理性看房價

　　　　 對於商品房的價格，媒體討論非常熱鬧，一會兒說房價要崩盤，一會兒說還在上漲。國外專業機構研究報告稱中國的房地產市場已經到了看似“接近爆炸”的邊沿，據有關政府機構公布的數據，全國商品房的價格一直在上漲。

　　漲、漲、漲，這種漲勢讓越來越多的人感到不對勁，更多的學者站出來論證我國房地產的泡沫論，甚至國內有學者尖銳提出要防止房地產商要挾經濟。政府終於也坐不住了，國務院要求建設部拿出分析報告來。有人開始預感到了不安，政府部門指責房地產開發商，說是他們利用政策和市場信息的不對稱，惡意炒作致使房價上漲，而開發商也在抱怨政府，說是政府不合理的土地政策導致房地產價格的上揚。

　　政府的指責，開發商的抱怨，學者的擔憂，媒體的熱鬧，個中意味，對普通民眾來說誰能弄得清楚，在一片漲勢中，民眾失去了理性的思考。房產大佬潘石屹說：“……各方言論都陷入不理智了”，那麼現在我們就來理性分析一下商品房的價格。

　　商品房合理價格的評判標準

　　商品房也是商品，任何一個東西要商品化一定有一個購買者可以普遍接受的價格，這個價格我們認為是個合理價格。

　　那麼合理的價格是多少呢？國外有個公認的評判標準，商品房的價格應該是家庭年收入的3到6倍，按這個標準我們來計算一下北京合理的房價，北京普通職工的月平均工資大概也就是1500元，家庭年收入36000元，那麼北京商品房合理的價格我們很容易計算出來。按這個標準來評判北京商品房的價格，現行的市場價格高出了幾倍，那麼北京現行商品房的價格是不是合理就不用多說了。

　　商品房的價格構成

　　商品房的構成到底是怎樣的，這個問題目前沒有任何機構、任何人出來澄清，哪怕是透露任何一點點的信息，所以我們只能自己去猜測。為了分析問題方便，我們可以將房屋價格構成分拆成幾塊：1、建築成本，2、土地成本，3、政府規費，4、開發商的收益。下面我們逐項來分析。

　　1、建築成本

　　這裡說的建築成本就是從一塊地上將房子蓋起來的費用，包含人工和材料費用。對於農民而言，向村裡要塊地，自己就可以蓋房子，他們認為蓋房子只要花工錢和材料錢，也就是只需要支付建築成本。

　　那麼建築成本是多少呢？這個價格是大家想不到的便宜，在北京的行價是每平方米300元的價格就可以讓人包工包料將房子蓋起來，也就是說自己蓋個200平米的“別墅”建築成本也不過6萬元。在城裡蓋樓，建築材料和人工成本是一樣的，因為其規模效益，建築成本不會比這高，不過高層的房子，建築成本要高一些。

　　這麼說在北京真正花在蓋房子上的錢一般不到房屋價格的二十分之一。

　　2、土地成本

　　房子是蓋在地上的，城裡土地是要用錢買的。要花多少錢來買，不知道。在相關的報道里我找到了相應的信息，在北京一平方米土地的價格達到2000元算是非常高的，在這裡蓋商品房，將來售價將達到10000元/平米，這樣說土地成本要佔到房屋價格的五分之一。

　　按我國現行的土地政策商品房土地使用權是70年，70年後怎麼辦，很多人問到這個問題，但是沒有任何機構可以作答。在深圳這個問題已經顯現出來了，有的房屋土地使用權到期了，土地已經沒有使用權了，房子成了空中樓閣。

　　我國土地出讓金制度現在也正受詬病，被認為是推動商品房價格上揚的原因之一。有人提出政府不應該收這麼高的土地出讓金，從社會公平的角度認為這筆費用不能由購房人來承擔。現行的土地政策是倉促向鄰居香港學的，是有問題的，過去了這麼多年，這個政策也應該回歸理性。這個政策以後如何改，我們等待政府出台新的規定，但是對土地價格應當採取適當的措施平擬。

　　3、政府的規費

　　政府熱衷於房地產開發當然是有道理的，其中的一個原因就是可以搭便車收取各種規費，這個問題無論是政府還是開發商都是諱莫如深，因為含在房屋價格中，普通民眾也無人問起。96年以前看到的相關資料稱這些規費大概有150項以上，佔到房屋價格的40%，那個數據是否準確？現在的情況是否有所改變，同樣是無從知道。

　　這些規費是不是應該收？應該收多少？收費的是那些項目？收取這些費用是不是應當向民眾公示？我們只能說不知道，更無法進行討論。

　　4、開發商的收益

　　開發商的收益應該很好計算，其公式為：開發商的收益=房屋售價—建築成本—土地成本—政府規費。因為該公式中有兩項為未知數X，所以開發商的收益同樣是未知數X。我們看到富豪榜上大多數是開發商，他們因為開發房地產而獲得了巨額財富，只能由此猜測他們的收益。

　　仔細分析了商品房的價格構成，因為無從得知相關數據，還是分析不清楚，不公開的市場信息遮蔽了民眾理性的雙眼。我們有理由相信建設部的指責，開發商利用市場信息的不對稱炒作、抬高商品房價格；我們也有理由相信開發商的抱怨，政府不合適的政策促使房屋價格上漲。

　　買房投資理性分析

　　人們普遍的印象是房地產是保值的，這應該是建立在規範的市場和合理的價格前提下。這在中國目前恐怕是虛妄，想想房子越來越舊，土地的使用年限越來越少，商品房的價值如何得以保值呢？而且還有一個問題要考慮，買的時候的價格是不是合理，如果比合理價格低，那麼房屋將有上漲的空間。如果是高於合理價格，則不僅不保值，反而是要縮水的。

　　買房子投資無非是兩種方式，要麼用來出租拿租金，要麼等漲價后賣出去，掙差價。

　　我們先來分析作為出租的投資，任何投資要有一定的收益率才值得投資。一般認為如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款，那麼這個投資是值得做的。據說某省會城市的商鋪購買價為100萬塊，而租金卻只有900塊一個月，這麼算來，不考慮空租時間，將需要100年才能把房款收回來，那時房屋的土地使用權早就到期了，靠租金根本不可能把本錢掙回來。再說有誰會有這樣的耐心去等待100年，享有100年後的收益。購房時這樣的瘋狂不知道出於何種驅使。

　　買房子等漲價后再賣出去，來掙取差價，就象買賣股票只看漲跌，通過低進高出賺取短期的差價，而不問實際價值，作為短期的投機行為溫州炒房團就是專職做這種事。人們看到的一個事實是一個小區從開盤就一直往上漲。其實，這是開發商的一個策略，故意製造的漲價現象。漲多少都只是一個數字上的遊戲而已，只有能變現才能真正獲得漲價帶來的實際利益。房屋進入二手房市場一定要降價，很簡單的道理，二手房交易要另外交規費和其他交易費用，這兩筆費用是很高的。只有這些費用加房價仍然不高於新房子的價格才對購買者有吸引力。有溫州炒房團的存在，說明這個漲幅還是很大，大於進入二手房交易損失費用，看來短期的投資還可以去做的。

　　開發商強調土地的稀缺性來說明房屋上漲的必然性，說明房子有保值的價值，值得作為長期的投資。這顯然是個誤導，土地資源有限，人們對房屋的需求不是無限制的，市場最終是要飽和的，國外成熟的房地產市場只有20%的新房在交易，80%是二手房交易。據報道北京房屋的空置率達到30%多。我們不能預測以後房價的漲跌，但是當大量的房子都空着，買主有了更多選擇餘地的時候，手頭攥着幾套房還能待價而沽嗎？

　　房價泡沫的影響

　　不管各方怎麼說，我們可以這樣認為：“商品房的價格高於合理的價格，那麼就含有泡沫成分”。我們感覺房地產業越來越象我國的股市，先是一路走高，其後是暴跌，到現在幾度跌破心理價位。股市的泡沫是股民用真金白銀填充起來的，擠除股市泡沫，擠掉的卻是股民的現金，股民的血汗錢蒸發得連影子都看不到。房地產的泡沫也需要購房人的辛苦錢才能填充起來。

　　買股票最壞的可能性是持有的股票不值分文，但股票價格永遠不會小於0。股市泡沫的擠除，損失由幾千萬股民來分擔，對社會、對經濟並沒有太大的影響。而商品房泡沫的擠除，其結果就不一樣了，現在買房子基本靠銀行貸款，當房價下跌到房屋的市值低於欠銀行的貸款時，買房人一定選擇不還貸款，這樣的結局是買房子人以前支付的血汗錢化為烏有，銀行也面臨倒閉，由此引發的金融危機將是可怕的。東南亞經濟危機時，這樣的悲劇就發生在我們的身邊。

　　政府機關已經看到危機苗頭，最近某主管機關又說，因為房價下跌會影響金融安全，所以房地產還要平穩上漲……這種說法無法讓人認同，當危機出現苗頭時不是想辦法儘快撲滅，而是為掩蓋暫時的危機，繼續為危機添加動力，當危機無法撲救大爆發時，其對整個經濟、對普通民眾的危害程度……這些官員們是否想過？

　　房價高低、漲跌本來是市場行為，應該由市場去評說，政府只需要營造一個理性的市場環境，把一切都攤在陽光下，就可以防止任何的暗箱操作，剩下的由讓購房者自行去選擇。這樣政府和開發商不需要相互的指責，也少了公眾的質疑。

　　作者：周郎，電子郵件：68498888@sohu.com

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