車、10輛中巴車的停車場。 3.2.7修建旱碼頭2個，購置氣艇3個。 3.2.8修建佔地面積30平方米的廁所1個。 3.2.9綠化山崗丘陵，平川荒灘，栽種天然野生植物及各類風景樹。購置山上噴灌處理設施。 3.2.10購置相關設施設備。 第四章 投資估算和資金來源 4.1投資估算 該項目預計總投資192.5萬元，詳細預算見附表。 4.2資金來源 申請國債資金80萬元，銀行貸款50萬元，自籌資金62.5萬元。 第五章 項目實施步驟 該項目建設期為兩年，2003年6月至2005年6月。 2003年6月底完成項目建議書的編製、項目立項、論證、施工圖設計、資金籌措等工作。 2003年8月爭取破土動工建設。 2004年3-4月綠化荒山荒灘、栽植各類風景樹20餘萬株。 2005年6月工程全部完工，交付使用。 第六章 項目效益評估 6.1經濟效益 6.1.1旅遊收入 項目建成后，預計2005年當年總收入95萬元。 其中： 游泳池按6-9月實際使用天數120天計算，每天進入100人，游泳費2元/人,營業額為2.4萬元; 網球場、乒乓球場、籃球場、檯球場按5-10月實際使用天數180天計算，每天使用時間為8小時，每小時消費5元/人，按每天進入400人次·小時計算，年營業額為36萬元； 餐廳、娛樂室、茶座按4-10月實際使用天數210天計算，每天有50人就餐和娛樂，每人消費20元，年營業額為21萬元； 住宿按4-10月實際使用天數210天計算，每天有20人留宿，每人消費80元，年營業額為33.6萬元； 其它營業性收入每年2萬元。 6.1.2成本費用，共計62.05萬元。 A、僱員工資，按每人每年0.3萬元計，每年13×0.3=3.9萬元。 B、管理費用，按收入5%計，每年4.75萬元。 C、水費（包括飲用水、游泳池用水，游泳池排放水可用於綠化），每年10萬元。 D、電費，每年5萬元。 E、年折舊及維修費（按頭重腳輕總額192.5萬元計，折舊勻限25年），每年7.7萬元。 F、維修費，每年5萬元。 G、低值易耗品，每年10萬元。 H、其它費用，如燃料費等每年10萬元。 I、營業稅參考飲食行業稅率6%計征，每年5.7萬元。 6.1.3營業利潤年均為32.95萬元。 6.1.4投資利潤率為34.68％。 6.1.5投資利稅率40.68％。 6.1.6盈虧平衡點 盈虧平衡點=固定成本/(營業額－可變成本－稅金)×100％ 　　=32.45/(95－23.9－5.7)×100％=49.62％ 通過盈虧平衡計算，當盈虧平衡點＜49.62％時，該項目產生效益。 6.1.7投資回收期 投資回收期=出現盈餘年份—出現盈餘當年資金償還額/出現盈餘當年收益總額=6－32.95/95=5.65(年) 6.2社會效益 6.2.1項目建成后，既可擴大社會就業機會，又帶動了社會其它產業的發展，形成地方經濟協同發展，共同進步的良好局面。 6.2.2項目建成后，有利於豐樂鎮昌隆村生態環境的保護和恢復，改善人與自然的關係，促進人們保護環境、保護資源。 第七章 結論建議 7.1本項目具有較好的開發價值和開發前景。經濟效益、社會效益明顯，建議有關部門及單位，切實加強對項目實施的協調與領導，在資金、政策上給予大力支持，並鼓勵和動員全社會力量參與項目的開發和建設。力爭使本項目早實施、早見效。 7.2該項目涉及的景點設施、場地複雜，且數量多，建議開發商科學規劃、科學管理。