地方政府且能救樓市

　　當前這種投資為主的住房市場的周期性調整是必然，它是市場內在規律，是任何人都無法阻礙的。就此，地方政府的房地產救市豈能會有效果？反之，它只會強化國內房地產市場的周期性調整，強化住房市場投資者的預期逆轉。

　　從今年上半年3-4月份開始，地方政府救樓市成為了房地產市場最為關注的話題。這不僅在於從那時開始，地方政府救樓市的呼聲四起，而且在中央政府的默許下，地方政府救樓市或明或暗的方式更是五花八門。

　　比如說，當前各地先後發布政策為樓市鬆綁減壓，以浙江為例，在8個限購城市中，已出現了集體限購鬆動。截至目前，在全國46個限購城市中，已經有31個城市在限購方面有不同程度的鬆動，佔比超過60%。四川更是出台了直接貼息銀行3%的政策來支持購買首套住房。但是，地方政府這種救樓市政策對市場並沒有產生多大的效果。

　　中國指數研究院8月1日發布的7月份百城房價指數顯示，全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環比6月下跌0.81%，這也是繼5月、6月以來的第3個月持續下跌。從漲跌城市個數看，100個城市中76個城市環比下跌，僅24個城市環比上漲。而7月份廣州市房地產市場更是價量齊跌。

　　現在的問題是，為何地方政府紛紛救市並沒有如往年那樣，對市場產生立竿見影的結果，反之，房地產市場的調整還在加速進行。當年房價快速上漲，政府出台了一系列的限制房價上漲的政策，但是結果如何，房價還是在上漲，或者說，房地產市場越是限購，房價則越是上漲。試想，房價在上漲時，限購起不了作用。那麼房價下跌時，放鬆限制能夠起作用嗎？其實，，如果不是一些政府職能部門一己之私，出台這種無用的住房限制政策，國內住房市場按照2010年的國十條，房地產市場豈能不出更理性的調整？豈能會讓國內房地產市場越來越陷入難以自拔的困境？

　　更為重要的是，當前國內房地產市場調整是由市場條件使然，而不是政府房地產政策之結果。因為任何房地產市場只要是以投資為主導，它的價格飈升及遠離價值並形成泡沫是必然。而以投資為主導的房地產市場泡沫過大最後出現周期性調整也是必然。這是任何人、任何機構不可阻礙的東西。所以，當前國內這種以投資為主導的市場其周期性調整是正常，不調整則是問題了。既然房地產市場的周期性調整是一種必然，那麼地方政府任何救市政策能夠起作用嗎？根本就是不可能有效果。而且當前這種房地產市場出現調整，那麼市場的預期早就逆轉。如果住房市場預期出現逆轉，地方政府任何救市政策只會強化這種預期逆轉，而不會減弱。

　　因為，在住房投資者看來，肯定是當前住房市場的供求關係失衡，肯定是這個市場問題已經很嚴重，否則地方政府如何會花血本救市呢？比如說，四川出台了直接貼息銀行3%的政策來支持購買首套住房。看上去該政策對貸款銀行很有利。因為，銀行貸款本來就是在做生意，是它們的本份。自己做生意有補貼，不是雙重獲利嗎？但是這種情況是在住房價格上漲時有用，在住房是一個純粹的消費市場時有用的。不過，當住房市場是一個投資為主導的市場時，這種地方政府補貼更是會讓銀行做貸款小心翼翼。因為，如果當前房價很高，而且房價市場預期會在很大下跌機會，在這種情況下，如果貸款成為不良，那麼3%的補貼對銀行意義大嗎？特別是不良貸款率是銀行業績主要考核指標時，銀行更是不願意冒此風險。對於購買住房者來說，在種情況下，整個住房市場預期已經完全逆轉了，他們根本不會輕易地進入市場。因為，投資者一定會感覺到進入后沒有人來接手他購買的住房。

　　更有人說，由於中國住房槓桿率不高，房地產市場沒有泡沫；也有人說，中國的城市化能夠支撐當前的住房市場。其實，這對當前住房市場的周期性調整來說一點都不重要。因為，2007年國內股市泡沫破滅，中國居民投資股市有槓桿嗎？沒有，股市泡沫不是也破滅了嗎？還有，在城市的居民都沒有支付能力購買住房時，那麼進城農民豈有支付能力購買城市裡的住房？所以，當前這種投資為主的住房市場的周期性調整是必然，它是市場內在規律，是任何人都無法阻礙的。就此，地方政府的房地產救市豈能會有效果？反之，它只會強化國內房地產市場的周期性調整，強化住房市場投資者的預期逆轉。

　　而這種情況一旦發生，只有讓國內房地產市場逐漸轉型，讓房地產市場的價格逐漸回歸理性，國內房地產市場才能出現新局勢。因為，住房的供應量最多，沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的住房價格。價格回歸理性，不同層次的消費者才能逐漸進入。對國內住房市場，在房價沒有回歸理性前，地方政府想通過救市政策讓房價頂在天花板上而又保持住房市場繁榮，這是不可能的。