挖掘潛在資源　盤活城市存量

　　經濟欠發達地區經營城市的工作思路是：在準確定位城市發展方向的前提下，以市場為載體，以資源為動力，擴充城市外延，整合城市功能，挖掘潛力，盤活存量，不斷營造競爭態勢，構建“政府主導、企業主體、市場主宰、社會主辦”的經營城市運作機制。

　　一、用足增量資源，加快土地配置供應的市場化

　　經營城市就是要最大限度地盤活土地資產，把自然資源變成政府滾滾財源。當前，要建立符合國際慣例的土地儲備制度，對城市建設用地實行“五統一”：

　　l、統一規劃。建立健全功能定位、交通、市政設施、房地產開發、預留用地各項專項指標體系，對重要地區、重要地段的開發建設實行控制、引導和規範，保障城市規劃的實施。改革現行的“先立項、后給地、再規劃”的基本建設管理程序，先按照城市規劃功能分區的要求，確定出讓土地的使用性質，再提供規劃設計條件及基準定價等，最後通過競爭確定土地使用權和開發權，做到“先規劃、后得地、再立項”。

　　2、統一收購。政府壟斷土地一級市場，由市城建投資公司或土地儲備公司代表政府，負責統一收購經營城市土地。一是收回至今尚未使用的，原行政劃撥而按現行規定應實行有償供應的土地；二是清理收回開發商徵用多年未開發建設，出讓合同到期的閑置的地塊；三是收購“退二進三”或破產、搬遷、困難企業的土地；四是收購因城市建設撤銷村民小組建制的剩餘土地；五是清理違法使用的土地；六是收購根據規劃要求，近期具有成片開發價值的土地。

　　3、統一儲備。對收回儲備的土地由市城市建設投資公司或土地儲備公司負責籌措資金，統一組織拆遷，實現“六通一平”，達到地面無障礙，地下有管網，甚至栽上草坪，種植花木。把“毛地”變成“凈地”，把“生地”炒成“熟地”，把“閑地”建成“俏地”，“包裝”上市，待價而沽。通過適當儲備土地，使土地始終成為短缺商品，從而增強政府對土地市場的調控能力。

　　4、統一調控。由國土管理部門對城區土地分等划級，加大級差地租。由城市規劃部門擬定每年的土地出讓規劃，確定供地規模、供地位置、供地時間，控制土地供應總量。對納入出讓規劃的土地實行紅線控制，被紅線儲備的土地嚴禁占作他用。

　　5、統一供應。根據城市規劃和城市發展需要，按照從嚴控制、限量批租的原則，有計劃地出讓供應土地。今後，城市建設用地除國家法律法規規定，如城市基礎設施用地和公益事業用地可以劃撥供地外，一律實行市場化配置，對工業用地實行低地價政策，可採取協議出讓、租賃、作價入股方式供地；對經營性房地產開發用地和商業、金融、娛樂、旅遊、服務等第三產業用地，一律實行招標、拍賣方式供地。

　　二、盤活存量資源，推行基礎設施建設的社會化

　　經營城市的核心在於使靜止的城市資產變成富有活力，可產生新價值的城市資本。

　　l、加快固態向動態的轉變。把凡是可以投入市場營運的城市基礎設施，如道路、橋樑、公廁、垃圾場、候車亭、自來水廠、污水處理站、供熱氣站、燃氣供應站和各類市場等固態有形資產的使用權和經營權推向市場，能賣則賣，能租則租，能抵押則抵押，把實物形態轉化成價值形態，把死錢變成活錢。

　　2、加快無形向有形的轉變。對城市的戶外廣告標牌，公交線路經營權和停車場(點)、水面、園林環衛設施等公共產品的經營權，對道路、橋樑、公園、廣場、雕塑的冠名權，對佔道經營權、垃圾清運權、街道場地保潔權等無形資產，可以通過轉讓、拍賣、租賃等形式，推向市場，籌集城市建設資金。

　　3、加快共享向共建的轉變。城市公用設施的基本特徵是開放式、公眾式的，其共享性呼應其共建性。因此，要將基礎設施全部面向社會招商，不論法人還是個人，不管內資還是外資，都可以通過競爭從事城市基礎設施的建設和管理，並享受相應利益。推進城市公用設施的有償使用，可採用轉讓、股份制、資產受益抵押等多種方式，引導社會各界參與建設；鼓勵和支持個人、企業捐款、集資修建道路、景點、公廁等公共設施；鼓勵外來施工隊伍為城市基礎設施建設作貢獻。

　　4、加快經辦向經營的轉變。市城市建設投資公司作為經營城市的實施單位，要抓緊運轉，迅速盤活存量資產，由承辦建設項目轉向經營建設項目。當前，要對原有的城市基礎設施資產進行全面的清理、歸集，能夠實行資產分離和經營的資產要儘可能地作為資產投入公司，以增強公司的資產規模，最大限度地發揮城市閑置資產的直接融資和經濟效益。要按照市場規律管理、經營城市資本，形成城建資金的投入回報機制、貸款償還機制、資本增值機制、業主受益機制，提高企業“自籌、自用、自還”的投融資能力，壯大城建市場主體。

　　三、擴張區位資源，實現城市綜合效益的最大化

　　隨着城市設施建設、城市規模擴大和區位條件變化，將會生成許多可以經營的新資源。當前，要結合城市總體規劃的修編，不斷探索經營城市新思路，把區位優勢轉變為經濟優勢，通過區位伸展，實現區位資源的擴張。

　　大力置換資本。圍繞社會事業產權制度改革，對地處市區商業繁華地段的學校、醫院等單位地產進行重新整合，把沉澱資本置換出來，按照功能分區要求，逐步將學校、醫院集中遷入規劃好的文教衛區。圍繞城市規劃的調整，鼓勵宿豫縣、宿城區採取產權置換的方式，把老城區的機關辦公用房等存量資產變現變活，從而推動新行政辦公區的建設，形成新的區位空間。

　　努力營造“窪地”。通過精心策劃，在城市的各個部位，打造若干個潛在的“窪地”，吸納建設資金，使土地與空間升值。今後，要在新老城區選擇不同的區域，注重培育特色，包括做大皂河鎮的旅遊品牌，做優曉店鎮的生態品牌，做強洋河鎮的工業品牌，以極點帶軸線向外擴散，形成滾動式、連鎖型系列開發，逐步建成仿古商業區、商業步行街、濱湖美食城、度假休閑中心等，做到規劃一片、開發一片、建設一片、美化一片，使土地不斷升值。

　　借力“騰籠換鳥”。對中心城區內的污染企業、虧損企業、擾民企業、破產企業要進行有計劃的搬遷，逐步進入規劃中的工業園區，將騰出來的黃金地段精心規劃，重點用於商貿、金融、房地產等產業，凸現土地的級差地租。

　　四、營造環境資源，打造城市形象品牌的特色化

　　宿遷是一座千年古城，歷史悠久，人文薈萃，積澱了豐厚的歷史文化資產，將市場化機制引入這個領域，會創造可觀的經濟效益。

　　l、經營文化產業，大做歷史文章。要結合現有的歷史文化景點的保護、恢復、開發，面向市場，廣泛進行招商。對歷史上知名度較高的傳統商業街區，重新進行規劃設計，向社會公開招標、拍賣，建成一批以秦楚風貌為特色，以傳統商業、飲食文化、人居文化為內涵，集旅遊、商業、居住等功能為一體的傳統建築街巷。要進一步發掘傳統文化，大做特做項羽文化、酒文化、運河文化、古黃河文化的文章，彰顯文化底蘊，提高城市文化品位。

　　2、經營旅遊資源，大做自然文章。

　　要樹立旅遊產業化開發經營的觀念，培植新的經濟增長點。要創新旅遊體制，組建旅遊集團，企業化運作旅遊產品的策劃、促銷和市場開發，重點培育精品旅遊線路。迅速編製全市旅遊開發規劃，市縣一體，統盤謀划，整體運作，對外統一宣傳。運用市場槓桿，加緊開發建設古黃河風光帶、運河風光帶、六塘河生態保護區、駱馬湖風景區、峰山森林公園。

　　3、經營環境資源，大做形象文章。優化環境是進入市場的“通行證”。要把城市環境建設、形象建設作為推動城市經濟發展的支點，直接進入經濟運行系統，走環境立市，經營強市之路。繼續實施“綠化”工程、“治水”工程、“整容”工程，從根本上改變城市的形象。